腐败官员与房市泡沫

吴学安

据《南方周末》报道，由浙江省政府秘书长、绍兴市原市委书记冯顺桥落马引发的官场震荡仍在延续。日前，原绍兴市副市长俞永谷因在出让土地中巨额受贿被检察机关批准逮捕，成为绍兴最新落马的官员。而冯顺桥落马的直接原因是他打压一个参与争地的房地产商，这个地产商出狱后，把冯顺桥重大贪污证据举报给了中纪委。而在冯顺桥家乡上虞有3名与之关系密切的市领导人也因土地交易中的经济问题先后落马，从而又揭开了一块房地产市场官商勾结的黑幕。

一重庆市渝中区原副区长王政、渝中区委原副书记郑维、沙坪坝原副区长陈明因收受房地产商巨额贿赂。不久前分别被法院判处死缓、13年、10年有期徒刑。这三名厅级官员在城市开发中大肆出卖手中权力。为房地产开发商、承建商谋取不法利益，受贿总额高达1100多万元。这件以地生财腐败案在山城引起不小轰动，其背后的房地产权钱交易潜规则昭然若揭。

此前，上海市房地局有6名在职和已退休处级干部遭遇调查后。已有部分人员由检察机关处理。他们涉嫌在此前参与土地出让的违规运作。在短短一年中上海直接曝光的房地产领域相关腐败案件不下5起。如浦东新区原副区长康慧军、市房地局原副局长殷国元、市房地局原土地利用与管理处处长朱文锦等人的落马。均与涉嫌房市腐败有关。此间的舆论认为，上海乃至全国房市反腐雷霆彰显高层强力反腐、力挽房市和谐的决心，并将对今后房地产市场的走向产生深远影响。

早在2007年4月6日，建设部、国土资源部等八部门联合动员部署，于是年4月起在全国范围内展开楼市专项治理。与以往不同。本次整治行动目标直指“房地产行政审批过程中涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为”，重点在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节，惩治违规审批、滥用权力、违法不究，以及在行政许可中的索贿受贿等行为。

种种迹象表明。已经兴起的楼市专项整治行动，将重点打击房地产官商勾结。“这是一场极有针对性的整治，矛头对准了人们深恶痛绝、房地产领域日益严重的官商勾结、权钱交易。”用房地产专家顾海波话说，“人们更愿意将它看作是一场楼市清污，行动”。

伴随着房地产业宏观调控进入关键时期，房地产行业的权钱交易“潜规则”成为社会各界关注的热点问题。据统计，在2006年全国建设系统查处违法违纪和涉嫌违法违纪的415人中，建设行政机关和具有管理职能部门的工作人员占68％。房地产行业已成为腐败现象易发多发高发的重点领域。而打击房地产领域的官商勾结可谓众望所归。

江苏省纪检系统不久前举办的一个反腐教育展让许多参观者驻足。其中负责城建的政府官员与开发商相互勾结牟取暴利频频落马的案例格外引人注目，近年来。江苏省为数不少的贪官受到查处都与房地产商有关，如苏州市原副市长姜人杰、常州市原副市长张东林、南京市政府原副秘书长魏竹琴等人相继落入法网，其贪腐行为均与房地产有直接关联。从中可以看出房市腐败不仅让国家的房地产调控政策大打折扣，也吹大了房市泡沫，使购房者背负着沉重的经济负担。

早在2004年初。江苏省纪委根据群众来信对苏州市副市长姜人杰腐败问题进行立案调查，是年8月江苏省纪委最终查明姜人杰任苏州市副市长期间，利用分管城建的职务之便，不仅大肆受贿，而且伙同其子在变更土地用途过程中，非法敛财，数额特别巨大。姜人杰腐败案有一个突出特点。就是老子管城建，儿子搞开发。如姜人杰指使苏州某国企老板挪用巨款。充当其子开办私人公司的注册资金。而姜人杰的儿子开办公司时，从某大学工商系毕业才一年。同时，姜人杰还利用职权。将苏州一块工业用地变更为房地产用地。并将这块地交给其子的公司拍卖。

