万科——“圈钱专业户”？

李　婇

万科又一次融资了。

前不久,万科相关高管多次释放欲融资信息,“年初公司曾表示考虑在时机成熟时进行一次股权融资,目前万科的这一思路已经体现在再融资方案中。”万科副总裁肖莉在一个投资者交流会上说。

高调释放融资背后是,自2008年来,万科业绩增长相对乏力,同期,保利、金地、招商、中海均实现了不同程度的大幅度增长。

“根据我这么多年的跟踪,说白了万科最重要的秘密就是融资,在最合适的时间融最合适的资。”一位曾长期跟踪万科的知名券商分析师说。

21年来,万科累计融资9次,达到250亿元,而分红仅仅29.9789亿元,因此,万科融资在业内,尤其是基金界早有“圈钱专业户”的噱称。

试图再融资

上周,万科相关高管再次释放欲图融资的信息,但从2009年半年报上看,万科似乎并不缺钱,截止至6月30日,万科货币资金一项数据达到268.8亿元。

从万科2009半年报和七月简报看,万科似乎在图谋新一轮扩张。万科半年报提到,其新开工计划将调高45.2%,全年新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米,提高45.2%。背后的故事是,一家独大多年的万科,被保利地产追赶的情形已越来越明显。

实际上,今年5月至7月,万科以迅雷不及掩耳的速度增加土地储备,三个月的时间新增项目19块,总建筑面积达到450.6万平方米,合计需支付土地款项约69亿元。

万科圈钱史

对地产公司圈钱的反感由来已久,近期市场对保利地产高价增发一事,即已引起部分基金“不买账”。而在这个问题上,万科更为显著。

从万科21年来的历次融资看,万科的扩张、度过危机无不仰赖于融资之上。18年来万科通过配股、发行可转债及增发九次融资总共获得约250亿元,目前万科总资产为1245亿元。按照(当年融资额/当年资产)计算,2008~2004五年比值分别为0.1520、0.2948、0.2406、0、0.3014。18年来的比值总和达到1.09,这即意味着万科的扩张对于融资依赖性非常强。

万科21年来,分红派现17次,总派现29.9789亿元,仅从投资本源看,万科并不是一笔划得来的买卖,其总派现额与总融资额之比为0.12。这个数值在上市公司排名居1000名之后。

万科成长性何来?

万科成长性有目共睹,但如果抽掉融资这一条,反思万科自1984年来的发展,不难看出,万科每一次的大扩张和度过危机几乎都仰赖于融资。

1988年所获的2800万元促成万科前身第一次试水房地产。

1991年和1993年所获的1.3亿港元和4.5亿港元,则促成了万科最终转身为房地产企业。1997年的融资则扭转了万科在1996年主业增长乏力的困境,1997年其营业收入由上年的负增长21.68%猛然提升至65.37%。

1999年、2002年所获共18亿元,为万科实施扩大市场占有率和规模的战略提供了资金支持。1999年、2000年营业收入增长分别为27.9%、31.71%。2003年营业收入由上年的微幅增长2.68提升至39.47%。2004年的19亿元,实为其前几年高速的圈地速度所买单。2004年、2005年营业收入分别增长20.17%、37.17%。

2006年的融资则最得天时地利,期间楼市迎来有史以来最好的时期,至2007年底,其两年营业收入复合增长近3倍。2007年公开增发和2008年的公司债,大大减轻了万科因2007年所犯错误,及陡然转向的楼市带来的压力。

万科融资的故事

1988年,万科完成了股份制改造,并由此获得了2800万元资本金。彼时的万科所有资产不过为三个来料加工厂,据万科1988年的招股说明书,当时融资的募投方向在扩大其原有的加工能力上。不过,也正是在这一年的11月18日,万科2000万元购得一块土地使用权为50年住宅用地,并在随后的12月,再次中标拿下另外一块地。

1991年万科在深交所上市融资所获1.3亿元人民币,借该次新股发行所获资金,万科开始在上海等东南海沿海不断圈地。

1993年,万科在争取发行可转债未果之后,借道发行4500万B股融资4.5亿港元。实际上,正是这笔资金使得彼时的万科在国家宏观调控的大背景下,其房地产业务仍然获得长足的发展。此后的三年,万科逐次退出其他业务,确立房地产为主业。1993~1995年三年间,其主营业务增长率分别为63.91%、13.24%、22.50%。

两次配股和两次增发

时隔四年,万科采取配股融资近3亿元,从1997年的公告看,万科当时资金投向主要为深圳的两个项目及增加土地储备上。在配股前一年1996年,万科整个经营已经遇到了较大的困难,当年营业收入增长率同比猛降21.68%。不过借助配股募集的3亿资金,之后的1997年、1998年、1999年,其营业收入增长率分别为65.37%、15.33%、27.90%。

两年过后,万科再次实施配股方案,募集资金达到近6亿元。所拟投方向主要为位于深圳、北京、上海等三个居民住宅项目。其时房地产整个行业形势并不乐观,一边是国内商品房高库存,另一边是持续下降的房地产价格。尽管如此,万科借助募集所得资金的支持,得以进一步扩大市场占有率。

2006年初,万科在其2005年年度报告中提出,年内新增1000万平方米的项目储备。万科2006年三季报已将其当时资金所承受的压力表露无遗,其资产负债率达72.1%,比2005年度末提高了11.1个百分点。

2007年底的融资规模在2006年的基础上再次加码,从募集资金投向看,其转战二线城市的迹象更为明显,投向的十一个项目,其中七个位于二线城市。正是依赖于本次高价增发所获近百亿资金,万科2008年在已深陷调整的房市氛围中,仍然大举拿地,全年新增项目17个,总规划建筑面积422.8万平方米,其中绝大部分为前三季度所得。

如果说2006年的增发给万科带来了实质增长外,2007年底和2008年8月实施的融资则更多是为其2007年所犯错误买单。在地王频出的2007年,万科亦多次高价地,这直接导致其2008年年报,不得不计提存货跌价准备十三个项目,跌价准备总金额达到12.41亿元,其中十一项目为2007年购入的高价地项目。