测绘工作在房地产开发中的作用

林唐奕

摘 要：结合当前城市房地产的开发现状，阐述了房地产测绘工作的主要内容以及存在的一些问题，提出了城市房地产测绘未来发展的设想和建议。

关键词：城市；房地产开发；测绘工作；问题；设想；建议

1 城市房地产测绘的内容

规划设计阶段的测绘：房地产开发规划，必须建立在测绘部门测绘的地形图之上。房地产开发单位向城市规划部门提出选址申请时，必须提交有资质的测绘单位施测或修测的现势地形图。地形图施测精度及其比例尺选择按规划阶段而定，在图中显示编制的详细规划和工程管线规划，一般要求测绘 1：500比例尺地形图，个别地区的总图设计，则要求测绘 1：200比例尺地形图。

建设用地勘测定界：建设用地勘侧定界是指依据土地利用总体规划，经规划管理部门核定的建设用地范围、道路红线图以及其他有关文件资料和《地籍测绘规范》，查清并现场测定建设用地范围，建设用地范围内的地上地下附属物以及行政区域界线、基本农田保护界线、土地权属界线、八类土地利用现状界线的位置数量（面积）和质量（土地等级或用地类型）等所进行的测绘工作，它所形成的图、文、表成果是建设用地审批的重要且必备的基础资料。

建设用地勘测定界也包括农用地转用征用和国有地出让测绘。珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，国家通过编制土地利用总体规划，规定土地用途（土地分为农用地、建设用地和未利用地），严格限制农用地转为建设用地，保持耕地总量动态平衡。因此，农用地转用征用为建设用地时，必须测定转用征用土地的范围、土地利用现状及各土地权属者的位置、面积、质量，为编制农用地转用征地方案、补充耕地方案提供必需的基础资料。国有地出让测绘的内容包括土地的位置、权属、面积、地上地下现状和其他基础设施，是国家向土地使用者收取土地出让金的重要依据。

施工阶段的测绘：规划选址意见书、建设用地规划和土地报批完成后，经过对详细规划勘察设计、建筑设计等成果的审批，房地产开发单位可向城市规划主管部门申请办理《建设工程规划（临时）许可证》，此时前期工作基本完成，工程进入施工阶段。施工阶段测绘的主要内容包括：场地平整测量、道路及管线定线、建筑物放样等。进行建筑物施工放样，必须在保证规划要求的前提下，进行细部放样。当不能满足规划要求时，应及时报告规划管理部门，并通知设计单位进行图纸变更。

建筑物面积界定：房地产开发公司在办理《商品房预售许可证》时，必须委托测绘部门进行商品房面积界定。面积界定应严格依据《房产测绘规范》、规划部门批准的施工图和放线图，精确计算房屋建筑面积、使用面积和分摊的公用面积，然后绘制房屋分层分户平面图。

竣工测绘和房产测绘：房地产开发的竣工测绘和房产测绘是依据建设规划管理部门审批的建设工程规划图、施工图、放线图和商品房面积界定图以及其他有关文件资料和技术规范，通过先进的测绘技术手段，精确测定房地产开发区内所有地物包括地上、地下建（构）筑物的位置，并提供相关的数据（面积）、用途等信息状况，为房地产开发建设工程的综合验收及更新城市基础地理数据库提供信息和资料。

房地产开发竣工测绘和房产测绘的任务是进一步查清房地产开发区内住宅用地面积、公共用地面积、交通用地面积。绿地面积是否符合规划要求，建设活动是否改变土地使用性质，建筑物是否有超高现象，各类管线埋设是否符合要求，房屋竣工面积和房屋预售界定面积之差是否在限差（3%）以内。竣工和房产测量应绘制竣工总图、房屋分层分间平面图和综合管线竣工图等，为规划管理部门进行规划验收和界定违法建设及房地产管理部门进行房屋产权登记提供必备图件。

其他测绘：随着人们生活水平的逐年提高，人口、资源、环境和灾害四大问题已成为政府和人们关注的重点，人们对自己的生存空间越来越重视，像通风不好、底层房屋日照时间不够带来的纠纷会逐渐增多，需要测绘部门依据天文测量原理艰据建筑物朝向、遮挡物位置、建筑间距，确定日照时间是否满足《居住区规划设计规范》的规定。重要建筑、危旧建筑的变形监测和界定违法建设需要进行的测绘等都属于其他测绘工作的范畴。

