商业地产形势继续恶化

保罗.麦恩泰(Paul McEntire)

租金回报率在下降,并且大多数购物中心的空置率上升

就在大众认为其可能有所改善时,美国的商业地产却出现了更多不好的迹象。租金回报率在下降,并且大多数购物中心的空置率上升。在全国范围内,商业楼宇按揭贷款的违约率接近4%,大部分地区办公室的空置率超过10%。据估计,价值超过1000亿美元的酒店、写字楼及购物中心处于困境中。

三大评级机构之一的惠誉预计,随着诸多按揭贷款证券的评级被下调,它们的市场价值也将缩水,商业抵押贷款证券在近期的损失会加快。根据德意志银行最近一份名为《身临绝境的商业地产》的报告称,商业地产的债务拖欠率在过去数月增加了一倍多。

美国商业地产市场的规模约70000亿美元,其中超过30000亿美元是由债务支持的。其问题可能影响到整个经济。

美国银行业持有接近20000亿美元的商业抵押贷款和建筑贷款。商业地产贷款的问题今年已经导致一些银行倒闭。过去三年中有近50个贷款机构破产或被接管。其中许多都有商业地产的风险头寸。迄今为止,政府对银行业的注资避免了更多机构的破产。

商业地产贷款的短期集中还款加剧了这一问题。商业抵押贷款通常是5年、7年、10年期的,快到期时有个集中的资金支付期。贷款者无法进行再融资时,就只能违约。

由于大规模商业地产贷款的违约率不断升高,需要政府拿出要多的资金来挽救相关银行。即使如此,2010和2011年仍可能会有更多银行倒闭,甚至壮观到数以百计。

在未来至少两年,商业地产问题将成为美国经济的主要拖累之一。30000亿美元的市场规模大到足以引发借贷者的忧虑。

1993年只有不足2%的银行和机构持有商业地产的风险头寸,现在则是差不多12%。即800个商业银行、储蓄银行和贷款公司。按照政府允许金融机构使用的会计方法,根本看不出他们所拥有贷款的真正市场价值。

商业地产面临的另一个坏消息是就业率。10月美国的失业率上升至10.2%,当月有19万人失去了工作。那些已经裁员的公司将尽快降低他们的商业租用空间以减少租金。11月“问题银行”的增加预示着中小企业负债表修复得不好,加重了裁员的压力。

当商业地产违约率上升,美联储将难以筹集到足够资金来实施救助。此外,全球大型金融机构也会这些挣扎中的商业地产持非常谨慎的态度,许多人会默默地等待价格进一步下跌。

例如,最大的美国房屋和汽车保险业上市公司好事达(Allstate Corp)正在减少其在商业地产上的投资。根据监管机构数据,其持有的商业地产抵押资产已从60亿美元下降至37亿美元。

政府无疑将通过允许金融机构采用必要会计方法的措施,来推迟其贷款损失的浮现,但这一步骤只是在拖延不可避免的事实。不管这部分资产的名义价格是多少,最终银行将不得不出售其没收的抵押品,并面临真正的巨额损失。■

作者为美国Palo Alto咨询公司主席