常州市原副市长张东林腐败案极具典型性，其主因是被房产商所控制，不能自拔。张东林在近几年审批房地产开发项目等过程中。被查出索取和收受17名房产商贿赂270余万元，涉及具体楼盘近30个，有的房产商每开发一个楼盘都要向他行贿。为收买张东林，某开发商费尽心机地开了一家酒店。专门应承他的个人宴请，几乎不对外营业。为让张东林能与情人浪漫幽会。开发商送给他的两个情妇价值54.6万元和25.8万元的住宅各一套，不仅装修奢华。并配有高档家电。另一个开发商送给他的儿子38万元购房款，张东林得知后。只是若无其事地说了声“我知道了”，

那么，开发商为何如此仰赖一个负责城建的政府官员呢?是因为看中这些政府要员手中的土地审批大权，比如在常州一段时期房地产商们都深谙“谁和张东林的关系铁，谁就会成为主流房地产企业”的道理。的确，受贿后的张东林为开发商提供的服务可谓是细致入微：确保审批项目顺利过关，减免土地出让金，为国有房地产企业核减亏损，为开发商协调各种关系，以审批代替土地招投标等等，权力所及，无所不包。

南京市政府原副秘书长魏竹琴贪腐案的情况与张东林一案极其相似。据纪检部门证实，魏竹琴在用地协调、规划审批、规费减免、项目立项及承接上，千方百计为开发商谋利，大肆收受钱财。其随身携带的他人赠送的各种消费卡就达数10。

其实类似的套路，并非江苏贪官所独有。官商勾结，谋取私利早已成为不少地方一些贪官们的拿手好戏。如湖南郴州市原市委书记李大伦主政郴州7年。郴州市许多工程的背后都有李大伦与房地产商勾结的影子。2006年6月以来，相继落马的天津市政法委副书记李宝金、安徽省副省长何闽旭、郴州市副市长雷渊利等一大批贪官。都有与房地产商狼狈为奸的劣迹。

新华社曾报道，有记者到山东省监狱，与2005年震惊全国的青岛房地产腐败大案主角之一，青岛市原市长助理、原崂山区委书记王雁进行对话。王雁说，“我刚到崂山区工作时，感到地价过低。结果，通过冻结土地批租等方案，不到三个月。崂山区的土地价格就大幅上涨，城乡接合部沿海一线的地价涨幅达到100％至150％。”从中可以看出。作为地方官员，要想在任期内干出看得见的业绩。抓城市改造、房地产开发是最快捷的途径。而一些腐败分子在政绩、人情和谋利心态的驱动下。很容易被别有用心的人所俘获，与开发商结成利益集团。

业内人士透露，一些公务人员与开发商投桃报李，发房地产横财的途径主要有三种：一是在位时利用职权及人际关系，在土地出让、房屋销售审批等方面为开发商牟利；离任或下海后再到这家房地产公司谋取要职，收获先前播种的收成；有的干脆以亲属等名义直接获取一定的股份。二是利用职务之便，以亲属、朋友的名义。从开发商处打折购房，转手出售。折扣高低视权力大小而定，所谓亲属、朋友事实上就是代理人。三是替开发商抬轿子造势，忽悠消费者，自己收取不菲的出场费。甚至一些不法房地产商还充当为官员卖官鬻爵的金主。如在绍兴市委组织部原副部长王金良、蒋永舟卖官受贿案中，直接行贿者一半以上

是企业的老板。这些金主。大多是房地产开发商。他们积极为买官者充当掮客，上下活动。

二“房地产宏观调控一大任务是反腐败!”不少有识之士都认为，腐败存在于房地产市场的众多环节，比如土地批租、土地融资，甚至灰色收入投资等。官商勾结扰乱了房地产市场操作的公平性，也打破了市场经济规律下的资源配置有效性。房市腐败频发与制度设计和行业特点不无关联。

就目前房地产市场来看，从土地出让、项目审批、银行贷款到销售环节，每环节都有可能给官商勾结、行贿受贿提供方便，而不法房地产开发商最终要将行贿成本计入房价。从而导致房价飞涨，使居民的基本居住需求得不到保障。

南京一位大型房地产开发公司的总经理曾坦言：“如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本就能降低15％。”那么，房地产项目的灰色成本是如何入账的呢?据业内人士透露，除了虚支招待费、管理费消化一小部分外。再就是摊到建筑安装成本上，因这一环节税费相对低，所以开发商们屡试不爽。当然，这些灰色成本最后都是要购房者来埋单的。以江苏常州市原副市长张东林受贿270多万元一案为例。如果要摊到1000套房子上。每户要承担2700元；如果是500套房子，每户要承担5400元。