房地产开发各阶段的测绘工作涉及房产测绘、地籍测绘、建筑工程测量、电力工程测量、道路与管线测量以及其他市政工程测量等，这些测绘工作分别由隶属于土地部门、房产部门、规划部门、电力部门以及市政部门的测绘队伍承担，存在着各自为阵、各行其事的问题和“头痛医头，脚痛医脚”的现象。这些测绘单位测定的地理空间数据往往内容重复，数据分类、编码繁简程度差异很大，有的甚至自定坐标系统和高程基准，资料为部门所有，不能共享。这样的重复测绘造成国家财政的极大浪费，加重了房地产开发企业的负担，导致房屋成本的上升，严重影响测绘市场的健康有序发展。

2 城市房地产测绘未来发展的设想

造成城市房地产测绘混乱的原因是多方面的，有体制方面的，有测绘市场方面的，也有测绘技术方面的。

2.1 加强城市测绘管理：一项房地产建设工程，由不同部门的测绘队伍进行重复测绘，归根结底是测绘管理体制方面的问题，这是1992年颁布施行的《测绘法》关于行业测绘管理、专业测绘管理和军事测绘管理的规定和分工造成的。建议在新的《测绘法》还没有修订完善以前，借机构改革的东风，组建有足够规格的测绘管理机构，其职责应当是：组织基础测绘的规划和实施工作；在技术方面做到五个统一，即坐标系统的统一、高程基准的统一、技术与质量标准的统一、多尺度地图分幅的统一、测绘资料或地理信息管理和分发的统一；履行各项测绘市场管理职能，包括测绘队伍的资质管理、测绘设计方案的审批、测绘任务的登记与备案、测绘成果的分发、测绘质量的监督检验和验收等。

2.2 放开搞活城市房地产测绘市场：我国加入WTO后，专业测绘不可避免地要与国际市场接轨，放开搞活城市房地产测绘市场势在必行。房地产开发企业应当通过建设、规划、土地、房产测绘及其他建设主管部门，通过招投标的方式或协议方式委托一家或多家有资质的测绘单位，从办理规划“一书两证”直至取得土地证房产证实施全过程的测绘服务，生产出各行业管理部门所需的测绘产品，同时接受测绘管理部门的质量监督检验，汇交测绘成果，更新城市多尺度基础地理信息数据库。

2.3 进一步加强城市测绘技术工作：能否为各项建设活动及管理工作提供可靠、实时的测绘保障，除了具备良好的管理体制外，还必须具备先进的测绘技术手段。随着测绘新技术、新设备的推广应用，测绘科技工作已经发生了深刻的变革，光学测绘仪器已被电子测绘仪器所取代，传统的地面测绘被卫星定位、航空摄影和遥感等对地侧绘技术手段所取代，传统的模拟线划地图已被数字地图和GIS技术所取代。目前乃至今后一段时间，测绘部门和其他有关部门要做的工作主要包括两项内容：一是建设连续运行的差分GPS系统满足测绘生产单位实时定位、监测及数据采集工作的需要。二是建设以城市基础地理信息系统为支撑的规划管理信息系统、土地管理信息系统、房产管理信息系统、各专业管线管理信息系统等。这些工作需要政府部门的组织协调和产学研机构的通力合作。

3 结束语

21世纪是信息技术的时代，如何为数字城市提供测绘基础地理空间数据这一问题已摆在测绘工作者面前。体制和技术创新已成为制约测绘事业发展的瓶颈，我们必须站在数字城市的高度统筹规划测绘工作，打破部门垄断。测绘管理主分管向统管转变是必主之路。

数字城市建成以后，建设、规划、土地房产以及各管线产权单位，可以通过计算机网络调阅城市基础地理信息中心所提供的测绘数据，或者说城市基础地理信息中心可以把验收合格的房地产测绘成果通过计算机网络向有关设计、管理部门分发，从而实现网上办公。

数字城市建设，一方面将减少政府为更新城市基础测绘成果所进行的投资，使基础测绘更新实时化、制度化、规范化。另一方面，将促使房地产开发商降低成本，给老百姓带来实惠。建成后的数字城市，潜在着巨大的经济效益和社会效益，必将对人类社会生活的方方面面产生深刻的影响。