浅谈房地产工程项目造价的全阶段动态管理

陈锡时

（东莞市中天力通房地产开发有限公司，广东 东莞 523000）

1 当前房地产开发企业造价控制体制的特点和缺点

对当前房地产开发企业来说，受到计划经济模式的影响较多，显得有浓厚的传统造价控制体系的特点。总体来说，有以下几个特点：

1.1 静态管理有余，动态控制机制不力

根据传统的造价控制管理体系，这种定额管理把市场经济条件下的变更因素摈除了，是一种僵硬的事先确定工程造价做法，所以难以适应千变万化的竞争需要和灵活处理成本的要求。而且在造价资金管理中，往往忽略了资金使用的动态性因素，很可能会使技术进步与市场变化之间分离，导致造价被人为扭曲。

1.2 多为事后控制，缺少事前控制

现在多被房地产开发企业采用的工程造价方法主要是面向现有资源的静态控制，而不是在事前和事中有效避免无用功、挽回损失。所以在以经审批后施行的预算为标准的项目来说，实际发生的费用和成本不可能实时与预算相比较而得以及时纠正，也就难以避免建设企业做无用功，不能良好有效地控制工程项目造价。

1.3 对立项阶段的造价控制重视不够

当前的房地产开发企业多以最终的工程款结算为造价工作的核心工作，特别注意实施阶段的成本和收益计算，但往往忽视了在投资设计部分的造价控制，所以不能很好地控制造价。

2 设计阶段的工程造价控制

作为工程造价的起始，工程设计阶段影响着工程造价的走向和后期控制，因为设计的好坏基本决定了工程项目的规模、结构形式、产品方案和建筑标准等事项，也基本规定了这个项目成本的大概范围和投资的最高限额。一般都是在施工图设计完成后开始编制设计预算并随之计算出大致精确的工程造价。根据笔者接触到或者参与的施工项目来看，工程设计的费用一般只是占工程全部成本的l%以下，但是设计本身的好坏却对这个工程最终造价的影响程度可达60%以上。一般来说，推荐使用限额设计法来解决这一问题。

限额设计法的原理不难理解，就是在合理确定工程成本的基础上严格控制不合理设计或变更成本，使得预算成本不突破总投资额的一种方法。这种方法需要按照经过审查合格的可行性研究报告作为底本，首先对投资估算进行控制，在此基础上再按照成本总概算来进行施工图设计和相关的各方面费用预估算。从积极的意义上说，限额设计法不是为了简单的压缩投资，而是将设计全过程的技术与经济相结合，尤其是加深了可行性研究深度。

2.1 按照批准的投资估算控制初步设计

初步设计应该是多方案比较选择的结果，是项目投资估算的进一步具体化。初步设计开始时，设计者应该清楚各项控制经济指标，严格按照限额设计分解的投资限额和控制工程量，如结构形式、面积、高度、三材总量等设计，并不断对照本专业的工程费用，力求将造价和工程量控制在限额内。

2.2 按照批准的设计概算控制施工图设计

经审核批准的设计概算是施工图设计控制资金的限额依据。施工图是设计的最终产品，是现场施工的主要依据，这一阶段限额设计的重点在工程量的控制上。对于因建设市场动态性（如设备、材料的供应或价格变化等）、现场条件变化或初步设计阶段设计深度等因素造成局部施工图预算超过设计概算，应积极采取措施，及时调整。

2.3 加强设计变更管理工作

设计变更是不可避免的，但不同阶段的设计变更引起的损失费不同，变更发生的越早，损失越小。因此，施工单位应尽量把变更控制在设计阶段，以减少损失。设计人员应通过详细分析研究，在设计阶段确定最终方案，避免施工阶段更改；认真审查图纸错误、遗漏现象，以降低造价。

3 工程施工阶段的工程造价控制

施工阶段是一个施工项目的具体建设过程，所以大量的成本消耗在这个阶段里面，不夸张地说应该有造价的90%以上都耗用在这个阶段。所以，施工阶段的造价控制是非常重要的一环，必须引起足够的重视，正确处理好成本控制、施工时间控制和质量控制三者之间的辨证关系，争取把人力、物力、财力和技术等四个因素配备到最优状态。

3.1 加强施工方组织及管理

施工方组织设计不是机构的配置问题，而是一种文件管理技术和体系，它是集中包括了从招标、签订承包合同到进行施工等最基本的、全局性技术经济文件。从根本来说，这个有点抽象的体系是指导工程施工顺利进行的保证，也是现代化施工工程必备的重要科学管理手段。

施工组织设计必备的内容有：施工方案、各种资源需要量计划、施工进度计划、施工现场的平面布置、技术及安全保证措施等。

科学组织施工能够充分整合资源、集中调配生产要素并真正充分发挥各生产要素的应有作用。在实践中，对于如何加强施工组织管理这个问题，不同的企业有不同的对策，不过一般来说企业都应该充分利用现代化管理手段和方法，特别是应用计算机和网络技术对工程进度进行排队，进行资源优化配置，严格控制施工进度及质量，减少返修，节省费用。

3.2 动态控制工程造价

建设工程项目的施工周期一般很长，随着时间的推移，其相关的成本会有非常大的变化，比如材料、人工等成本价格和投标时的价格都会有出入。面对这种情况，造价控制人员要尽可能收集尽量多的相关资料，并最好能预测到各种动态成本因素，以使造价动态管理贯穿于建设项目全过程。

3.3 加强工程变更与索赔控制

工程变更在项目实施阶段，由于客观、主观原因，常发生局部设计变更、工程更改、材料代用、工艺方法改变等问题，从而引起工程预算价格的增减。因此，必须健全设计变更审批手续，合理有效地控制变更价款。

工程变更的内容有：承包合同中约定的工程量；建设项目附属工程的增减；某些材料的规格标准的变化，部分工程的标高、基线、位置、尺寸等的变更；某些工程的施工时间、程序的改变；市场主材价格的波动等。

工程变更一般都会增加计划外施工，也就会使造价提高，因此，必须严格控制，做好施工处理、验收、核对和现场签证工作，提高管理效率，减少管理成本。

3.4 实行全方位合同管理

合同管理是工程实施阶段进行工程造价控制的关键。在签订施工承包合同时，应全面充分的考虑可能发生的分歧和费用索赔问题，以免结算时因合同条款不明确产生纠纷。同时，还要明确规定计费标准、文件和时期。全方位的合同管理必须从合同谈判、签约时起，合同必须严格规范化，合同条款必须完备，双方权利、义务必须对等，语言表达严谨准确。在现场管理中，不仅项目负责人和概预算人员熟悉合同，工程技术人员、设备材料管理人员、财务人员也必须熟悉合同，这样才能保证合同的全面履行，减少不必要的现场签证、设计变更和材料代用等现象，做好索赔与反索赔。

4 结束语

总之，工程项目的造价控制是动态的全阶段控制过程，房地产开发企业在工程项目建设的各个阶段，针对影响工程造价控制的各种可能因素，采取切实可行的控制方法和手段，使工程造价得到有效、合理的控制。

1 张 健.加强工程造价动态管理[J].建造师，2008（07）

2 刘妍婷.建筑工程造价动态管理探讨[J].城市建设（下旬），2010（05）

3 金龙凤、金 焱.试论工程造价动态管理[J].林业科技情报，2008（02）

4 刘美兴.关于加强工程造价动态管理的措施及建议[J].广东建材，2009（08）