用活宅基地资源　改善农居条件

周学俊

党的十七届三中全会从建设中国特色社会主义伟大事业的总体布局和全面建设小康社会的战略全局出发，提出了加快建设社会主义新农村的战略目标。建设社会主义新农村，一项重要任务就是要提高广大农民群众的生活质量，而提高农民群众的生活质量，其中很重要的一个方面就是要改变农民群众的居住条件。改变居住条件，仅靠农民承包地的收入，需要一个很漫长的过程，而靠农民外出务工，也需要通过很多年的积累。笔者认为，要尽快改善农民的居住条件，一方面除了依靠党的好政策外，另一方面，在目前情况下，还是要在农民自己的宅基地上做文章，这也是在新农村建设中农民唯一拥有、且可利用的资源。政府要进行正确引导，聚集好农民宅基地这个资源，通过市场化的运作，鼓励农民以宅基地换取新房，让广大农民尽快住上设施配套齐全的现代化住宅小区。

所谓宅基地换房，就是按照承包责任制不变、可耕种的土地不减、尊重农民意愿的原则，高水平规划建设富有特色和生态宜居的新型小城镇和集中居住点，让农民用自己的宅基地换取小城镇或者居住点的一套住房。新的小城镇和集中居住点，除了农民的住宅区外，还可规划出一块商务区或经济功能区，用未来这部分土地的出让收入平衡小城镇、集中居住点建设资金和增加就业岗位。原来的宅基地统一组织复垦，实现耕地总量不减，质量不降，占补平衡。

中共中央、国务院关于2009年促进农业稳定发展、农民持续增收的若干意见指出。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，用作折抵建设占用耕地补偿指标必须依法进行，必须符合土地利用总体规划，纳入土地计划管理。

国土资源部在城乡建设用地增减挂钩试点管理办法中指出，依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少。

遵照中共中央、国务院建设社会主义新农村的总体要求，按照国土资源部有关土地管理的规定，近些年来，全国各地就农民宅基地换房进行了积极有益的探索，取得了可喜的成绩，不仅改变了农村的面貌，而且也让广大农民得到了实惠。

江苏是人口大省，人均占有土地面积很少，宅基地换房能否可行7以淮安市楚州区为例，全区农民宅基地面积23.04万亩，按照建设新农村的总体规划(一户一处住宅)，全区规划中心村1100个，规划用地面积12.57万亩，规划实施到位后，可节约建设用地10.47万亩，若再算上道路、供电、通讯等占用的土地，将会远远超出11万亩。如果通过宅基地换房，不仅可解决新农村建设的资金来源，加快农村面貌的改变，而且还可为全区的工业化、城市化的发展解决土地制约的瓶颈。

实施宅基地换房的关键是政府主导、市场推动、农民自愿。在推进宅基地换房的过程中应切实发挥好政府的主导作用，按照市场化的方式进行操作，最大限度地保护农民利益，合理合法地做好农民群众的思想工作，真正让宅基地换房成为尽快改变农村面貌、造福农民、有益国家的民心工程、民生工程。

一是应精心做好建设规划。农民集中居住点的规划，点不能太多，应和小城镇建设有机结合。规划时应一步到位，以高层多层为主，坚决不做低水平重复的傻事。应规划、拟定出一个建设

时间表，用8-10年的时间完成农民集中居住点的建设任务。

二是认真选择好试点乡镇。试点乡镇的选择，最好是找有一定的工业、三产服务业基础，乡镇党委、政府有战斗力，农民群众素质较高的乡镇。

三是争取用地指标。启动宅基地换房的核心，是先期建设高标准农民住宅用地指标的落实，要在政策和管理范围内稳妥解决这一问题。

四是寻求来自企业的投资合作者。全球爆发经济危机以来，精明的企业家一方面在投入上变得审慎，另一方面也在寻求新的投资项目，宅基地换房也许会成为他们投资的兴奋点，应努力争取。

五是高标准建设农民集中居住区。按照“规模大、质量好、功能全、品位高”的标准，把小区建设成为具有现代化气息的住宅区。

六是制定宅基地换房的标准。在深入调查研究的基础上，拟定农民用宅基地换房的具体标准、房屋拆迁补偿的标准、宅基地附作物的赔偿标准。要努力确保绝大多数农民不花钱就能住上新房。

七是高标准地做好土地复垦工作，以确保及时归还挂钩因转指标，置换出更多的建设用地指标。

八是认真细致地做好土地流转工作。采取多种措施，让承包地向种植大户集中，把农民从土地上解放出来，积极探索用农民的承包地来解决农民自身生活和养老的途径。

九是大力发展工业、三产服务业，为农民提供更多的就业岗位，并采取多种措施鼓励农民创业。

十是将置换出来的建设用地“招”、“拍”、“挂”，由此获取平衡政府、企业投资建设农民新居的资金。

农民以宅基地换房，这是建设社会主义新农村伟大事业中一个全新的事物，是一项惠及亿万农民的浩大工程，需要各级党和政府、各有关部门、相关各方面高度重视，大力扶持，共同努力。

责任编辑袁文