物业管理相关问题及对策研究述评
——基于国内 64篇核心期刊论文的统计分析

黄 蕾,李映辉

(长沙学院 旅游管理系,湖南 长沙 410003)

●理论述评

物业管理相关问题及对策研究述评
——基于国内 64篇核心期刊论文的统计分析

黄 蕾,李映辉

(长沙学院 旅游管理系,湖南 长沙 410003)

文章对近 10年发表在核心核心期刊上的 64篇论文进行了统计分析。分析表明,物业管理法规建设、物业费拖欠、物业收费标准与价格机制、物业服务企业服务水平和自身管理等问题关注度最高;学者们的研究视角较为广阔,但理论深度和理论关注度有待提高,缺乏多学科交融的研究视角、多个利益关者主体间的系统研究和结合我国特殊经济社会背景对问题产生原因的深层次理论追问。此外,现有研究多属于描述的定性分析,缺乏对批量物管企业、特定区域和行业面上数据调查。

物业服务企业;问题;行业发展

一、引 言

经过近二十多年的发展,中国物业管理行业已经形成了一定的行业规模,并涌现出一批有代表性的企业,但相关理论研究一直严重滞后于企业实践。现有文献主要集中在物业管理问题、行业规范发展、客户满意度、品牌建设等方面,其中,物业管理问题的研究具有较大的现实意义,但现有文献大多停留于零散的问题描述,缺乏较为深入的分析,既不利于帮助物业企业解决现有问题,也不利于该领域理论研究的拓展。针对这一现象,本文检索了 1999—2008年来的物业管理问题的相关论文,对文献中提及的问题和相应对策进行归纳、统计和分析,以期为后续研究提供可借鉴的思路。

在 2009年 7月 20日通过中国知网对 1999—2008年的相关文献进行检索后发现,标题中同时含有“物业管理”和“问题”的文献有 432篇 (精确匹配),其中核心期刊 62篇;标题为“物业管理”和“困境”的文献有 22篇,其中核心期刊 2篇;为提高研究效率和研究质量,重点对发表在核心期刊杂志上的 64篇论文进行了阅读和分析,具体研究述评如下。

二、文献基本信息分析

(一)文献发表时间纵向分析

统计表明,物业管理问题的论文的发表时间主要集中在1999、2000、2003、2006年,前 5年的论文平均为 8篇 /年,2004年至今的论文平均数下降为 5篇 /年,2008年的发表数为 0篇。由此,可判定此领域核心期刊发表论文数量整体呈现下降趋势,这是否意味着这些问题不再存在或者缺乏进一步研究的意义呢?带着这个疑问我们继续对非核心期刊的文献进行了检索,发现近 10年来,物业管理问题的论文一直保持在 30篇 /年左右,尤其在 2008年达到 67篇 (创历史最高纪录),具体见表 1。

因此,只能初步推测学者们对这些问题的理论研究关注度降低,研究重点逐渐由问题型研究转化为更为具体的内容型研究。

表1 期刊 64篇研究论文发表时间纵向对比表

(二)刊登期刊来源分析

论文刊登的杂志体现了论文的研究水平和理论深度,从刊登备选论文的期刊频次看,《中国房地产》发表物业管理相关问题的论文最多,数量达到 15篇,占整体比例的23.44%,《集团经济研究》刊登了 4篇,《特区经济》、《上海会计》、《企业经济》、《经济师》分别刊登了 3篇,其他期刊的刊登数量均小于或等于 2篇,较为零散。从刊登备选论文的期刊层次看,只有 8篇文章分别发表在《甘肃社会科学》、《河南社会科学》、《江西社会科学》、《现代法学》、《商业研究》、《求索》、《中南民族大学学报》、《经济体制改革》等 CSSCI来源期刊中,其余大部分刊物均只发表在一般核心杂志上,可见此方面的研究在理论层次上还比较低。同时,这一现象也与物业管理方面的专业期刊被收录进核心期刊的数量较少有关。

(三)作者学科背景分析

就研究者的学科方向看,除了专业背景不详的 6篇论文外,企业管理学背景的论文 20篇,占总论文的 31.25%,公共管理和法学背景的论文各 12篇,经济学背景的论文 8篇,工程管理和会计学背景的论文各 3篇。可以判断,企业管理学背景的研究者是目前发表论文的主流,侧重于探讨经济效益、管理模式、人力资源管理等管理中实际问题;法学背景的学者旨在从立法角度界定物业服务企业与各利益相关者的权利与义务的界定、法律诉讼过程中的举证和程序问题等等,有利于促进物业管理法律体系的完善;公共管理背景的学者则重在从政府行政监管的角度分析行业发展和物管费政策的相关问题。以上数据表明学者们的研究视角较为广阔,能够从多个学科视角来考察物业服务企业的现存问题,但现有研究大多是在各自的研究领域内拓展,缺乏多学科交融视角的交叉和整合型研究。

