理性回归比争论房价走势更有意义

宋延庆

本来这场危机为我们提供了反思和回归诸多事物本义的机会，比如回归理性，回归稳健，去杠杆，去泡沫，但时下大家争来论去的却实属市场表征的房价走势。这种无休止的争论不仅毫无结果，还极有可能使我们陷入对未来的迷思中。

“那是最美好的时代，那是最糟糕的时代；那是智慧的年头，那是愚昧的年头；那是信仰的时期，那是怀疑的时期；那是光明的季节，那是黑暗的季节；那是希望的春天，那是失望的冬天。”这是英国小说家、著名记者查理-狄更斯在《双城记》中的开篇之语。这段话似乎也适用于当下房地产市场所处的特殊时期。经济危机的突然到来让房地产市场陷入混乱，没人能说清两者到底谁诱发了谁，也没人能说清这场危机还会历时多久，房地产市场调整期还会历时多久。事实上，在过去的一年里，关于房地产市场的诸多争论一一先是争论房市是否出现拐点，再是争论政府应否救市，现在是争论市场是否已真正回暖——几乎没有达成多少共识，但人们对一个巨大的矛盾现象却达成了共识，那就是危机的本义就意味着危中有机。如此，我们为什么不停止争论、回归理性并付诸行动呢。

政府由频频“亮剑”调控政策回归到构建完善的产业制度体系

在过去所谓的“黄金十年”里，房地产业恐怕是见证调控政策最多的一个产业了。从1998年的“两点”(新的经济增长点和新的消费热点)到“双控”(控制需求，控制供应)；又从“一保一控”，到现在的“双保”。全程亲历其中的业界资深人士，估计没有多少人认可“黄金十年”的提法，期间的经历更像是坐在正在起飞、爬升过程中的机舱里：怡然但不自得，刺激却又无助，还要不得不承受穿破云层时的颠簸。

几乎每次乘坐飞机时我都在想，飞机还能很快进入巡航状态，但房地产业何时能进入持续、稳健发展的“巡航状态”呢?

房地产业最缺乏什么?房地产业之所以出现如此多的问题，归根到底，它最缺乏的是全面、系统、长效的法制体系，也就是健全、完善的产业制度环境，或者是长效制度安排。《房地产管理法》就是典型例子，即便是业内专家，有几个人还能想起有《房地产管理法》，它的有效性早被诸如70／90之类的政策给湮灭了。

构建完善的产业制度体系有利于减轻房地产市场波动对国民经济的影响(反之也有利于对冲宏观经济波动给房地产市场的负面影响)，有利于兼顾公平和效率，有利于高效地优化社会配置资源，有利于促使房地产市场主体由机会导向，市长导向、银行导向转变为战略导向，市场导向、客户导向，进而使整个房地产业步入持续、稳健、良性互动的健康发展轨道。其实这才是真正地践行科学发展观。

遗憾的是，在过去的若干年里，我们的主管部门、相关部委和各级政府却忙于出台各类彰显权威的调控政策，这种缺乏统一和始终如一的产业政策理念的频频“亮剑”，使得调控效果越调越乱，就像低水平的剑客，一阵乱剑下来，却破绽百出；更像“打摆子”，一会儿冷，一会儿热，把人搞得晕头转向。

更遗憾的是，有些调控整政策没有从整个产业政策考虑，其中有太多的部门利益诉求。甚至是有些政策明显是矫枉过正，就像对待“非典”和“H1N1流感”一样。为什么我们总不能平和地对待呢?为什么我们的政策措施总令人诟病呢?

完善的产业制度体系应包括但不限于法律、法规、政策、标准等各层级制度，应涉及一级、二级、三级等各级市场，应兼顾政府、产业法人单位、消费者等各类市场主体和利益相关者。

好的家规能调教出好孩子，好的产业制度体系也能培养出好的社会公民，这就是制度的巨大推动力。现在，到理性回归的时候了。

企业：由快速扩张理性回归到稳健发展

我们的企业(此处仅指房地产开发企业，不包括中介经纪、物业服务业企业，下同)也到了理性回归的时候了。

想一想，过去多年来，我们经历了一个怎样的发展历程——估计有超过三分之一的企业都创造了年复合增长率30％以上的业绩，但又有多少企业摆脱了“快速扩张综合征”呢?很少!

