二手房买卖中的道德风险

北京市中业江川律师事务所律师 朱晓焱

二手房买卖中的道德风险

北京市中业江川律师事务所律师 朱晓焱

去年全国的二手房市场空前繁荣，成交量更是数目惊人，用“火爆”来形容二手房买卖毫不为过。对于众多的二手房买主来说，购买房屋的原因可能也会是多种多样的，为规避通货膨胀的风险，将手中现金投资于黄金、房地产类的实物资产者有之；由于存在住房需求而不得不买房的买主也不乏其人；更有为了搭上购买二手房优惠政策的末班车而仓促抢购者······但是，无论是基于何种原因进入二手房买卖市场，其中可能存在的各种风险，必须要特别留意和慎重对待。

但凡市场交易总是伴随着风险同时存在，二手房的交易市场焉有例外？二手房买卖合同争讼背后藏着多种风险，道德风险也是其中不应被忽视的风险之一。

看到二手房买卖市场的热闹景象，让我想起曾经代理过的关于二手房买卖的合同纠纷，我接受了作为买方当事人的委托后，从当事人处我们了解如下情形：买方是一对年轻的夫妻，丈夫以投资为目的于2007年10月15日，独自与他人签订了二手房买卖合同，并按合同要求开始履行给付房款的义务，至2007年11月9日买方共向卖方支付了60万元购房款。但就在合同尚未履行完毕时，丈夫却因所在公司涉案受到牵连而被公安机关限制人身自由。事发后，妻子如实告知卖方上述情况，表示愿意继续履行合同，同时提出多种继续履行合同的方案，但卖方均以合同相对性为由（即合同主体一方为丈夫而非妻子）不同意其方案。进而主动提出解除合同，双方互不承担违约责任，表示卖方将于2008年2月7日前全额退还买方已支付的全部购房款。双方口头达成一致意见后，卖方分别于2008年1月24日、2008年2月2日及2月7日前分三次退还了购房款25万元。此后，虽经买方多次催要但卖方皆以各种理由拒绝退还剩余购房款。事实上对于卖方而言，合同以外的第三人代为履行给付金钱义务，不会损害其利益，也不会增加其受领费用，换言之合同仍可以继续履行。既然卖方拒绝继续履行而欲解除合同，那么就该退还他们已经交付的购房款。

买卖双方签订了房屋买卖合同及其补充协议，补充协议对付款方式和违约责任作了进一步的规定。该合同中对违约责任的规定是：“买方如未按合同约定的付款方式付款，卖方对买方逾期付款行为有权追究违约责任，每逾期一日，买方应支付卖方逾期款千分之三作为延期付款的违约金，逾期十个工作日，卖方有权解除合同，买方所付定金不予返还。”补充协议中还有一条需特别注意：“买方于2007年12月30日前办理完过户等相关手续，逾期未办理视为买方违约，首付定金20万元不予退还。”显然该条对买方而言是很不合理的，因为办理过户手续是需要卖方协助的，由于卖方的原因导致过户不能，怎能让买方来承担违约责任？

买卖双方在多次交涉有关合同履行及解除合同的方案时，卖方都只有口头的意思表示而不曾留下书面协议，加上那条对买方不利的约定可以肯定，卖方既不想继续履行合同，又希望买方能承担违约责任，以达到获取20万元违约金的目的。果然在买方以原告身份向法院提起诉讼，要求卖方（被告）退还剩余购房款后，卖方（被告）即刻提出反诉，主张20万元的违约金。为此被告代理人还向法院提供了一份快递通知单作为证据，快递单的备注内容是：“请买方速来我处履行购房合同，逾期未到视为你方违约。”在法庭质证时我发现，快递单上发件人和收件人的电话号码竟然同是发件人号码，可见发件人根本不希望收件人真能收到这份快递。被告代理人欲通过该证据证明，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，从而享有法定的单方解除权。那么卖方不仅有权单方解除合同，还可追究买方的违约责任，顺理成章的可以无需返还20万元的定金。正是由于被告代理人不诚实的、刻意制造出的这份证据，恰好说明了在合同签订者由于客观原因不能亲自履行合同，其原告妻子曾主动告知了这一实际情形，卖方不也正是在利用此事做文章吗？

虽然原告所提供的并非是强有力的直接证据，却能够形成完整的证据链，起到证明原告主张的作用，最终也得到了法院支持。法院的判决书内容大致如下。

“本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。通过庭审中出卖人提供的证人证言，结合出卖人向买受人退还房款，以及出卖人正在另行出售本案涉案房屋的事实，可以认定出卖人向买受人退还房款之日为该合同解除之日。在该合同解除后，卖方应当将买方支付的房款返还，故买受人要求出卖人返还购房款的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因双方在协商解除合同过程中，并未就违约责任做出约定，故出卖人要求买受人支付20万元违约金的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。”

虽然诚实信用原则被誉为民法的帝王条款，但由于利益的驱动有些人背离了这一原则。该案中的卖方在签订合同的一刹那，何尝不是准备要实际履行呢？只是在发现有机会不用履行合同，还有可能会获得20万元的违约金时，当事人的心理才随之变得复杂起来。在二手房市场交易异常活跃的今天，我们常会看到这样的情况，如夫妻一方与他人签订买卖合同，将属于夫妻共同财产的房屋卖给第三人，但是房价每日都在飞涨，他们可能有些后悔卖房了，此时另一方通常会站出来说，配偶一方的行为侵害了自己的合法权益，指称其无权处分而主张该合同无效，从而导致纠纷的产生。

这些导致争讼产生的缘由，都属于争讼背后隐藏着的道德风险。面对道德风险我们至少要注意以下几点：首先，在签订合同时慎防合同陷阱；其次，在每一次的商谈过程中都尽可能保留书面记录，以便日后作为证据使用；最后，在处理夫妻共有的财产时，无论是购买或出售都最好能够夫妻双方都能共同参与，至少是要求夫妻二人都在合同上签名，不让背信者轻易找到借口，避免守信者被无辜的牵扯进无休止的诉讼中去。虽然本案原告最终获得了胜诉，但那疲惫的脸仿佛在告诉人们，事前防范相对事后补救而言更能减少不必要的诉累，从而避免或减少无谓的争讼成本。

栏目主持：耿 瑜