(四)由论文标题展开的分析

从文献标题看,针对特定区域 (如西部地区、山东省、哈尔滨市等)、特定类型企业 (如机关物业、高校物业、高层物业等)或特定时期 (如前期物业管理、国企改制中的物业企业等)或具体管理活动 (如招投标、物业费收取等)中的问题的论文有 42篇,占总研究对象的 65.63%,针对物业管理的一般问题展开分析并提出相应对策的论文有 22篇,占总研究对象 34.38%。由此可初步判断,特定问题研究还是目前我国物业管理问题论文的主要方向。在特定问题研究中,列前 3名的研究内容分别是物业服务收费与价格问题(9篇,占特定问题论文的 21.43%)、物业服务管理标准、效益和模式等管理问题 (7篇,占特定问题论文的 16.67%)、物业管理行业发展问题 (7篇,占特定问题论文的 16.67%)。需要说明的是,两种类型的论文在具体的研究内容上有相当程度的交叉,因此,有必要进行更为深入的分析。

三、文献研究内容及对策分析

(一)研究问题内容分析

我们以问题涉及的主体为划分标准,将 64篇论文中涉及到的问题内容划分为政府环境问题、物业管理行业问题、物业企业自身问题、开发商的问题和其他问题等 5项;其次,我们分别统计和计算了总项和分项内容的出现频数及百分比,初步得出各个问题受到学者的关注度,如果同一问题在不同文献中出现则重复累加计算。由于篇幅所限,问题出现频次低于 9次的论文未列举出来。由总项分析数据可得,物业管理行业问题的关注度最高,物业服务企业自身问题的关注度次之,政府环境问题关注度第三,业主问题关注度第四,房地产商问题关注度最低。由单项分析数据看,关注度最高的内容分别为物业管理法规不完善问题、物业费拖欠问题和现有收费标准与价格机制问题,具体数据见表 2。

表2 核心期刊 64篇研究论文涉及的问题统计分析表

注:按照所有问题出现的频数计算,政府环境问题出现的总频数为 41,物业管理行业问题出现的总频数为 103,物业服务企业问题出现的总频数为 64,业主问题出现的总频数为 38,开发商问题出现的总频数为 17。由于篇幅所限,无法刊登所有问题,由此,去掉频数最高值 34和最低值 1后得出平均值为 9,所以只列出频数大于等于 9的问题。

(1)政府环境问题。从宏观层面看,最为突出的是“物业管理法规不健全,法制建设滞后于行业发展”(频数为 34,占总篇数的 53.13%),导致物业管理实践出现 “政出多门”和政策指导性“盲区”[1],具体表现在物业服务企业、业主、开发商的责权利缺乏明确的界定、业委会民事主体资格的缺陷、物业管理模式单一、物业管理合同不完备、物业管理费用分摊不合理等多个方面 (张柳青 &张朝阳[2],2006;谭玲,胡丹缨[3],2006;王永慧[4],2006;罗卫平[5],2006等)。揭明和唐先锋 (2007)指出,造成这种局面的原因在于“规范制订本身的先天滞后性、制订者对物业管理法律问题认识的主观局限性,以及作为新兴事物的物业管理服务自身的不断发展变化”[6],两位学者的观点在一定程度上解答了法规滞后的原因,但并未认识到我国物业管理所处市场环境和经济体制的特殊背景和特征、我国法律法规体系整体滞后于经济发展对物业法规制定的深刻影响,也忽略了我国公民法律意识和法律精神不足在执法环境中的主观影响。此外,部分学者谈到的“政府乱收费、地方保护主义、缺乏仲裁介入”的现象也反映了政府公共服务职能的错位和缺失。我们认为,当前市场环境下,政府在立法、行业监管和服务方面职能的有效和充分发挥是解决物业管理问题的关键所在。