本次危机，绝不是已有系统的崩溃和修复，而是新系统的更替和升级，它宣告了一个时代——以美欧主导的经济秩序结束了，一个离不开中国的国际经济新秩序终于到来了。对于房地产市场，过去一年所经历的痛苦和煎熬，很有可能就是对过去供需结构严重不合理、房价存在泡沫等诸多不合理的“合理”报复，它昭示着“黄金十年”结束了，一个回归理性、回归稳定的市场调整期到来了。

在市场调整期内，理性、睿智的企业应至少要实现四个转变：

由机会导向转向战略导向：研究制定并实施新的战略规划。

由作项目转向作企业：项目和企业是点与面的关系，作项目关注的是工程、销售，作企业关注的整体业绩、品牌、制度建设等可确保企业持续健康发展的要素体系。

由重点关注规模指标或绝对指标转向重点关注相对指标。

由关注业务发展转向内外兼修，强化管理，向管理要效益。

以第三点为例，在今后的企业发展中由原来重点关注重点绝对指标到关注相对指标，这一点很重要。绝对指标指的是土地储备量，销售额，利润总额，年度主营业务收入，开竣工量等规模性指标。相对指标包括盈利能力指标、债务风险、经营增长等指标，如利润率、资产负债率、存货周转率等，对开发企业来说有五类、二十多项。之所以要实现这个转变，因为在可预见的将来，对于绝大多数企业来说，在绝对指标上已经是很难追上一线企业了。但是，我绝对指标不如你，我可以在相对指标上比你强。也就是说，我不一定比你大，但我做的比你强、比你好。最重要的是，实现这个转变还可促使企业减少快速扩张的欲望和冲动，可促使企业保持一颗平和、健康的心态，这是作企业最不可或缺的。

市场环境在变，开发模式在变，企业内部的权变因素也随时在变，企业的管理体系也必须要变。在这个新的历史时期，任何理性、睿智的地产商都应该摒弃过去的开发理念和开发模式，应尽快调整企业战略规划和发展目标，尽快研究确定新的组织管控模式和权责关系——该授权的就授权，该“削藩”的就“削藩”，应重新树立并推行新开发模式下的业务流程体系，应积极强化内部管理，向管理要效益。当然还要积极地进行研究创新，以提高产品竞争力和市场营销能力。通过内外兼修，构建企业发展的长效机制，实现率先转型，才是根本之道。

我不是管理至上主义者，也不是怀疑论者，但是当你在街上开车看见红灯的时候，你会停下来。你不会认为红灯试图限制你的自由，相反你知道它是在保护你。那么为什么在企业管理实践中不会有同样的事情?唯一可能的解释是：责任要靠机制而不是个人美德来维系。

如果不能改变风的方向，就调整帆的方向吧。

消费者：由超前消费理性回归到逐步改善居住状况

兰德咨询下属有一家控股的冰淇淋食品公司。2008年，意大利股东来北京时，我们谈起中国和欧洲男人的异同。股东讲了意大利男人的一、二、三、四：

一是指一个太太。

二是指两辆车，一辆是上下班用的小排量轿车，一辆是运动型车。

三是指三块手表：一块是运动型的，如劳力士；一块是出席正式场所戴的，如江诗丹顿；一块是电子表，功能全，走得准。

四是指要至少搬四次家。

搞不懂为什么中国的消费者喜欢一步到位地非得买大户型房子，非得买市区的房子，这实在是大可不必。在国外，住房消费支付通常不宜超过收入的30％，耳闻周围一些年青人这一比例竞超过了50％，这显然是住房需求的超前消费。

住房需求的超前消费不仅严重影响正常的生活质量，减少旅游、文化等精神层面的消费支付，甚至有沦为“房奴”的可能性。还有更重要的一点是，很多初次置业的消费者的购房资金相当一部分是双方父母提供的——套房子，三家凑钱，三十年负债，何必呢?

健康的房地产市场是需要不同消费梯次构成的。同样，理性的消费者是绝不追求住房一步到位的，这也是衡量一个人、一个市场是否成熟的表现。如果超出了个人住房支付能力，刻意追求一步到位，往小的说，是面子问题，这叫转移或补偿心理；往大的说，是意识问题，这叫畸形或异化。

回归理性吧，俗话说，退一步海阔天空。

每个时代都要有它自己的时代思想。不是因为早先的思想不对，而是因为每个时代都面对新的问题，产生新的疑问，探求新的答案。一方面是新市场形势下所产生的新问题，一方面是思想多元使人们难辨良莠、难以适从——这在供需都成指数级增长的今天是不言自明的，因此，我们迫切需要提出新的问题并给出新的答案的新思想。

例如，时下关于房价走势的争论。

我们渐渐不情愿地认识到，在这个时代，或许存在太多的争论、太多的浮躁，而普遍缺乏的是“乱市”中所应有的一颗平和的心态。如果过分争论，已不合适宜，且具有误导性。

这又使我们回到问题的原点：新时代需要全新的时代观，现在该是停止争论、回归理性的时候了。