业内人透露，开发一个房地产项目，要办齐“五证”，盖好20多个公章，这些环节除了涉及规划、国土、建设等主管部门，还需经过房管、工商、税收、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或备案。江苏一名开发商坦言：“部门林立，表面上环环相扣。但却很不透明、很不规范。如果我们不一个个上门去烧香，当官的就会拖，楼盘开发是资金密集型的，哪个环节都拖不起啊。”又如，工业用地转为商业用地，价格会直线飙升。而土地用途变更的权力掌握在负责土地规划的领导人手中，实际决定权就在分管副市长或副秘书长手中。其中的制度监管缺陷，很容易成为开发商集中攻关和负责城建的官员权力寻租的环节。

容积率是指在建筑区划内总建筑面积与用地面积的比值。在开发商眼里容积率简直就是点石成金的魔术棒。因为容积率越高，可供其销售的面积就多，获利也越大。于是。哪怕是为提高0.5个百分点，开发商也会不惜血本地攻关。原重庆渝中区副区长王政在规划部门任职时，一名开发商通过向其行贿手段，将某项目的容积率提高2个百分点。一下子就获利1000多万元，开发商为此先后送上感谢费100万元。

一些政府官员个人与开发商结成的利益集团，是搅乱房市的怪胎。对于这些官员而言，利用权力为房地产托市、造市，乃是一石双鸟：既为虚假政绩开源，又为个人腐败引流。尽管国家相继出台了一系列试图为房地产市场降温的宏观调控政策，然而。结果却是一次次被化解于无形。房价仍然我行我素，变本加厉地上扬。房地产业官商勾结触目惊心的案例。再次证明了一个事实：在房地产市场虚火的后面，除了以地生财、靠房吃房的畸形政绩观外。还有一只腐败之手。

值得关注的是，近年来国内房地产市场中的权力寻租色彩并没有被稀释。在一些地方反而越来越浓。有的开发商拿到的土地容积率远远高于周边地块。一个中等项目容积率提高零点几个百分点会增加数千万的销售额。而在土地出让环节，虽然在2003年实行了招拍挂制度，但“围标”、“陪标”现象并不少见，这说明土地在拍卖前早已内定了买家。官商勾结的城建腐败案显示。房地产能够满足地方官员两方面的需求，一方面，房价快速上涨带来的是税收增长。房地产能提升城市形象；另一方面，一些地方官员通过权力寻租从中捞取个人私利。这条隐藏的铁律不打破，房价调控效果必将大打折扣。

房价畸高畸涨的民情、国忧，抵不过少数地方官员与开发商合谋的私利，即使国家调控频出重手。也会能够遭遇架空。权力介入市场，必然扭曲市场，甚至毁掉市场。假如说，买房在以前被普通民众称之为梦想，而这几年畸高畸涨的房价，则使这种梦想现在变成了妄想，变成了噩梦。很显然，仅仅依靠经济手段调控，已不足以扭转房市乱象。在官商勾结的利益集团合谋下，房市调控的效力很容易被消解。房市虚火的下面，有官员腐败的干柴。只有将腐败的干柴抽掉了，房市虚火才会降温，调控力度也才有可能到位。

时下，地方官员主导房地产发展的冲动依然非常明显。因为在与房地产相关的税收中，有75％归地方政府所有。现在土地出让金的30％直接划入地方财政。而土地出让价格的高低与房价密切相关，房价越高，当地土地拍卖价也越高。的确，尽管房地产调控已经进入第四个年头，但一个重要例证是，到目前为止，还没有听说过有哪个城市的主管官员公开表示要让房价降下来，可见，房地产市场的矛盾，反映了调控与反调控的博弈。用清华大学社会学系教授孙立平的话说，这是“目前中国涉及利益面最广、博弈技巧最纯熟、悬念最多、结局也最扑朔迷离的一场博弈”。

三面对超常规、跳跃式发展的房地产市场，一方面是巨大的利益诱惑，一方面是缺乏有效的监督管理，以权谋私、权钱交易就有了可乘之机。从近年来各地发生在房地产领域的典型贪腐案件来看。国土、规化和城建部门的行政审批权过大、过于集中，尤其是行政权力的运行不够公开、透明，缺乏有效的监督机制，导致权力寻租、官商勾结成为房地产开发领域的突出问题，

