金融危机下的中国房地产市场探析

秦　虎

摘要：在分析日本上世纪90年代经济危机、东南亚金融危机和美国次级贷危机引发的全球经济危机的基础上，总结了经济危机的共同原因，结合我国房地产市场的当前情况，提出了对我国房地产市场发展的进一步思考。

关键词：经济危机；房地产市场

自2007年8月份爆发的美国次级债危机已经愈演愈烈，欧洲和东亚多个资本市场综合指数均在短时间内迅猛下跌，各国中央银行纷纷向金融体系注资。此次次级债危机波及范围之广，影响程度之深远，已成为继1998年亚洲金融危机以来的最大一场金融风暴。

1原因分析

1.1日本爆发经济危机原因

1.1.1长期低贴现率的作用

1985年“广场协议”签订之后，日本银行下调了贴现率，设法平抑日元对美元的升值，以扩大和提高本国的经济竞争力，结果低利率刺激了房地产和股市造成泡沫经济。大量资本对房地产和股票进行投资，导致了资产价格的上涨。

1.1.2大量信贷资金投资于土地资产

随着房地产价格的不断攀升，银行毫无节制的向房地产公司发放抵押贷款，造成银行的土地抵押贷款额急剧膨胀。

1.1.3大量企业资金参与土地投机

随着日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，从中获取巨额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。

1.2东南亚经济危机爆发原因

(1)以出口为导向的劳动密集型工业发展的优势，随着劳动力成本的提高和市场竞争的加剧正在下降。

(2)银行贷款过分宽松，房地产投资偏大，商品房空置率上升、银行呆账。坏账等不良资产日益膨胀。。

(3)经济增长过分依赖外资，大量引进外资并导致外债加重。

(4)汇率制度僵化。在近年美元对国际主要货币有较大升值的情况下，东南亚国家和地区的汇率未作调整，从而出现高估的现象，加剧了产品价格上涨和出口锐减。

(5)在开放条件和应变能力尚不充分的情况下，过早地开放金融市场，加入国际金融一体化，当国际游资乘机兴风作浪时，一些东南亚国家和地区不知所措或措施不力，完全处于被动地位。

1.3美国次级贷危机原因

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。

2001—2004年，美国新经济泡沫破裂后，美联储为刺激经济，实施低利率政策，连续13次降息，利率从6.15％降至1％的历史最低水平，并实施了宽松的房贷政策，鼓励人们消费买房，因此刺激了次级抵押贷款市场的繁荣发展。

新经济泡沫破裂后的大量社会闲置资金也因此找到了“出路”——投资于房市。房地产业迅猛发展。美国人的购房热情不断升温，贷款机构推出了许多新的贷款方式，更加剧了房市的火爆。

2我国房地产市场现状分析

我国自1998年住房货比化改革以来，我国的房地产消费需求获得巨大释放，房地产市场的空前发展，成为推动我国经济持续高位增长的重要因素。特别是2003年后，我国的房地产业飞速发展，房地产价格在政府政策的调控中逐年高速上涨，并逐渐暴露出一些问题。

进入2008年后，受美国次级贷危机的影响，我国的房地产价格首次出现小幅下跌。

我国房地产业当前经济背景：

美国次级债危机爆发后，我国的房地产市场与美国相似的是：

(1)我国同样经历着房价暴涨多年，房地产业也对经济增长贡献巨大；

(2)居民购房热情高涨，个人住房按揭贷款规模快速发展；

(3)我国深圳、上海、北京等地已经出现许多房产有价无市的现象，而有价无市的僵持过后，很可能出现的就是房价下跌。这次美国次级债危机的暴露为我国迅猛发展的房地产市场敲响了警钟。

3我国房地产市场发展的思考

通过上述3次经济危机的分析，可以看出它们爆发的共同原因在于房地产市场过度膨胀所带来的资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理。

结合我国目前房地产市场现状，虽然我国目前仍然存在较严格的资本账户管理，中国机构投资者的海外投资仍然奉行比较谨慎的投资原则，次级债危机对中国的传导效应是有限的。但是，在我国经济增长高位运行，同时金融开放进程提速的背景下，始于美国的次级贷危机已为我们敲响了警钟，这次危机打破了国内房地产市场中认为“住房按揭贷款是优质资产”的神话。

在全球金融危机的大环境下，我国的房地产市场走势值得关注，如何引导其平稳发展，为国民经济作出稳定贡献成为当前的紧要任务。