地产风云:优势企业联盟与新金融运动

2004-01-28 09:52:46 中国企业家 2004年12期

本刊编辑部

土地公开交易的实施和房地产业金融信贷紧缩政策使绝大部分企业面临生死困境,有人有钱却买不到土地、有人有土地但却无钱开发。在这种背景下,企业联盟与金融创新成为2004年房地产公司安全过冬的主题。

房地产企业的新公私合营运动

任志强(华远集团董事长):近年来的土地公开交易的实施,使开发项目的启动资金压力大大增加,即使是一些大企业也出现了现金流问题。完全根据自有资金开发是远远不够的,很多企业感觉到资金困难,出现了各种各样的联合。

比如万通通过和国有企业泰达合作,利用国有土地的资金支付现实土地资金,并且获得资金支持。在不久前深圳的几次土地拍卖,都是大企业之间的联合竞拍的结果。招商和华侨城最近就以16亿元联合拍得土地共同开发,它们都被国资委定为五大领头企业之一,但也选择了联合的方式。

陈明键(东方高圣总经理):万通今年和泰达的战略合作,这是一次有标志性意义的事件。昨天冯仑在年会上提出搞活大中型民营企业,相对国有企业,今天更加迫切的可能是民营企业的改革,而民营企业的改革重在资本开放。最近出了一本书叫《路线》,就是讲新公私合营的路线,民营企业应该和国有企业优势结合起来,就是孙悟空和唐僧结合的模式。

黄怒波(中坤集团董事长):我们还没有加入中城房网等企业联盟。我认为联盟是强者的游戏,联盟就是一种生存的呼喊,它究竟是代表了地产业长期的方向,还是行业冬天里互相温暖的方式呢?

我觉得联盟是必要的,但房地产公司的项目操作、产品定位、企业文化都有极强差异,是如果两个公司合作开发一个项目,肯定很难。我们的选择是自己先通过金融创新先活下来,做大后再说和别人联盟。

王伟斌(双全集团董事局主席):联盟可以达到资源的共享,各个方面优势的互补,可分两种:松散型和紧密型,松散型可能也能达到互补;紧密型的联盟当然说有利有弊,如果双方磨合的过程中不能把真正的机制、文化及对产品理念上的认识等分歧真正解决,可能会适得其反。另外优势地产企业联盟也会促使银行增加对房地产公司的融资服务。

探寻金融创新

任志强:这两年资本市场逐步开放,有很多企业利用境外市场,或者发展信托等方式、企业联盟比如中城房网的基金等,拓展资金渠道。将地产操作能力和金融释放能力相结合的创新越来越多。国内企业的问题是不透明,财务、管理运营等,都不容易得到境外资本的信任。

2005年金融与地产的结合会更多,包括与资本市场、境外基金及其他方式的联合会更多,资本市场的认可程度最后将决定房地产企业发展的前途。

郁亮(万科集团总经理):大家都想从海外拿钱,真正拿到的不多,原因有几个:一是中国房地产业的透明度不高;二是中国企业普遍信用程度不高,三是房地产业的高收益决定了其高风险,国际资本提出不低于20%的回报率,很多企业不能接受这个代价。

万科目前做了各类尝试,股权信托、债券信托等等。每种信托你不尝试就不知道风险和问题在哪里。

王均金(均瑶集团董事长):温州的房地产项目融资有很特别的方式。温州有很强大的民间资本,一个房地产项目可能有几家企业合作,这几个企业再把项目拆分到每家去认购,他们把房子再卖给亲戚朋友。这种情况温州比较多,也是温州房地产业很特殊的一种联盟,也有融资的特征。

温州企业资金势力雄厚,也有很强的信用体系。一两百万平方米的好项目,还是比较容易做到找十几家企业联盟开发的。只要是好项目,在温州的融资渠道还是很多。