(2)物业管理行业问题。从中观层面看,“物业费拖欠费用严重,难以收缴”(频数为 23,占总篇数的 35.94%)、“未形成有效的价格机制”(频数为 20,占总篇数的 31.25%)和“业主与物业服务企业双向选择机制尚未建立,市场化程度低”(频数为 20,占总篇数的 25.00%)的关注度最高。同时,人力资源匮乏、行业利润低、开发商和物业服务企业之间缺乏衔接等问题也引起了学者们的关注。

第一,对于 “物业费拖欠、收缴难”的问题,众多学者均认同是多重因素造成的。徐金水 (2001)指出居民消费观念与物业市场差异、物业收费与居民经济承受能力存在差异在一定程度上导致物业费收缴难[7]。胡泳灵 (2006)从企业着手,重点分析了市场意识、成本意识和风险意识薄弱、员工素质低、费用收缴率低和规模小等因素的影响。刘圣欢和饶杰 (2005)则依据产权理论与公共物品理论指出,物业产权属性决定物业管理产品属性,进而影响物业管理产品收费的难易程度。物业管理服务包含了私人服务、集体服务和公共服务。集体与公共服务的混淆以及集体服务费用分摊的不合理性存在,导致了物业管理收费困难[8]。相较而言,刘圣欢和饶杰从产权理论角度进行的阐述能够在一定程度上诠释物业费收缴难的原因,具有积极的借鉴意义,但他们提出的对集体和公共服务的收费原则却还有待于进一步深入研究。

第二,针对 “物业管理收费机制”问题,杜伟 (2001)提出现行物业管理价格形成机制未充分体现合理的 “费用服务比、未能全面反映物业管理服务的价值,无法规范物业管理公司的价格行为[9]。学者 10年前的思考仍然具有较大的现实意义,即需要进一步反思物业管理服务定价的根本依据是什么?我们认为应该是服务标准而非物业公司的资质,尤其是针对不同类型物业的服务标准 (吴立群[10],2002)。同时,物业服务费必须与项目规模联系起来,对于较小物业规模,政府需要在区域规划 (李小铁 &郑德茂[11],2002)和政策扶持上有所倾斜,如果物业服务企业不仅无法获利,甚至无法从物业管理服务中得到应有的价值补偿,而必须靠开展多种经营来弥补物业管理的亏空,这是无法实现可持续发展的。

第三,“业主与物业服务企业双向选择机制尚未建立”是行业发展的另一个重大问题。目前,主要是由开发商在前期与物业服务企业签订合同,等到业主入住成立业主委员会,在惯性路径依赖的影响下,除非物业服务企业的工作表现特别差,一般情况下业主不会解聘企业,客观上形成了由开发商主导选择物业服务企业的事实。尽管越来越多的项目采取了招投标方式,但是,部分投标企业经验不足、招投标双方过于重质不重量,部分招标企业要求不合规定 (郭平,2004)[12],在一定程度上影响了招投标效果。更为严重的是,市场缺乏足够管理水平和道德素养,能够遴清利益的招投标企业和评标专家,结果出现了“邀标多、公开招标少”的局面,导致 “劣币驱逐良币”的现象频繁发生。而且 “相当一部分物业服务企业暂且靠开发商补贴,开发商愿意补贴是为了促销,一旦开发商停止输血,物业公司就不能自负盈亏。[13]”甚至还有部分企业为了获得项目,在投标初期刻意降低物业收费,势必无法保证后续项目的正常运营而不得不降低服务标准。这些问题直接导致后期物业管理的种种问题必然出现。

第四,中国物业管理协会 2008年的行业调查表明,半数左右企业经营不善,出现亏损,学者们意识到这一问题并展开分析。如,胡泳灵 (200)指出物业服务企业亏损的主要原因是市场意识不强、员工素质低、成本失控、收费难、规模小、建管脱节、服务缺乏创新等方面[14]。但其并未从行业的角度深入分析,我们认为其根本原因在于我国物业服务企业还是一个劳动密集型行业,从业人员素质较低,行业进入壁垒低,因而造成难以吸引优秀人才和行业技术含量难以提高的恶性循环。未来,我国的劳动力成本最终将随着经济发展水平的提高而上升,现有以低成本为支撑的物业服务企业的比较优势逐渐降低,随着劳动合同法的进一步强势推行,这一比较优势将不复存在而且成为阻碍企业可持续发展的最大障碍。

