对当前中国房价过快上涨的研究

崔 阳

摘要:房地产市场是社会主义市场经济的重要组成部分,其发展能满足人们改善居住条件需求,满足享受型、投资型需求。但房价过快上涨,就表明其出现了问题,已引起社会各界重视。探讨近几年房价变化过程,分析房价过快上涨原因及其不利因素,认为应限制购房需求、分散异地购房需求。

关键词:房价;商品房;购房需求

中图分类号:F293.3 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)29-0009-04

2003年国务院提出房地产业已经成为国民经济的支柱产业。然而到2010年年初,房价一直涨,而且涨幅过大,引起社会各界重视。关于房价过快上涨问题,需要通过进一步分析其原因,找出合理解决办法。

一、中国房价变化过程(2003—2009年)

近年来,我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈,这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现,每经历一次循环往复,房价都会攀升到一个新高点。自2003年以来,政府对住宅市场的宏观调控政策的出台逐年频繁,几乎是“一年一调”,房价也随之“一年一涨”。

2003年,国务院18号文件提出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”,房地产被正式赋予产业的定义。自此,我国房价便开始了以每年两位数的增幅快速攀升。

2004年,全国住宅的平均售价从2003年的2 197元/平方米上涨至2 608元/平方米,涨幅高达18.7%。

2005年,全国住宅平均售价继续上涨12.6%。为稳住房价,2005年国务院办公厅连续出台了两个“国八条”,国家出手控制房价自此正式拉开序幕。

2006年,“国六条”继续出台,使2006年全国住宅价格涨幅降到两位数以下。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%,新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。

2007年,市场经过一段观望后,再度出现房价大幅上涨的一个高峰,全国住宅平均售价增长率达到16.86%,住房销售平均价格达到3 645元/平方米。同年8月国务院出台24号文件,指出“住房问题是重要的民生问题”,强调了住房与民生之间的重要关系,并从保障和改善民生的要求出发采取了一系列的调控措施,不再把房地产单纯看为“支柱产业”。

2008年,全国住宅平均售价的涨幅为7.5%,再度回到两位数以下。由于遭遇金融危机,为实现“保增长”的任务,房地产的“支柱产業”定位又再度受到重视,并承担起对经济增长的拉动作用。

2009年,房价在经过三四月份的“小阳春”之后,再度进入疯涨期。据国家发改委、国家统计局发布的数据,截至12月,全国70个大中城市的住宅平均售价达到4 600元/平方米,比2008年均价上涨了1 000元/平方米,创下26个月涨幅新高。其中,深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市的房价涨幅超过全国平均水平。

截至2009年底,全国城镇住宅市场的平均销售价格已从2003年的每平方米2 197元上涨到了每平方米4 600元。可以看到,政策的宏观调控在抑制房价涨幅过高方面没有取得预期成效,老百姓工资的增长水平远远赶不上房价的增长水平,大部分中低收入人群望房兴叹。①

二、中国房价过快上涨的原因

房价上涨过快的原因,主要有以下四个方面。

(一)各级政府支持

房地产能带动相关行业的发展,如房屋拆迁、房屋新建、搬家公司、装修公司、家电生产行业、家具业、厨具行业、钢材行业、水泥行业、玻璃行业以及流通领域,等等,能带动众多人的就业。同时,中央及地方政府能增加对相关行业的税收,如中央企业和地方企业的所得税、营业税、个人所得税、城市维护建设税、印花税,等等,充足各级政府的财政。

以中央财政为例,财政部4月13日公布数据显示,2009年全国土地出让收入为14 239.7亿元,比上年增长43.2%。分析人士指出,土地财政已经成为影响房地产市场发展的重要因素。

以地方财政为例,青年学者傅白水的研究报告显示:2004年上半年,浙江省房地产税收为86.82亿元,同比增长75%,占地税收入的21.9%,对全部税收的增长贡献率达到34.68%,成为浙江第一税收来源。在江浙沪三地的地方财政收入中,房地产业和建筑业(不包括相关产业)所占的比例都在30%左右,在浙江房地产业中,其比例甚至达到35%。

