房地产开发成本构成要素及控制措施分析

郑军华 杨晓瑜

摘要：本文通过分析房地产开发行业成本构成的要素，提出了控制要素成本的几种措施，对房地产开发行业提高经济效益具有重要意义。

关键词：房地产开发；构成要素；控制措施

Abstract: in this article, through analyzing the real estate development industry the elements of the cost structure, and puts forward several measures of cost control elements, development of real estate industry to improve the economic benefit to have the important meaning.

Keywords: real estate development; Elements; Control measures

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号

房地产开发这一时代发展的产物，随着物价飞速上涨，这就要求我们要去寻找到一条适合自己发展的可持续发展道路。随着人们生活水平的提高，对房地产业的要求也越来越高，由此引发了房地产行业成本的不断增长，资金也需要越来越多的投入，与此同时也越来越多的受到政府政策的制约，给我们的工作开展无形中带来了不少难度，风险也越来越大，很多投资商不敢冒然进行投资。坦言之，高投资，高收益的时代已经不复存在。很多专家指出，房地产企业如果想要在当今激烈的市场竞争中获取更高的利润，必须加强成本控制，实现成本把控。只有努力降低项目开发的成本，才能更好的有利可图。

一. 房地产开发的成本构成

首先，房地产开发的全部费用成本指的是房地产企业为了开发和销售一定数量的商品房所支出的全部费用。目前，通常将房地产开发的不同阶段的全部支出费用划分为以下几个阶段。

第一，是为取得土地使用权所支付的费用。具体来说，这包含为了取得相应土地使用权所付出的全部地款、有关税金和拆迁的补偿费等。土地出让金、契税，耕地占用税和拆迁补偿费占了这部分的主要比重。

接下来是勘察设计费和前期工程费和是建筑安装工程费。这部分花费可以理解为为了形成开发建筑产品实体和基础设施所花费的建筑、安装工程费用。水电和燃气暖气同样包含在内。

第三是期间费用。期间费用指的是在开发过程中，聘用有关人员的花费，具体包括所有人员服务管理项目发生的管理费用，开发销售产品带来的销售费用，以及财务费用等。

最后一部分是税金。如上文所述，营业税、土地增值税乃至所得税均列要入考虑。

所谓房地产成本控制就是对各项成本所占的比例和构成进行分析，并且在投资时要进行严密的成本估算，在开发过程中及时进行动态控制，从而实现项目利润的过程。

二. 当前房地产开发成本控制存在的问题

尽管成本要素的控制在当今房地产开发中占的地位不容小觑，但在现实中仍然不可避免的存在很多实现成本控制的障碍，使实现成本要素的控制面临严峻的挑战。一方面，很多企业成本控制意识薄弱，因为中国社会受传统的开发模式影响仍然严重，很多企业缺乏对成本管理的基本意识。计划赶不上变化是经常发生的问题，因此这种粗放的管理方式最终是导致成本浪费不可控制的导火索。另一方面，即使有很多企业已经意识到了对成本控制的必要性，但是受长期以来我国房地产管理方式落后的影响，成本管理效率堪忧。因为我国固有的房地产管理是一种类似工业管理的方式，对施工过程的成本比较重视，相反，对土地设计和招标等环节的重视力度也不够。然而，任何一个环节都会影响整个大局。

这些问题都严重威胁着我国房地产开发成本要素的控制。不仅如此，近年来，土地供应的价格不断上升，沉重的行政赋税种类繁多，融资渠道也越发狭窄，建材价格和人工费的上升对于房地产开发事业的成本控制来说不是一件乐观的事。

在这种情况下，采取必要的成本要素控制措施，从根本上开源节流，为企业带来更多收益势在必行。

三. 成本要素控制措施分析

任何措施的实施都必须以政府政策为依托，因此充分了解政府政策是实施改革政策的必要条件。在此基础上，树立科学的房地产成本控制观念才能发挥作用。要深刻认识到，成本控制是一个从宏观到微观，从大局到细节的过程。因此，要正确认识房地产成本控制，必须上升到经营的高度，树立科学的控制理念，再实施正确的成本控制方案。这在一定程度上可以称为全称控制的原则，因此这个原则是需放眼全过程进行管理的。

接下来，系统和细节控制也是十分重要的。首先，在开发一项项目之前，就要做好前期的论证和设计工作，从源头控制工程造价。通过可行性研究、方案论证和施工图纸论证的过程，可以选择最为经济合理的开发方案。同时，在设计方案和施工图，材料选择合理性等方面均能得到保证，因此可以在保证工程质量的前提下从源头做到成本控制。其次，在施工过程中，施工现场的管理不可放松。施工过程是最能有效做到控制成本的过程。因此，企业可以安排代表进驻到工地现场，或者委派监管公司来进行对工程质量和成本的管理监督。这样可以杜绝人为因素造成的成本浪费，最大限度发挥预算对成本控制的预警作用。

最后，要在工程结算阶段进行成本控制。在结算阶段，通过做好竣工核算工作，并严格审核合同，核对合同预算与结算之间的差异，找出没有得到合理结算控制的成本。材料费用的差价是这一阶段关注的重点。

四. 成本要素控制措施的意义

房地产开发产业的成本要素控制是具有重要意义的。首先，房地产开发过程的成本是直接关系到项目利润的重要因素。正如上文提到的一样，我国目前的房地产开发产业成本日益提高，建筑材料和人工费不断上涨，企业要提高利润空间，降低利润成本是一个可行的出路。如果提高销售价格的话，对于普通老百姓的消费能力来说，是一件不切实际的事情。目前的房价已经远远超出预期很多了。因此成本要素控制是唯一可行的方法。

不仅如此，开发商和企业在成本控制中节约的资金流可以为企业提高竞争力做贡献。企业的资金储备在市场激烈的竞争中至关重要，如果成本控制得当，项目的盈利倍增，企业竞争力就能不断增强。

从宏观角度看，进行成本控制，可以优化资源配置，提高资源的利用率，这也是目前形势下大力提倡的。

总结：

房地产企业成本是房地产企业在生产和经营过程中，以货币形态表现的物化劳动和活劳动的耗费过程。房地产开发企业开发产品的成本，是由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等多方面组成的。综上，房地产成本要素的控制是当今房地产行业的企业要加大精力投入和管理的重要内容，并且其效果直接影响到企业的经济效益。然而，在市场竞争激烈的今天，企业若想做到有效的成本控制，需要采取正确的方法，严格控制施工全过程。只有这样，房地产企业的开发建设才能实现更高的利润和可持续发展。

参考文献：

[1]. 徐洪波, 杨孝花. 浅析房地产成本控制[J]. 城市建设理论研究. 2011.20.

[2]. 宗绪平. 房地产开发企业成本控制刍议[J]. 现代商业. 2011.12.37-39

[3]. 刘艾军. 房地产开发成本控制方法浅谈[J]. 山西建筑. 2011.37.232-234

作者简介是：

1、姓名：郑军华 性别 男 学历 硕士 职称 中级工程师，现就职于单位：杭州建友工程咨询有限公司 邮编321300； 2、姓名： 杨晓瑜性别 女 学历 本科 现职称 中级工程师 现就职单位： 浙江美达建设有限公司 邮编310005