(3)物业服务企业、业主和开发商的问题。物业服务企业、业主和开发商构成了物业服务企业的微观生态环境。第一,在物业服务企业方面,服务和管理问题是研究重点,涉及物业管理体制和内部管理制度、严格控制物业管理成本、构建企业文化、增加管理透明度等方面的内容;第二,在业主方面,服务消费观念 (有 12篇论文提到此问题,占总篇数的 18.75%)是研究重点。学者们普遍认同在计划经济到市场经济转型的过程中,业主的消费观念和权利观念都难以在短时间内改变和适应,导致在相当长一部分时间内业主不愿意缴费、恶性拒缴时间频繁发生;第三,房地产商的遗留问题受到学者普遍关注 (有 17篇论文提到此问题,占总篇数的 26.56%),涉及建筑质量、建筑保证金和配套设施等方面的问题。尤其体现在前期介入时,由于物业管理市场化进程较慢、建管部分导致房地产商与物业服务企业地位极其不对等。因而,物业服务企业难以真正核查物业质量,难以有效发挥物业服务企业应承担的作用。

(二)问题对策分析

由于物业服务企业承担着经济 (物业保值增值)和社会性 (促进就业)[15]的功能,研究者纷纷对物业管理问题的解决提出了相应建议。

首先,在政府层面,27篇论文谈及 “加强物业管理立法”,表现在物业管理模式、业主委员会的法律界定、物业管理合同和物业管理收费等多个方面。13篇文献谈及“建立差别化的物业管理价格运行及调控机制”,主要内容涵盖确立与物业管理产品属性相适应的收费原则 (刘圣欢 &饶杰;2005)、制定服务价格定额、出台政策补贴和发挥物业协会作用 (杜伟,2000)等方面,具体见表 3。

其次,在行业对策方面,学者们认为重点在于建立市场竞争机制和规范招投标。其中,郭平的观点比较有代表性,他指出必须制定全国性的物业管理招投标办法、建立招投标考核体系、建立高素质的专家库、重视声誉和现场答辩、物业费收支平衡和知识产权等。此外,也有学者提到加强市场准入制度和物业服务企业资质核定[16]和在立法层面界定前期介入时期各方的权利与时间界限[17],李国敏 (2003)指出制度设计必须要“有助于保障业主和物业服务企业的利益,改善他们的弱势地位,有助于物业公司公司代表业主加强房屋质量的监督”[18]。还有学者提到物业管理行业应该从基础性的事务中解脱出来,通过提供间接服务、人文服务和信息服务,组织和落实社会专业服务资源[19],即成为集成服务提供商,具体见表 3。

表3 64篇研究论文涉及的问题对策统计分析表

注:按照所有问题出现的频数计算,政府问题出现的总频数为 67,物业管理行业问题出现的总频数为 28,物业服务企业问题出现的总频数为 55,业主问题出现的总频数为26,其他问题 (含开发商)在问题出现的总频数为 3。由于篇幅所限,无法刊登所有问题,由此,去掉频数最高值 27和最低值 1后得出平均值为 7,所以只列出频数大于等于 7的问题。

再次,在企业层面,有 23篇文献涉及 “从制度和文化两方面提高物业服务企业的管理水平”,包括加强内部制度管理、增加信息透明度、构建品牌、建立企业文化等方面。有 12篇文献谈及提升服务水平,涉及与国际接轨和推行国际标准认证、建立服务标准和投诉管理制度、利用现代技术手段提高服务质量与效率等。谈及加强培训和持证上岗以提升员工素质的文献有 8篇,但并未详细对如何培训、培训的具体内容进行分析,仅王洪兵和余乐 (2006)就物业管理职业经理人制度的实施进行了论述[20]。有 8篇文献提到增强企业规模对缓解企业困境的重要性,建议企业加强集团化整合。步延胜和徐建中 (2006)依据规模经济和委托代理理论探讨了企业实施规模化发展的必要性[21],但对如何开展和其中涉及的问题缺乏进一步的分析,见表 3。

最后,在业主层面,16篇文献提及 “增强业主自治意识、支持和发挥业主委员会作用”,还有学者提出 “物业服务公司年检、管理资质等级审查等必须出具业委会的鉴定意见及由业主委员会签署的物业管理公司财务公示审查证明,方可具备审验资格”[22]。这种思路有益于增强业主委员会的知情权和权力,但其实际操作的可行性有待进一步考察,见表3。

