从全球经济危机下谈中国房地产业存在的问题和对策

刘君和

[摘要]从2007年3月美国次贷危机爆发，到2008年9月华尔街的金融风暴，进而衍变成席卷全球的经济危机。对全球经济危机下我国房地产市场发展存在的问题进行分析并给出一些对策。

[关键词]次贷危机 房地产市场 对策

中图分类号：F28文献标识码：A文章编号：1671－7597（2009）0310186－01

一、引言

中国房地产市场经过这几年的迅猛发展，2007年中国城镇人均住房面积超过26平方米，达到世界中高收入国家水平。2008年9月下旬，美国次级贷爆发，雷曼兄弟破产，眼见大西洋彼岸的滔天巨浪，中国作为全球经济体系中的一极，又将受到什么样的影响？在全球经济危机下中国的房地产业如何正确把握中国房地产市场未来发展趋势，正确分析存在的问题，对规避房地产市场经营风险，对掌控房地产市场经营机会，对保证中国房地产市场健康稳定发展都有重要意义。

二、目前我国房地产市场存在问题

（一）住房消费超前与有效需求不足的矛盾。不断上涨的房价使得住宅的投资需求比重越来越大。2006年初，有关方面透露的深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数为15904套，占新房销售总套数的16.07%。有效购买力不足以及投资需求比重的加大，造成严重的房屋空置现象。自2000年以来，商品房空置面积每年都在1亿平方米左右。2006、2007、2008年全国的商品房空置面积分别为1.23亿平方米、1.18亿平方米和1.36亿平方米，受经济危机影响，2008年的空置面积明显上升。

（二）结构性供需矛盾加剧。

1．产品结构与市场需求的失衡。（1）商品住宅与经济适用住房的比例不合理。由于利润空间的差异，房地产开发企业偏重于开发商品住宅。“十五”期间，房地产开发投资中经济适用房的比重持续下降，从2001年的9.5%下降到2008的3.1%，有的地区甚至停止了经济适用房的建设。（2）在住宅市场中，中高档住房开发比例不合理。房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求、价格虚高。而针对普通老百姓，特别是针对中低收入家庭的中小户型、中低价位商品房的供应比例偏低。据相关部门对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%。

2．市场层次结构的非均衡。房地产市场层次结构分为房地产一、二级市场，一级市场是以新建住宅为主的增量市场，二级市场即为二手房市场，以住房的存量交易为主。从市场层次结构发育程度看，目前我国住宅市场的交易是以一级市场为主，存量住房的二手房市场发展缓慢，租赁住房市场不规范，市场交易量很小。这种状况直接导致各收入阶层的居民无法通过二级市场的顺畅交易梯次地向上改善住房条件。

（三）诚信危机。房地产市场秩序混乱，房地产业面临严重的诚信危机。2008年中国房地产协会在“诚信建设和谐”中国3·15论坛上公布，2007年中消协和各地消协组织共受理商品房及装修投诉37443件，其中商品房投诉15023件，但房地产纠纷解决率最低，只有10％左右。房地产企业不守诚信的行为主要有：质量有问题；广告夸大、虚假，误导消费者；合同违约，承诺不兑现，延期交房、擅自改变设计、后期建设跟不上等等；面积任意“缩水”、“涨水”，多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积；产权证难办理；物业管理问题严重。房地产市场的诚信危机，将严重影响房地产业形象，降低人们购房信心，加大消费者购房成本，不利于房地产业持续发展。

三、全球经济危机下房地产业发展的对策

（一）切实调整房地产市场结构，制定合理的产业政策。降低从事房地产业的进入壁垒，提高市场门槛，实施大规模的企业购并和资产重组，不断提高房地产业的市场集中度和产业竞争力。

要通过多种途径促进本土企业扩张，尽快提高市场集中度。一是推进房地产企业改制，实行产权结构多元化；二是争取更多的房地产的企业股票上市，降低上市公司从事房地产开发的进入壁垒，增强发展商的资本实力；三是充分利用资本市场，通过收购、兼并，推进房地产企业的资产重组和企业扩张；四是在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模等方面，提高房地市场的准入条件，延迟销售许可证的发放时间（如主体工程己封顶或准现房），征收土地闲置税和房地产空置税，促使无实力的项目公司退出市场。

（二）遏制投机性需求，防范市场风险。我国住房市场主要由城市化和收入增长形成的消费需求主导，房价增长主要反映的是基于消费性需要的真实供求关系。但2006年以后特别是2007年以来，在房价持续增长预期引导下，闲置资本和热钱形成的投机性住房需求膨胀，对房价上涨推波助澜。为遏制投机性需求，严格监控国际热钱入境，限制其非法进入住房市场，提高第二套住房购买按揭首付比例，适时开征住房持有调节税，对闲置住房征收闲置调节税。

（三）健全和完善土地市场，促进土地产权流动。要在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破，全面盘活土地资产，建立健全土地批租市场，促进划拨土地使用权进入市场。

1．对于新增的经营性土地使用权，主要通过土地批租市场，实行土地出让，并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易等方式取代协议方式。

2．通过立法，明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限，根据不同用途和现有财产状况，把使用期限确定在20-30年以内。企业可以将这种土地产权，当作法人财产权进行转让、出租、抵押等。当非经营性土地改变为经营性土地时，也应重新明确使用期限。

3．逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租成本相当，从而促使存量不动产的土地批租。

4．放宽划拨土地使用权进入市场的条件，政府原则上不限制划拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等，但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限，同时要承担缴纳地租的义务。

（四）注重政策的衔接性和协调性。近年来，我国房地产政策密集出台，对房地产市场调控起了一定效果，但由于政策之间和部门之间的衔接性差、可实施性差等问题削弱了政策效果。为此建议：一是加强国家相关管理部门之间衔接和沟通，保证调控行动一致性。相关部门应定期进行信息沟通和协调，突出政策的科学性、全局性，减少部门政策冲突。二是强化政策的协调性。房地产市场呈多元利益博弈的格局，中央政府与地方政府、地方政府之间、政府部门之间、政府与企业、房地产品供给者与需求者之间的利益诉求不同，对政策的理解和执行也会存在差异，因此，国家政策重点在于统筹兼顾，综合协调各方面利益。

参考文献：

[1]苗天青，我国房地产业：结构、行为与绩效，经济科学出版社，2004.

[2]叶剑平，房地产业与社会经济协调发展研究，中国人民大学出版社，2005.