房地产项目财务控制的实施与效果

王健潮

2007年以来，我国房地产产业投资几乎增加一倍，且房地产业在社会总投资中一直保持了较高的比例，是我国投资最大的产业。

一、某某房地产开发项目简介

某某房地产开发项目位于本市中心地带，实际建设用地面积为382268.6平方米，规划地上建筑面积675840平方米，其中包括住宅611300平方米，公建63700平方米，配套市政设施840平方米，地下车库建筑面积24400平方米，地下商服8845平方米。

二、某某房地产项目财务控制的实施

（一）建立财务控制组织体系

有效的组织机构是保证财务控制得力的首要条件，没有有效的组织机构，财务预算就不能够分解落实到各个部门、各个层次和各岗位，财务预算目标就不能够顺利实现。2009年年末，某某项目进入资金注入阶段，直至项目破土动工，这一期间统称为项目前期。这一阶段项目公司的工作重点在逐步完善组织机构建设，为后期项目的顺利完成莫定基础。

1.组建了财务预算管理委员会。由行政一把手领导，经济部部长和财务部部长及雅能公司财务总监组成的具有权威性的财务预算管理委员会，负责该项目所有资金收支计划及预算的总体平衡、宏观调控、研究、控制、考核和审批。

2.确立了财务部门的核心地位。本项目根据三方的合作协议和公司章程的明确规定，财务部门是财务管理的综合归口部门，主要负责财务管理和会计核算工作，即使用、筹措和统一调度资金；如实及时反映财务状况和经营成果；参与经营决策和项目决策；为决策提供准确的会计资料；编制企业财务预算和财务成本费用计划；监督财务预算的实施情况；对财务预算的实施及执行情况进行总结、分析和考核；参与预算项目的经济论证评价。

（二）健全财务内部控制制度

财务内部控制制度包括财务控制组织机构的设立和企业内部采取的所有规范财务活动的相互协调的方法和措施。这些方法和措施用于保护企业的财产，检查企业会计信息的准确性和可靠性，提高经营效率，促使有关人员遵从既定的管理方针办事。某某项目公司的财务内部控制制度建设，大部分在项目前期拟建，在项目工程建设期逐步完善。其中最具特点的是联审联签制度、授权审批制度和逐步规范的财务流程制度。比如在某某项目工程建设期，随着资金流动的频繁，暴露出了领导审批权限不明的问题。造成不管是多大的资金都需要经过董事长审批这一现象，很多款项因为高层领导有事耽误了支付，延误了工程的进度。针对这些问题，项目公司的经理工作会议经讨协商，并最终将联审联签制度写入《财务业务流程》。以十万元为限，十万元以下支出由总经理与主管财务副总经理联签，十万元以上的支出由总经理与主管财务副总经理联审联签后由董事长签批。另外，由于资金的筹集受筹资成本、渠道、方式及筹资时间等因素的限制，为满足各部室所需款项能按时支付，超过20万元的付款，各部室应提前向财务部提出用款计划申请，财务部结合银行存款的实际情况，向公司领导提供计划筹资金额。

（三）实行全面的预算管理

首先应建立各级预算管理的组织体系，健全从预测、决策到执行、监督、考核，按各级责任层次划分的责任制，做到权责明确，管理到位。在某某项目的前期，财务控制重点在于各项财务制度的拟定和整个开发项目的财务预算的制定、预测开发项目的各项经济指标，制定各项相关财务制度，确保各项财务预算经过公司董事会通过。某某项目在预算管理方面制定的具体制度主要包括：《财务预算管理委员会工作制度》、《财务预算管理制度》、《财务预算审批程序》、《财务预算执行情况分析和考核制度》等。建立完善的财务预算制度，不仅可以反映财务预算为实现项目经营目标和计划服务的宗旨，而且可以使财务预算的实施有章可循，有法可依，有据可查。同时某某项目把加强现金流量控制作为实施财务预算管理的核心。而编制现金流量预算的数据来源和编制依据是现金流量表。通过对现金流量的有关数据进行比较、分析和研究，从而了解和预测项目公司的财务状况及现金流转情况，揭示项目公司现金的支付能力，从而为科学预测和决策提供依据。

（四）逐步完善货币资金控制

1.对货币资金完整性的控制。货币资金完整性控制的范围包括各种收入及欠款回收。（1）对发票、收据的管理规范。发票、收据控制是利用发票、收据编号的连续性，核对收到的货币资金与发票、收据金额是否一致，以确保收到的货币资金全部入账的一种完整性控制手段。（2）对银行对账单的控制规范。银行对账单控制是利用银行对账清单与企业银行存款日记账进行核对，以确保银行存款存在性与完整性的一种控制方法。项目公司通过每月编制银行存款余额调节表，及时发现未达账项，分析其原因，发现其是否存在错弊。

2.对货币资金安全性的控制。货币资金安全性控制的范围包括现金、银行存款、其他货币资金。由于应收、应付票据的变现能力较强，故也将其纳入货币资金控制范围内。某某项目针对项目公司业务的特点，采用的货币资金安全性控制方法有以下几种：（1）账实盘点控制。定期或不定期对货币资金进行盘点，以确保企业资产安全的一种常见的控制方法，每月出纳人员都编制银行存款余额调节表。（2）库存限额控制。库存限额控制是利用核定企业每日货币资金余额，超过库存限额的货币资金送存银行或汇交某一银行账户，从而降低货币资金安全性控制风险的一种方法。利用此方法还能高度集中货币资金，统筹使用，特别适用于商品房销售阶段的现金管理。（3）实物隔离控制。实物隔离控制是采取妥善措施确保除实物保管之外的人员不得接触实物的控制方法。比如，现余只能由出纳保管，银行承兑汇票也只能由一人专管，否则将导致责任不清，不法分子很可能会混水摸鱼，侵占货币资金，以确保货币资金实物安全。

3.对货币资金合法性的控制。货币资金合法性控制针对的是货币资金收入与支付。某某项目的合法性控制采用加大监督检查力度的方法，如对于业务量少、单笔金额小的单位，记账凭证可一人复核；对于业务量大、单笔金额大的单位，记账凭证则由两人复核。通过加大内部审计监督力度还可以发现一些不合法的货币资金收、付。另外项目公司对货币资金的支付实行严格的授权审批制度，重点控制大笔金额货币资金支付。

4.货币资金效益性的控制。货币资金效益性控制是服从企业财富最大化的财务管理目标，通过运用各种筹资、投资手段合理、高效地持有和使用货币资金的控制方法。某某项目制定了货币资金收支中、长期计划，在合理预测一定时期货币资金存量的情况下，通过实施一些推迟货币资金支付的采购政策和加速货币回笼的销售政策，通过收回投资等方法，有效的解决了货币支出的缺口。

三、某某房地产项目财务控制的效果

经过了1年多的磨合和完善，某某项目公司财务管理工作逐步进入了正规化的管理模式，基本上解决了审批权限和货币资金审批程序、现金管理的矛盾，较顺利地完成了财务预算，为为项目公司今后的财务控制提供了宝贵的经验。