关于安图县房地产开发的几点思考

王艳环

（吉林省安图县职业教育中心，吉林 安图1 33600）

1 安图县房地产开发的现状

1.1 县城基本概况

安图县位于吉林省延边朝鲜族自治州西南部，幅员7 438km2。安图县是国家级重点扶贫县，现有人口22万人，县城区面积约896km2。建设区面积7.85万km2，房屋总面积近200万m2，城市人口6万人。城市最低收入住房困难家庭2575户，其中无房户1834户。

(1)宏观经济角度：安图县过去五年GDP、第三产业生产总值和房地产生产总值均呈加速增长趋势，房地产业生产总值占GDP的比重2006年为4.92%，2007年为5.63%，2008年为5.73%，2009年为5.73%，2010年为6.54%，呈现逐年上升趋势，随着房地产生产总值的递增，带动了安图县GDP同比增长率的提高，为安图县经济的发展做出了贡献。同时房地产投资额占第三产业的比重也稳步提升，逐渐成为拉动经济快速发展的支柱产业。

(2)金融业角度：房地产业与金融业是紧密联系的，金融业可以加速和支撑房地产业的发展。安图县储蓄存款的平均增长率为12.2%，直接体现为居民购买能力较强，房地产销售额增加。银行贷款金额的大部分流向房地产开发贷款和个人购房抵押贷款，所以金融业对房地产业的变化最为敏感，金融业的宏观调控影响房地产业的供求，银行本外币存贷款的合理增长，给了房地产业发展的最佳空间，促进了房地产消费市场的活跃性。

(3)居民生活水平：安图县居民收入不断增长，使得人均可支配收入由2006年的7669增长到2010年的12762元，同比增长了66、4%。接近1000美元，按照经验和惯例，安图县房地产市场正处于快速发展期，安图县房地产市场现状亦与快速发展期的房地产主要特征相吻合。

1.2 房地产开发情况

（1）2008年开始，安图县房地产开发的重心放在了棚户区改造、经济适用房和廉租房建设上面，缓解了商品房供应压力。并以“共有产权”的模式出售给低收入家庭和最低收入家庭，建筑面积控制在50m2以下，由此带动了安图县小面积户型的销售量。

（2）灾后重建加速了房地产开发。2010年7月28日安图县遭受了百年不遇的特大洪水，造成3323户房屋倒塌，2693户房屋过水受损。当年完成倒塌房屋重建为2060户，其中853户进行了购房了保障性住房。导致现房需求量增大，2010年存量房基本消化完毕。

（3）棚户区改造加速了房地产开发。自2006年棚户区改造政策实施以来，实际共拆迁房屋40万m2，涉及拆迁居民5997户，对安图县房地产开发冲击比较明显。

（4）高速铁路的开通，导致棚户区改造加量。国家高速铁路的建设共需征用耕地59.7hm2，林地19.64hm2，涉及3个乡镇、6个村屯、431户，总拆迁房屋面积约2.5万平方米，补偿安置399户。随着棚户区改造的顺利实施，房地产供应量增长速度加快。反映出市场需示的增长和极具潜力的市场承接力，从其销售情况来看较受投资者的青睐。

1.3 商品房销售及价格情况

由于受宏观经济和棚户区改造的影响，市场需求飞速增加，刺激了房地产价格的大幅提升，2011年房地产价格为2200元/m2左右，抛开政府因素，预计实际价格在2700元/m2，价位及增幅均达到历史新高。

从安图县的房地产开发销售和价格分析总结表明：长远来看，安图县房地产市场仍为拉动经济增长的主要动力，我房地产市场目前处于量将趋于稳定，并有小幅回升迹象，价格开始蓄势，准备进入下一论的“发展期”。但短期看，安图县房地产开发企业仍缺乏长期开发理念，存在短期行为。一些企业仅仅是个项目公司，缺乏有效的资源储备和可持续发展理念。表现在多数企业仍选择的是开发模式，大多把精力放在找机会做项目，寄希望于拉关系，搞地皮，没有脱离出初级的开发模式的轨迹，等一个开发周期过去后，部分公司便悄然出局，生存周期短暂。一部分企业仍维系在母体以下经营，市场观念淡薄，开发的楼盘小，户型差，与目前安图县提出打造“山水园林旅游度假城”的发展目标相背离，制约了安图县房地产的高质量地向前发展。

2 安图县房地产市场存在的主要问题

（1）市场不景气。在房地产逐步繁荣的同时，有关房地产泡沫的担忧也越来越多，从安图县的房地产发展看，可以说还处于一个供不应求的状态。但是，同时存在一些不容忽视的问题。一是开发存在短期行为、负债经营风险存在、土地经营不够规范。二是其均价和起价有上涨现象，且幅度较大。三是在项目设计上，多为十几年前的楼房设计、花园洋房或小高层高档住房组合成的综合性社区，纯别墅项目较少，停车位数量少价格高、缺乏商务配套。五是土地供应量增长过快。六是商品房空置面积呈上升势头，2008年由于房地产新政及一线城市房价下跌的影响，消费者观望气氛浓厚，市场开始进入盘整期，突出表现在成交量的急剧萎缩，出现了商品房供过于求的现象。

（2）总体规划滞后。安图县推行棚户区改造以后，区域内大量楼盘上市，开发商为更多获利，几乎所有的住宅项目都规划有底层商业或车库，同时，部分开发商一味扩大商业体量，出现了大量的2层以上的社区门市，总量仍然过剩，消化难度加大。

（3）楼盘户型比例不尽合理。安图县一些开发商的经营思想尚处在单纯的建楼卖房阶段，进行低水平的运作，致使建设出来的房屋没有个性，缺乏特色，楼盘缺乏文化品位和审美价值。

3 加快安图县房地产市场发展的建议

（1）制定产业发展详规。结合安图县“山水园林旅游度假城”新定位，和“长吉图轴线节点上的产业新都”的城市空间发展战略，重点发展安图三大支柱产业和四大优势产业，打造实力安图、魅力安图、活力安图、和谐定图，规划确定了“一轴一极一区一线”的空间布局体系。

（2）控制土地开发规模。安图县的房地产面向本县，外来购房者少，本县有购买能力的多数已买房，缺房的多数是购买力不足的农民和低收入家庭，房地产市场销量不可高估。因此在土地开发规模上要切实制定土地供应计划，以安图县“十二五”土地规划为切入点，创新土地供给方式，提高土地出让成功率。

（3）注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。

4 结语

未来安图县的房地产仍有望延续量价齐升的景气格局，一是交通状况的改善。随着高速铁路的建成、长白沿线公路的陆续开工和建成，安图县的交通状况有望得到极大的改善。二是旅游业的发展。安图县的旅游业是三大支柱产业之一，旅游资源非常丰富，景点景区几乎遍布全县，而且自然风景和民族文化并具，当前，政府已明确地将旅游业作为支柱产业，加大对县内的旅游资源的开发力度，未来旅游业兴起带来的人气积聚，将是安图县房地产的重要推动因素之一。