房地产估价折旧与会计折旧分析

李兰萍

在房地产估价过程中运用成本法评估已使用房地产的价值时，必须计算建筑物的折旧，正确求取建筑物折旧是运用成本法对旧有建筑物资产进行估价的难点和关键。实际工作中，常常有人将建筑物折旧中的直线折旧法与会计核算中的固定资产直线折旧方法相混淆，甚至直接用会计上的直线法求取建筑物的折旧。虽然房地产估价过程中的建筑物折旧和会计核算上的固定资产折旧都叫直线法，但是两者却有本质的区别。

一、折旧的实质和目的不同

评估上的折旧，实质是评估建筑物的重置成本至评估基准日的价值减损，即估算由于各种原因造成的建筑物价值的贬值或损失。因此准确地说，估价上的“折旧”不是原本意义上的折旧，而是一种减价修正，其目的是通过这种减价修正求得建筑物在评估基准日的现值。会计上的折旧实质是建筑物这种固定资产的原始成本在产品成本中的分摊，其目的是使该固定资产的原始取得价值，通过折旧这种价值转移(摊销)形式而收回。

二、折旧的依据不同

房地产估价中的直线折旧法作为成本法中最常用的方法，它遵循替代原理，依据现行《房地产估价规范》计算各种原因造成的建筑物价值的损失。会计核算中的直线折旧法也是固定资产折旧中最常用的方法，它根据《企业财务制度》和会计原则中的收入费用配比的原则将固定资产使用过程中逐渐损耗而消失的那部分价值均衡的分摊到各期的方法。固定资产损耗的这部分价值，在固定资产的预计使用年限内进行分摊，形成折旧费用，计入各期成本。

三、折旧的范围不同

房地产包括土地和建筑物两大部分，土地在使用过程中不存在损耗，一般不计算土地的折旧，因此，在房地产评估过程的折旧对象仅指建筑物；而在会计核算方面，固定资产是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，使用期限在2年以上的也应作为固定资产。

四、折旧年限不同

建筑物耐用年限一般分为自然耐用年限和经济耐用年限。前者是指建筑物自建造完成之日起因使用、自然磨损达到不堪使用的年数；后者是指建筑物自建造完成之日起，至建筑物使用收益与其使用成本相抵时点的持续时间。评估中使用的折旧年限是指建筑物的经济寿命，这一年限的确定，是评估人员亲临估价对象现场，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，地基的稳定性等，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，并结合建筑物使用功能、所处环境以及已使用年数等因素，综合分析确定其折旧年限或成新率，必要时还要考虑土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。同类型的数宗建筑物，因其所在区位、使用年限、维修保养以及所处环境等的不同，评估中综合确定的折旧年限往往也不同。会计上的折旧年限，是在考虑损耗的同时，也考虑社会技术、财税经济政策和生产力发展水平，且以同类资产中各项资产运转条件均相同的假设条件为前提确定的适合于同类资产的一个平均年限。因此会计上的折旧年限是对某一类资产作出的会计处理的统一标准，是一种高度集中的理论系数或常数，对于该类资产中的每一项资产具有普遍性、统一性和法定性。

例如：某工厂办公楼总建筑面积10500m2，账面原值1050万元，预计净残值为0，预计使用年限为30年。使用至第五年时，因维修、保养不当，办公楼受损较严重，重置价格为1000元／m2，尚可使用年限为20年；之后该工厂对周围环境进行了改造，建筑物维修、保养较好，在该办公楼使用至第10年时，因建筑材料降价，重置价格为800元／m2，尚可使用年限为18年。

1.估价直线折旧法：

使用至第5年时，建筑物折旧＝(10500m2×1000元／m2-0)×5年÷25年＝210万元

建筑物现值＝10500m2×1000元／m2-210万元＝840万元

使用至第10年时，建筑物折旧=(10500m2×800元/m2-0)×10年÷28年=300万元

建筑物现值=10500m2×800元/m2-300万元=540万元

2.会计直线折旧法：

第1年至第30年年折旧额=(1050万元-0)÷30=35万元

第5年累计折旧=35万×5年=175万元

固定资产净值=1050万元－175万元=875万元

第10年累计折旧=35万元×10年=350万元

固定资产净值=1050万元-350万=700万元