日本房地产税制改革对我国的启示

路冬玲

日本房地产税制改革对我国的启示

路冬玲

（太原城市职业技术学院，山西太原030027）

根据《世界发展报告》的统计，日本人均占有国土面积仅为世界平均水平的1/10，土地资源十分紧张。并且在第二次世界大战后，日本经历了由恢复到高速发展和繁荣，过度投机造成了房地产市场的泡沫，最终泡沫破灭严重打击了房地产市场的发展，其中最主要的原因就是在税制设计方面不合理。纵观日本的房地产税制改革，可为我国房地产税制的改革完善提供一些借鉴。

固定资产税；地价税；房地产税；评估

一、日本房地产税制概况

日本现行的房地产税制按照征收环节，分为取得、保有和转让三环节，具体税种构成情况见表1：

表1 日本房地产税制概况

（一）土地取得税

土地取得税是对个人和法人在通过购买、接受赠予或继承财产等方式取得土地征收的税。

（二）土地保有税

土地保有税是在一定时期，对法人或个人所拥有的土地资产征收的税。具体包括：

1.固定资产税

20世纪70年代初期，固定资产税作为日本房地产税的主要收入来源，其征税对象是住房和折旧资产，1971年两者分别占到该税收入总额的38%和29%。随着土地价格的不断上升，来源于土地的税收不断增长。1984年，来源于土地的固定资产税占到固定资产税总额的41%；其次是住房固定资产税，占到固定资产税总额的38%。具体规定见表2：

表2 日本固定资产税的具体规定

2.地价税

地价税作为土地保有税制的一个新税种，征税目的除了抑制地价上涨外，还有推进土地保有征税的公平化和降低土地作为资产保有的有利性。具体规定见表3：

表3 日本地价税的具体规定

3.城市规划税

城市规划税旨在确保城市规划事业所需财源。城市规划税属于目的税范畴，不像固定资产税、特别土地保有税等属于普通税。城市规划税专门用于城市规划事业或土地区划整理事业开支。具体规定见表4：

表4 日本城市规划税的具体规定

4.特别土地保有税

特别土地保有税是于1973年作为市町村税创设的，目的在于抑制投机性土地取得和促进已取得土地的有效利用。具体规定见表5：

（三）土地转让税

土地转让税是对土地的转让收入征的税。其中对个人的土地转让收入征的税为个人土地转让税，它由所得税、个人事业税和个人居民税等三个税种构成；对法人的土地转让收入征的税为法人土地转让税，它由法人税、法人事业税和法人居民税等三个税种构成。

二、日本房地产税制经历的几次变革

自1950年以来，日本的房地产税制经历了几次大的变革。纵观日本的房地产税制改革，从中可为我国房地产税制的改革完善提供一些借鉴之处。

1.1950年1月的“夏普劝告”

1949年，日本经济遭到重创，土地税收制度也处于近乎瘫痪状态。同年5月，美国政府派出哥伦比亚大学教授夏普作为日本税制考察团团长，具体负责对日本税制改革进行指导，促使其尽快恢复经济。1950年1月，日本政府根据考察团提交的《日本税制报告书》中的相关内容制定了具体税收改革方案，这次改革被称为“夏普劝告”。内容包括：废除地租（农业税），开设固定资产税并将其作为市町村的主体税种；规定固定资产税是针对土地和住房等不动产征收的一种财产税，以调整土地市场上的投机行为；确定分税制原则，划分中央、都道府县、市町村三级分配原则，防止重复课税。

2.1969年土地税制改革

经过一系列的改革，日本战后的土地交易市场迅速发展起来。二战后第一次地价上涨高潮出现，日本政府为了鼓励长期拥有土地，同时抑制短期土地拥有者进行投机买卖，提出了《关于土地税制应有状态的报告》，并以此为基础展开了土地税制改革。改革的主要内容是：对个人土地转让收入视其拥有土地时间的长短实行“分离课征”原则，对个人短期拥有（拥有期7年以内）的土地转让收入实行从重课税，税率为40%。但这次改革未对法人的土地转让进行必要的规定，由此造成了土地从个人手中转让出去后，很快成了不动产经营者和一般法人企业的争相购买对象，地价的高速上涨并未得到有效遏制。

3.1973年土地税制改革

20世纪70年代初地价高速上涨，日本税制调查会于1973年提出《关于今后土地税制状况的报告》，以此为基础形成了1973年的土地税制改革。改革的目的仍然是抑制土地投机行为。内容包括：为抑制法人对土地的抢购行为，设置了短期拥有土地从重课税；设置了特别土地保有制度。然而此时，“购买日本列岛”的高潮已基本平息，此项改革的效果也令人质疑。

4.1981年土地税制改革

20世纪70年代中期以后，受整体经济萧条的影响，地价上涨问题明显缓和，经济环境要求放松土地环境。日本政府的税制调查会再次提出改革方案：对个人长期拥有土地的转让收入，适用20%的低税率的征税范围由2000万日元提高到4000万日元；原来对超过2000万日元以上部分按75%的高税率综合课税，改为对超过4000万日元至8000万日元的部分按50%课税，超过8000万日元以上的部分才适用75%的税率。此次改革，使土地拥有者的纳税负担有了相当程度的减轻，并成为20世纪80年代日本地价再次高速上涨的主要因素之一。