以扩大就业、推动国民经济发展、城市化改造等为宗旨的政府主导的房地产发展,助长了房价过快上涨。

(二)商品房有需求

1.改善型需求。以前房屋面积小,或者陈旧,或者想改变房屋构造,或者想换楼层住,或者想改变居住地等等改善型需求,要求商品房的开发。

现在到外地找工作是很普遍的现象,然而在长期生活的城市中没有房子住,确实是令人苦恼的事情。虽然租房也可以,但能拥有一套房是再好不过的事情。据新浪网2010年7月23日报道:根据最新的统计数据,在北京市实际常住人口1 972万人中,户籍人口1 246万人;登记流动人口763.8万人,其中在京居住半年以上的726.4万人。据分析,人口快速增长的主要拉动力来自流动人口,四年来流动人口增量逐年加大,共增加151.8万人,年均增长37.9万人。如果将驻京部队、在社会上散居未登记的和短期来京探亲、旅游、就医的流动人口估算在内,北京的流动人口总量已超过1 000万。这些流动人口,可以认为是推动北京购房需求的重要因素之一,事实上也如此。

2.享受型需求。在一个城市拥有两套以上住房,生活方便,特别是家庭成员工作地点或上学地点离家相对远,可以两套房轮着用。还有,由于地区差异,想体验异地生活的购房需求,如:据海南省房协2009年底统计,截至去年黑龙江人在海南购房占总数的三四成,黑龙江省每年有13万人到海南过冬。近一个月各楼盘信息显示,黑龙江人海南购房比例只增未减。据悉,相对于北京、上海等地购房人群,黑龙江人购房金额虽不是第一位,但是购房数量肯定居榜首。黑龙江人在海南购房主要看中海南冬季的温暖气候,海南房产是黑龙江人的第二居所,刚性的需求占了很大的比例。然而,近期的购房狂潮却早已超出了这种刚性需求。据三亚市房协工作人员介绍,去年11月以来,三亚每天成交170余套房子。对一个常住人口仅50多万人的地级市来说,数额惊人。三亚市一家房产销售中心工作人员告诉记者,岛外人群是三亚楼市主要消费群体,黑龙江人无疑是主流,黑龙江人购房的入住率能达到50%。

3.投资型需求。房子具有耐久性、不可移动性,因此决定了其有限性。在宏观经济环境稳定发展情况下,它具有增值性,也因此引起了投资性需求。再有,流动人口多的地方的房租收益,也是引起投资性需求的重要因素。房价上涨过快的城市,就是流动人口多的地方,如北京、上海、深圳。据2010年1月26 日网易房产报道:北京三年的房价上涨了120%,位于前三位的分别是西城区、东城区和海淀区。根据预测,北京未来二手房房价有可能出现15%的议价空间。链家地产《北京二手房价格趋势研究报告》显示,北京全市的二手房过去三年间平均成交价上涨了120%,13个行政区中房价涨势最惊人的是大兴区,涨幅高达166%。而涨幅最大的商圈则为宣武门,幅度为172.96%。据2010年2月22日新浪房产报道:上海房价年涨幅惊人,最高涨幅155%。南汇并入浦东新区的消息正式宣布后,南汇与浦东接壤的周康板块率先活跃起来,板块内不少新盘纷纷涨价,其中绿洲康城、亲水湾在2009年第一季度成交价仅为9 000左右,目前最新的房价已达23 000,涨幅155%,

4.投机型需求。在城市中地段不一而产生房价差价,大、中城市的城市化进程不一而产生房价差价,按楼层不一而产生房价差价等差价诱惑下,刺激了为获得交易差价的投机需求。而且近几年房价飞速上涨,更助长了投机需求。再如,炒房团批量买商品房,缩小房源,抬高房价,刺激他人投机购房需求。据新浪网2010年7月28报道:有人百日抛售25套房源,据了解,房主是一位40岁左右的浙江籍女士,长期投资楼市,几年前在北京一口气买下的这些房源,总价近1.3亿元,接近每平方米4万元。亚豪机构副总经理任启鑫分析,“北京的楼市里,投资客群体是长期存在的,而且大部分对未来持长期看涨态度。一人买25套房,别人就没房买了,如果这种人多了,也就大大缩小了房源,房价上涨是正常的。