四、现有研究的不足和以后的研究方向

从以上分析看来,现有研究仍然存在若干不足:第一,在研究内容上,无论是问题原因还是对策分析,都存在理论深度的不足,尤其是对物业管理基础性问题的深层次理论思考,从中观角度对现有企业和行业可持续发展状况的剖析和对企业经营管理活动问题的实践分析;第二,在研究思路上,现有文献研究大多是从实践层面就问题谈问题和提出解决对策,缺乏从系统的角度对多个问题主体的整合型研究,缺乏结合我国特殊的经济社会背景,从理论层面对问题背后原因的深入追问和相应对策研究。同时,运用经济学理论、管理学理论对物业管理的问题展开的交叉性和应用性的研究比较少;第三,从研究方法上,现有研究大多属于描述的定性研究,缺乏对批量物管企业、特定区域和行业面上数据调查,因而,研究的科学性和规范性受到一定影响。

经过以上分析,以下五个方向值得进一步的拓展和研究:第一,我国物业管理实践经验主要从香港、台湾、美国等国家和地区学习而得,但这些国家、地区的物业管理模式和做法是与当地的政治、经济和社会背景相契合的,移植到我国必须结合我国政治、经济体制和社会现状加以调整和创新。因此,中国情景背景下各方主体的角色定位与责任划分、物业管理模式及其选择等问题的研究非常有必要;第二,现有基础理论研究大多建立在“区分建筑物区分所有权理论”的法学基础之上展开,可否尝试引入制度经济学、信息经济学、企业管理学、企业伦理学、社会学等学科的理论,对物业服务产品性质及其构成、物业服务价值及其效益评价、物业收费标准及其动态机制等学科基础问题展开多学科、多维度的理论研究;第三,引入可持续发展的相关理论,对物业管理行业发展和市场培育问题展开系统的研究,尤其是从行业规范与发展的视角,对进入壁垒、企业竞争、市场结构、不同类型企业的扶持与管理等问题展开分析;第四,以物业服务企业为主体,引入利益相关者理论和冲突理论,对物业服务公司与业主、政府相关主管部门和其他联系部门、开发商、媒体、社会公众等利益相关者的利益关系、利益冲突及其管理展开的研究;第五,引入系统工程理论和博弈论理论,针对若干问题内部联系的研究。任何问题的存在都不是孤立的,需要系统地看待并对其内部联系、主体之间的相互博弈和共生发展展开分析,并寻求促成内外系统处于动态平衡状态的策略与规则。

物业管理问题研究是基于物业企业管理实践而提出的问题型研究,因而,客观上要求研究者既要在管理实践中进行深入的调查和问题挖掘,又需要回归到理论层面探讨问题产生的原因和深层次的隐患。中国物业管理行业发展时间较短,还停留在初级阶段,理论研究也还刚起步,甚至于在很大程度上远远滞后于企业管理实践。在外部法制环境不完善、行政监管能力有待提升、社会认知和认同度较低的客观背景下,各种问题交错复杂,我们既无法直接借鉴国外先进经验和做法,也不能放任现有问题继续存在,唯有更加深入企业管理实践并不断提升研究的理论层次。本文只是基于现有文献的初步分析,更为深入的理论探讨和更为广阔的实践调查还有待于各方学者的共同努力。

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[责任编辑:杨 洋]

PropertyManagement Related Issues and Countermeasures Research Review——Statistical Analysis Based on 64 Core Periodical Papers

HUANG Lei,L I Ying-hui
(Tourism Managem ent Departm ent,Changsha University,Changsha410003,China)

This paper carried out statistical analysis to 64 papers published in the core journals in the past 10 years.Scholars paid much attention on propertymanagement regulations,property fees in arrears,property charges standard and the price mechanis m,the services level of property services enterprise and itsmanagement.Research scholars studied with a broader perspective,but the theory depth and the theory attention needs to be improved,which is a shortage ofmulti-disciplinary perspectives research and integration,systematic research on a number of stakeholders and deeper questioning to China’s special economic and social background and the causes.Most existing research are descriptive qualitative analysis,which lacks bulk data investigation of property services enterprises,specific regional and industry.

property services enterprise;Issues;industry development

F293.33

A

1007—5097(2011)03—0142—05

10.3969/j.issn.1007-5097.2011.03.033

2009—09—16

湖南省社会基金重点课题 (07ZDB127);湖南省社会科学基金课题 (09YBB033);长沙学院人才引进课题(SF0909)

黄 蕾 (1979—),女,河北深县人,讲师,企业管理学博士,研究方向:物业管理,社会责任,利益相关者理论;李映辉 (1964—),男,湖南桃江人,主任,教授,博士,研究方向:物业管理,旅游地理,休闲旅游。