中小房企“灰色融资术”

雪　糕

被上半年火爆的房地产市场“喂”饱的房地产企业,在下半年或会勒紧腰带了。

随着成交量的回落,来自多家银行一线的信号显示,银行正在收紧对房企的贷款,在审贷条件上更加严格。在银行融资途径之外,变相投资于房企的房地产信托也开始转冷。8月份,全国募集房地产信托产品仅8个,明显少于去年8月的14个,9.9亿元的资金规模也小于去年的13.09亿元。

深圳一位不愿具名的开发商高层透露,在正规融资受阻的情况下,部分中小开发商在通过同行拆借、境外募资等灰色渠道补充资本。

资金来源趋紧

在房地产业的融资链条中,银行贷款是毋庸置疑的主要渠道。上半年,7万多亿的天量信贷,就有一部分流向了楼市。

中报显示,工、建、交、民生、深发展、兴业、华夏、北京、南京、宁波等10家上市银行上半年新增房地产业贷款达1387亿元,其中,工、建、交三大行占据了其中近八成。

普遍的放贷冲动,将各银行全年的信贷额度消耗大半,资本充足率告急,下半年弹药明显不足。因而,7、8月份信贷量锐减。

房地产信托是房企募集资金的另一个重要渠道,上半年火爆的发行引人注目。西南财经大学信托与理财研究所的统计显示,截至8月,已公布规模的62个房地产信托计划的资金募集规模就达84.92亿元,共发行房地产信托产品77款,前7个月总体呈递增的趋势。不过,8月发行的信托产品锐减到8个,仅募集资金9.9亿元。

西南财经大学信托与理财研究所信托研究员唐丽琼表示,今年1-7月份房地产信托发行行情明显好于去年,每个月的产品数量都要多于去年,这表明信托资金投入房地产的项目多了。去年1~7月,发行信托产品数量分别是3个、5个、8个、3个、12个、11个、12个。但是,8月份信托产品量明显少于去年同期的14个,资金规模也小于去年的13.09亿元。

中国房地产指数研究院的监测数据显示,8月份国内三分之二城市住宅成交量下滑,总成交面积环比下跌约11.18%,其中深圳成交量环比下降42%。

“成交量下降必然带来销售回款的减少。”中指院研究部人士说。

寻找另类融资渠道

房地产业界已感受到融资的阴晴变化了。

深圳一位不愿透露姓名的房企总经理表示,他最近跟当地几家银行房贷负责人接触,发现银行的确加强了对房企开发贷款的审核,要求更严格,各种证照必须齐全完备,比上半年严格多了。估计到第四季度,银行会收得更紧。不过,他认为房企资金不畅只是短期的,“可能就勒紧两到三个月腰带,到了明年初,银行又有信贷额度了。”他所在公司位于南山的项目二期,明年开工需要资金,现在已经有几家银行提前向他示好了。第一房地产投融资网负责人表示,受最近楼市下行,信贷预期收紧影响,该网接到全国不少房企的融资委托,这两月其业务比上半年已有明显增长。

业界的预期得到银行的证实。一上市银行公司业务部负责人告诉记者,下半年整体信贷环境都会偏紧,加上监管部门对银行放贷的窗口指导,对房企的贷款肯定会收紧,并且会甄选企业和开发项目,将把贷款放到优质房企和预期收益率较高的房地产项目上。

正常融资遇阻,不少房企试图寻找其他渠道融资。深圳一家房企的副总向记者透露,除银行、房地产信托途径外,开发商融资还有几种较隐秘的方式。一是以入股的形式从香港的企业融通资金,这种方式较少采用,因为香港的企业一般都要求控股,内地房企自然不愿。二是在缺乏“过桥”资金情况下,向已获得银行授信的企业拆借资金。第三,部分房企会向外资基金融资,但这种融资方式刚出现,数量不多。此外,一些小企业从地下钱庄借贷,也是业内公开的秘密,但这种渠道融资成本很高,风险很大。

据前述银行人士透露,采用建筑商垫资开发方式的房企也有不少,并且垫资的额度还不小。(摘自:《21世纪经济报道》2009年9月9日 编辑:王露)