正是上述购房需求,也推动了房价的上涨。

(三)信贷支持

由于金融机构的参与,银行向购房者发放贷款,使购房者得以提前获得住房。对房地产开发公司来说,银行向购房者发放贷款,使购房者提前买房,有利于房地产开发公司资金的周转,以获得更多的利润。对银行来说,如果直接向房地产开发公司发放贷款,开发公司用贷款来建造的房屋并不能很快地全部销售出去,这势必影响开发公司的还贷能力;如果直接向购房者发放贷款,购房者将所得的贷款全部用于购房,由于给予购房者的贷款额要低于房价,购房者自己还要投入一笔资金用以购买房屋,又由于购房者在获取贷款时以购得的房屋作抵押,所以还贷的可靠性得到充分的保证。这种抵押贷款,对于购房者、房地产开发公司和银行都是有利的,因此,刺激了商品房需求,促进了房地产市场的发展。以2 000元/平方米的90平方米商品房为例,贷50%的房款,银行到期后能收38 446.38元的利息。正常情况下房贷越多,这种利息收入越高,这更是银行放房贷的动机,也是刺激购房需求的重要原因。

(四)常住外国人住房需求

对中国常住外国人没有具体统计。据新华网2008年2月27日报道:2006年,有4 400万外国人出入中国,比2001年增长将近98%。在北京登记居留的外国人有7万人,上海则更多。现在的在中国常住外国人人数应该更多,他们也有住比宾馆更便宜、舒适的自住房需求,这影响针对他们放出租的购房投资需求。虽然大城市中人口多,针对外国人购房需求对整体房价影响不大,但还是有不少刺激购房需求的作用。

三、房价过快上涨不利因素

1.人们可支配资金减少,其他消费受到限制,生活质量下降

吃、住、行、游、购、娱,是旅游业中的六大要素,更是作为一般人的生活要素,在住的方面花的比重大,必然在其他五方面消费上受到限制,导致生活水平的下降。特别是贷款购房的中低收入阶层成为了房奴,其生活质量可想而知。假设收入2 500元的单身,按揭50%房款购买1套2 000元/平方米的90平方米房屋,15年还清,他每月向银行要缴纳713.59元房款,剩下的1 786.41元中,還要拿出一部分做储蓄,这样,日常开销就受到了限制。前几年,媒体报道,北京有个单身贷款购房者,为了还贷节省钱,把自己的房子租出去,再与别人合租一间房,可见生活质量下降了多少。

2.贫富差距拉大,引起社会不稳定

房价涨幅过快,将引起行业收入状况失去平衡,房子多的人越富,收入少的人越买不起房。贫富差距拉大,增加社会矛盾,引起社会不稳定。据房地产门户——搜房网 2010年5月11报道:5月7日,大连某地产论坛上,有“任大炮”之称的华远地产董事长任志强还没来得及“放炮”,就先遭到“鞋袭”。当天,自称为“中国人最想揍的第三个人”的任志强走上演讲台,一句话未说完,会场内一男子朝台上扔出了两只鞋。躲过“攻击”的任志强自嘲说,“看来我的待遇能比得上总统了”。房产大佬遭“鞋袭”引起了网友的热烈讨论和恶搞。有人对扔鞋行为欢呼叫好,评价说“扔的不是鞋,是民愤”;也有人认为,任志强不过实话实说,被扔鞋不过是“替人受过”。这件事情反映的是,确实有不少人对房价过快上涨有不满。现在强调和谐社会,人的必需品房子与其价格不应成为引起矛盾的焦点。

