旅游胜地难撑高房价

刘 戈

我的同事前些天在海南采访十多天，回来后感叹：如果进岛的那天随便买一套房子，离岛的那一天卖掉就可以净赚一倍。痛失发财致富机会的懊悔溢于言表。与此同时，另一部分此前出于各种目的在海南置了房产的人则喜笑颜开。很多人是早几年去海南旅游的时候看到当地的房子如此便宜，被中介一忽悠就出手的。扔在那里好几年，只是因为没有时间去处理，现在却无意间成了第一批搭上海南建设国际旅游岛顺风车的获利者。

中国经济十几年的快速发展造就了一个庞大的富裕阶层，这个群体有能力在千里之外拥有自己的第二套、第三套住房。非官方数据表明，目前至少有超过4700多亿元的资金从银行系统流动到海南大肆圈地。

在各大城市经历了普遍的一轮房地产价格暴涨之后，海南的房地产价值洼地的现状和国际旅游岛建设的良好预期恰好碰撞在了一起，自然成为资金流入的最佳目的地。然而如此炙热的投机热潮和国际旅游岛建设的长远任务能够共舞出一曲美妙的华尔兹吗？

“中国的夏威夷”常常被人们当作海南国际旅游岛建设的目标。夏威夷岛上居民的大部分劳动就业、个人收入以及税收都依靠每年的700万国内外游客。旅游收入占当地总产值的60％，而夏威夷的房价也是美国最贵的地区之一。这正是海南的努力方向，也为海南房价的飙升给出了解释。但需要指出的是，夏威夷真正成为国际旅游岛是在上世纪中后期。夏威夷的主要游客来自几乎人人都拥有周游世界能力的美国和日本。

还有一个时间更为久远的案例证明，旅游胜地的预期并不能一直支撑高房价。在一战结束后美国的“镀金年代”中，美国的富裕阶层迅速崛起，到南方度假成为北方人的梦想。位于美国最南端的佛罗里达气候温暖湿润，是理想的度假胜地，当时的地价也一直远低于美国其他州。许多美国人出于投机的动机，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅，每年翻番。到1925年，迈阿密市（佛罗里达最南端，地理位置相当于三亚）出现了2000多家地产公司，7.5万人口中竟有2.5万名地产经纪人。到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多投资者或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。甚至有人把佛罗里达房地产泡沫的破灭与华尔街股市的崩溃联系在一起，认为最终产生的连锁反应导致了20世纪30年代的大萧条。

即使到了现在，本轮金融危机中房地产价格跌得最狠的城市中，迈阿密依然和另外一个旅游胜地拉斯韦加斯一起名列前茅。迈阿密甚至出现了这样的房地产广告：“每天降价1000美元，直到房子售出为止。”这是否说明，靠旅游业为支柱的行业最容易受到经济周期的影响？原因很简单，在经济紧缩的情况下，人们首先缩减的就是外出。

佛罗里达房地产泡沫破裂的根本原因是：所有购房者的房子都不是为自己度假而买的，他们希望把房子卖给常年在这里度假的人们。而在当时这个群体比起建房和买房的人来说要小得多。海南现在的状况呢？中国真的有一个可以常年在外度假的巨大群体吗？那些有来海南过冬愿望的老人们真的愿意离开家人来这里过冬吗？即使真的年年来，他们的消费能力能够撑得起海南的旅游业吗？中国人离真正的全民度假还有多远？

也就是说，建设度假胜地并不能带来度假热潮，国民充分富裕和闲暇才是度假胜地产生的原因。海南虽然有着独特的热带旅游资源，但面临着东南亚的强力竞争，无论是硬件还是软件都不具备排他性。海南真正成为国际旅游岛将是一个漫长的过程，旅游经济短时间内不可能像工业经济那样取得迅速发展，旅游业同时又是一个低附加值的行业，再加上国际旅游岛的发展战略自然屏蔽掉了工业发展的机会。因此海南经济根本不可能在短时间快速发展，也就根本不可能承接如此巨大的房地产行业。

海南如今需要做的是，坚决地抵御房地产投机热潮带来的巨大的土地收益诱惑，在建设的同时耐心等待，而不是大干快上，使海南重蹈上世纪90年代的覆辙，陷入又一轮房地产泡沫泥潭。▲（作者是中央电视台《今日观察》评论员。）