5.1991年土地税制改革

从1983年起，东京都市区的商业用地价格开始不断攀升，并逐渐波及到其他地区和用途的土地，到20世纪80年代中期以后，日本再次迎来地价上涨的第三次高潮。为此，1991年日本税制调查会土地税制小委员会向内阁大臣提交了《关于土地税制应有状态的基本报告》。本次改革的重点是：在土地保有税制方面，创建新的地价税，同时强化已有的固定资产税和特别土地保有税；强化土地转让课税；在土地取得税制方面，把继承税的课税对象——土地评价额提高，开创旅游地征税制度。以此来增加土地取得、持有和转让环节的税负，达到抑制房地产投机需求的目的。此次改革设计内容较完整，但由于此时房地产泡沫已破灭，使改革失去了其既定的意义，反而起到了雪上加霜的作用。

6.1998年税制改革

面对房地产市场泡沫破灭，经济持续低迷、地价不断下降，房地产市场呈现出萧条景象。日本税制调查会于1998年提出：停征地价税，个人长期持有土地的转让所得，起征点从4000万日元提高到6000万日元，适用税率20%，个人短期持有土地的转让所得不适用40%或税额110%的追加税；对法人超短期（2年以内）持有土地转让所得按15%征收追加税款的规定，自1997年12月31日起废止。此次改革意在减轻税负，使房地产市场摆脱长期低迷状态。

三、从日本的税制改革中得到的启示

（一）值得借鉴的经验

1.确定房地产税为地方税的主要税种

日本的房地产税收入基本上属于地方主体税种，市町村级房地产税收约占政府财政收入的45%。房地产税之所以成为地方税收主体税种，除了历史的原因外，主要是源于这一税种本身的特征：第一，征税对象是不动产，税基相对稳定，受人口流动、公司迁移等因素的影响小，便于当地政府征收；第二，地方政府的主要职责是在辖区内提供教育、治安等公共服务，这些服务的财政支出比较稳定，因此需要稳定的财政收入来支撑，房地产税基的稳定性正好符合这一特征。

2.事权与财权相统一，对地方政府具有激励作用

房地产税成为地方政府财政收入的组成部分，地方政府就有动力通过改善教育、医疗、治安、交通等一系列公共服务的质量，促使房价提高从而获得更多的税收收入。在日本，固定资产税税率由各市町村在1.4% -2.1%之间制定。地方政府可以根据本地实际情况灵活处理税收问题，有利于促进本地经济和各项事业的发展，提高地方政府的积极性。

3.完善的财产评估制度，为合理确定税基奠定基础

日本固定资产税实行台账征税原则。市町村政府对土地、房屋、折旧资产分别设有征税台账和补充征税台账，凡是在台账上注册登记的房地产所有人均为固定资产税纳税人。计税依据按照房地产市场评估价，原则上保持三年不变，从形态上区分为基准年度评估额和比照基准年度评估额，以区别不同情况、不同用途的房地产。

（二）应汲取的教训

1.税制改革时间上的滞后性

在房地产市场高速发展甚至出现泡沫时，不能及时采取有效的调控措施，致使税制改革滞后于经济发展。如1991年的土地税制改革中，虽然试图从开设新税、强化旧税两方面来抑制房地产市场高速膨胀，但由于对未来经济发展的趋势缺乏准确预测，此时土地价格已上涨到了顶点，导致新税制在实施过程中未起到预期效果。

2.税收政策缺乏必要的稳定性

税收政策是国家实现宏观调控的有利手段，适当的税制改革，减少了国家对经济活动不必要的干预，强化了税收作为经济杠杆所具有的宏观调控职能。日本在1969年至1998年30年间先后对房地产税制进行了五次大规模的改革，平均每六年就变革一次，其间日本经历了三次房地产市场高速发展阶段和两个经济萧条时期，虽然几次改革与当时的经济环境分不开，但总体来说，土地市场的高速膨胀与日本地少人多的国情有着密不可分的关系，如果日本能够在房地产税收政策制定的目的上坚持把打击房地产投机行为作为重点，制定相对适当稳定的税收政策，也许税制改革就不会出现如此多的反复。

3.税收政策在一定程度上缺乏科学性

如日本1989年的税制改革，开征的地价税税率仅为0.3%，并且非征税范围过大，所以对土地保有者影响较小；继承税的计税依据提高无疑是明智之举，但同时提高了小规模宅基地的扣除限额，使其效果大打折扣；固定资产税实际税率仅为0.06%，对土地保有者影响不大。总的来说，土地保有环节税负较轻而转让环节税负较重，不利于土地交易的正常开展。同时由于转让环节的税负在交易时最终转嫁给了购房者，从而加剧了房地产价格上涨。

表5 特别土地保有税的具体规定

［1］韩静涛.从税收征管角度看物业税的制度设计［J］.税务研究，2008，（4）.

［2］杜雪君，吴次芳，董忠华.我国房地产税与房价关系的实证研究［J］.技术经济，2008，（9）.

［3］商蕾.关于开征物业税的研究［J］.中国乡镇企业会计，2009，（4）.

［4］林家彬，刘毅.开征物业税对房地产市场的影响，［J］.重庆工学院学报，2009，（4）.

F1

A

1673-0046（2010）9-0051-03