早在2006年2月，中国首次界定的商业贿赂重灾区中，与房地产市场密切相关的工程建设和土地出让，首当其冲。事实证明，在这两个环节中，一些政府官员与开发商形成了一明一暗、化公为私的谋利模式。在开发商和政府官员之间，客观上存在一种共生的寻租现象。开发商一方面是政府官员的政绩推动者，同时又很容易把政府官员拉下马，成为诱导官员腐败的麻烦制造者。从经济层面上分析，双方在攻关和寻租上一拍即合。容易结成利益集团。

回顾近四年房市调控历程，在房产新政启动前，听到风声的一些地方官员就坚称当地的房价在合理区间；调控开始后，一些地方官员暗中鼓动开发商，力挺房价；棋到中盘时，又有一些城市急忙打时间差，很快公布某时段房价下跌的数据信息，力图让调控见好就收；见调控连连出招。一些利益集团便不断释放出“房价下跌会导致国民经济灾难性后果”等威胁，借以瞒天过海。扰乱决策。

中国政府对房地产行业进行宏观调控至今近四年时间。房价在呈现边调边涨的态势之后，终于低下高昂的头出现下跌。在一些城市甚至呈现出快速下跌趋势。但此前房地产宏观调控在一些城市效果有限，甚至成为一纸空文。一个重要原因是房地产腐败现象太多。而房地产业腐败高发又与房地产领域的制度缺陷有关。房地产业宏观调控抵不过少数地方官员与开发商合谋的私利。以至于尽管国家房地产调控频出重拳，但却像是打在棉花上难以奏效。围绕房市一些官员腐败的警讯，彰显房地产宏观调控仍任重而道远。

目前，高房价已成为广大群众沉重的负担，超出了经济发展阶段和社会心理承受能力。房市调控着力点主要是拧紧土地供应和商品房信贷闸门，提高税率，调整住房供应结构，下一步的房市调控，应考虑梳理或再造房地产项目审批和监管流程，弥补相关的制度缺陷，让每一个环节都能阳光运行。

尽管说。作为官商勾结的副产品之一，房市灰色成本或许并非是房价高企的决定因素，但它无疑助长了房地产领域的寻租行为，如果某些公章成了腐败的机会，那么落实调控政策过程中也可能出现下一个腐败的机会。真正可怕的是每个环节都可能出现官商合谋的“复制效应”。因此，有关专家建议，在今后的房市调控政策中，应考虑明确设置惩治房市腐败议题，虽然说，近两年来，房地产宏观调控掺入行政性手段，一直饱受开发商诟病。但官商勾结腐败高发态势显示，用行政和法律手段反击房地产腐败或许是最有效的方法。因为，官商勾结的利益集团一旦暗中形成，房地产调控的效力就很容易被消解。

值得关注的是，在上海。从2006年年中开始，随着社保案的爆发。房地产腐败成为社会最为关注的话题，一些政府官员因房市腐败落马。整个2007年，上海房地产市场笼罩在反腐斗争氛围之中。就全国范围看，自2007年4月起到2008年初，根据建设部、国土资源部等八部门作出的部署。所有在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目将被全面清理，逐一排查，有投诉举报的项目更是重点调查对象。此外，房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。也将成整治的靶子。不过。业内人士也提醒。打击房市官商勾结不能雷声大、雨点小，关键还在于执行到位。

对于普通消费者来说，他们热切期待的是，房市专项整治会在一定程度上使得以往习惯于打入房价的灰色成本有所减少。在房地产领域，开发商将非成本性价格，也就是寻租价格计入房价，这是公开的秘密。一旦房地产市场寻租少了，哄抬房价的少了，交易更加公平、公正了。消费者合法权益就能够得到维护；对于房地产行业而言，良性的秩序将带来健康的、可持续的发展。当权力干预因素减少些，市场化、透明度就会提高些。对于国家来讲，房市专项整治既可以促使行政机关更加依法行政。有利于廉洁政府的建设，也能因为房地产开发企业偷税漏税成为本次整治的重点，房地产企业“利多税寡”的不正常状况将获改观，国家来自房地产业的税收有望得到增加。

(责编：书杰)