3.提高生活成本、生产成本,引起通货膨胀

房价高引起地价上涨,与房子关联产品价格上升,导致通货膨胀;房价高,人们提出提高收入,将导致生产成本上升,物价上涨,导致通货膨胀。过度的通货膨胀不是好事情,他能引起社会不稳定,降低产品在国际市场价格上的竞争力。虽然现在没有出现大范围的通货膨胀,但市场经济条件下没有一个产业是独立存在的,各产业是相互密切联系在一起的统一系统,一个系统环节出现问题,必然引起其他产业的变化。近几年大蒜价大涨,绿豆价大涨,各地的提出涨工资要求等现象是偶然的吗?本人想,不是,是表明市场经济系统确实出现了问题,才发生的现象。虽然不能断言是房价过快上涨引起的问题,但不能否认房价过快上涨刺激了其他商品的涨价需求。

四、对抑制房价过快上涨的建议

1.限制购房需求

房子是建在有限土地上的固定资产,其数量供应不是无穷大,因此对家庭拥有房子套数进行限制,抑制需求,如户口所在地两代最多三套房,异地一套房。户口所在地有两三套房子,可满足一对夫妻与长辈或子女安居需求,也可以满足享受型、投资型需求,异地一套房,可以满足各种需求,但能抑制投机型需求。异地可购多套房,会限制当地中低收入者购房,特别是流动人口多的城市,房价飞涨将导致当地中低收入者买不起房,将引起社会矛盾,不利于社会稳定。因此,应限制异地购房套数,一般异地两代一套房够用了。

2.分散异地购房需求

近几年房价涨势看,北京、上海、深圳房价涨势最快。因为这几个城市是国家核心城市,北京是首都,是政治中心、文化中心、教育中心,最近经济发展也飞快;上海是我国重要的金融中心,传统经济中心,外资企业多,贸易发达,高校也多;深圳是我国第一个开放的城市,制造业、加工业相对发达,贸易也发达。因此,这几个城市里,人们做生意、生活相对比其它城市好得多,也因此流动人口多,使其成为人们重要的异地购房目的地,也导致房价涨势最快。有些人甚至谈外地人禁购当地房子,这显然是对外地人的歧视性言论,房地产市场作为市场经济的一部分,异地购房应视为正常的现象。要避免人口过度集中于某几个核心城市,就应该引导分散人们购房目的地,如提高各省、自治区中心城市的容纳外地人能力,也就是提高地方的中心城市盈利能力,服务能力,居住环境,提高异地人的购房吸引力,以达到分散、降低几个核心城市的房价涨势过快压力。

正常情况下,中国人口未来趋势看,因实行计划生育政策,人口不会一味涨上去,但从城市化发展趋势看,重要城市人口还是有上升的趋势,再看中国社会经济发展形势看,主要城市流动人口是上升的趋势。因此,在保证国家保护地情况下,适当增加主要城市用于盖房土地,增加楼层,以达到充足供应主要城市商品房套数。

3.控制信贷

为了抑制房价过快上涨,2010年以来几个核心城市实行了“认房又认贷”信贷政策。所谓“认房又认贷”,含义是:第一种情形:对于借款人首次申请利用贷款购买住房,如果在拟购房所在地房屋登记系统当中,包括预售合同的登记备案系统当中,其家庭已登记有一套或者以上住房的,他再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房;第二种情形:借款人已经利用贷款购买过一套或者以上的住房,又申请贷款买住房,也认定是第二套及以上住房;第三种情形:银行通过查询征信记录、居访等访问形式的调查,确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的,再贷款也按照第二套或者以上来执行。

显然,这种信贷政策应该是严厉的政策,能有效防止拿贷款购买的房子再抵押套另一个房贷的连环套贷方式引发的房源人为缩小,也能很大程度上抑制房产投机需求,稳定房价有积极作用。本人认为,这一政策不要局限于几个核心城市,应全国推广。再有,对超过1套的贷款购房者,期限处理剩余房子,如给1—3年事件处理,达到增加房源效果。

房地产业历来是各国的重要产业,在我国也是支柱产业,如何稳定、健康发展是关系国民经济稳步发展、社会稳定的重要因素。如何引导房价正常发展是以前、现在,也是今后的重要课题。我们要时刻关注它、调节它,因为房价变化也是体现宏观经济变化的一种重要表现。

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