简述《物权法》中对建筑物所有权的区分

张冠明

摘要：为了实现对建筑物所有权进行的区分，我国的《物权法》首次引入了建筑物所有权概念，该法律是我国对建筑物所有权的首次涉入。在此之前我国在这方面仅有简单的规则来保护相关业主权利。但在商品房逐渐增多的情况下，仅依靠《土地登记规则》是远远不够的，物业公司与开发商、业主间的矛盾日益激化。针对这一问题，本文就《物权法》中新颁布的建筑物所有权区分问题进行探讨。关键词：建筑物所有权合法权益房地产

Abstract: in order to realize the ownership of the distinction between buildings in our country, the property law, introduced the first building owners concept, this law is our country ownership of buildings of the involvement of the first time. Before this our country in this respect only simple rules to protect the related rights owner. But in the commodity house increase gradually, rely on the land registration rules "is not enough, property company with the developers, the contradiction between owner growing discontent. According to this problem, this paper "matter right law" issued by the new building owners distinguish issues were discussed.

Keywords: building owners legal rights real estate

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

前言：为了明确业主、开发商以及物业之间的权利和义务，我国新颁布的《物权法》中对建筑物所有权的划分做出了有关规定。但由于我国建筑物所有权方面的法律法规的起步较晚，法律条文还较为粗糙，尚处于初级阶段。因此，本文针对我国的建筑物区分所有权的民法规定进行研究和阐述，之处其中仍存在的几点问题，希望为我国建筑物区分所有权相关法律的制定和完善提供有益意见。1阐述建筑物区分所有权的概念 矛盾是人们工作生活中所不可避免的，但矛盾也有主次之分，并且主次矛盾之间是可以互相转换的，这是长期不变的真理。虽然近些年房地产市场有起有落，但是这并不影响它对我们生活的重要性。不论其经济价值怎样变动，都难以改变它是我们人民生活基础住房的事实。因此，从法律角度出发，房产始终是我们需要关注和完善的领域。在此需要说明的是房产交易过程并不是本文关注的重点，如果用专业术语来讲就是建筑物区分所有权。

《物权法》首次将建筑物区分所有权这一概念引入中国，在商品房越来越畅销的时刻，房产纠纷也逐渐增加，这主要是由于物业产权划分混乱。大多时候权利和义务无法明确，为了区分建筑物所有权使业主的合法权益得到保证，建筑物区分所有权制度中做出了较为明确的规定。2区分建筑物所有权的必要性 二战后期，各国均出现了不同程度的住房危机。要使人们基本的住房问题得到解决，各国均掀起了建房热潮，因此建筑所有权区分问题也就越加突出。而作为世界人口大国的中国，这一问题则更加明显，高层建筑的建设可以解决这一问题，但建筑物所有的划分问题也越加突出激化。如何协调人民生活，已经成为我国法律将要面临的重要问题。

我国为协调建筑物所有权人的关系，制定了区分建筑物所有权法律或对原有的民法进行修改。例如：香港《多层大厦条例》和台湾《公寓大厦管理条例》。但我国在该方面并没有制定专门的法律对业主的建筑物所有权进行区分，仅在《土地登记规则》做出部分规定。终于在人们的殷切期盼中我国的《物权法》于07年10月出台了 ，并在第一章十三条中对建筑物所有权区分做出简单规定，但将其与其他国家或我国台湾香港相比仍较为单薄。

3我国在该方面存在的几点问题

在《物权法》的第七十一条中对业主的权利和权限做出了规定，业主对其建筑物的专有部分享有使用、占有、处分以及收益的权利，但业主的权利要以不危害建筑物本身安全为基础上方可行使，同时业主在行使权利时也不得使其他业主合法权益受到损害。在第七十二条中规定，业主不仅对建筑物专有以外的共有部分享有同样的权利和义务；业主不得以放弃权利作为理由而不履行义务。业主具有专业建筑物内自有经营性用房和住宅，以及共有部分的管理的权利和义务一并转让的权利。

在物权法中仅有以上两条对建筑物的专有和共有部分进行规定，这两条是物权法中关于共有部分和专有部分的全部规定，七十一条虽然明确了建筑物专有部分的占有使用和收益，但该条例却未明确建筑物专有部分的具体内容，甚至没有相关的抽象规定。这给法官留有过大的操作空间，虽然看上去具有一定操作灵活度，但连抽象的界定都没有，就使法官的判定缺乏一定的法律依据。业主是极为关心建筑物专有部分界定问题的，因为专有部分是关系业主的切身利益的，这是关系到建筑物有关法律立法后是否能够终止纠纷的关键。专有部分界定过大就会使小区资源无法做到合理利用，界定的专有范围过小呢，又会影响业主权利的行使。比方说建筑物的顶楼平台和外墙面，是应该规定为专有还是共有才更合理呢？如果将外墙界定为专有部分，业主就可根据自身喜好与需要来粉刷墙面颜色、悬挂各种装饰物、广告牌等等，这难免会影响其他业主的居住环境；若要将其规定为共有呢，那不论是粉刷墙面还是在墙体上悬挂物品都必须经由全体业主的一致同意，相当麻烦。从这个例子我们可以看出，对于专有部分的界定在生活中就会被无限放大，从而引发各种各样的麻烦。因此，我们只有尽量提升法律规定的可操作性。

我国台湾的相关法律条例中对专有部分是这样规定的：公寓大厦之全部或一部分，具有使用上独立性，且为区分所有之标的者。怎样理解“使用上的独立性”呢，可以理解为由业主单独使用，具有独立经济价值的建筑物。例如，无需经他人许可，就可以使用的走廊楼梯，业主具有独立使用的权利，这就是业主专有部分。对于这个问题，王泽鉴先生看法则略有不同：专有部分不仅应有“使用上的独立性”，也必须拥有“构造上的独立性”。就拿建筑外墙来说，它拥有独立使用权，但是在构造上并不能独立，这样的就不能成为专有部分。

该条例中的四十四条和四十五条也是非常重要，前一条注明大厦建立之初到申请执照期间就应当对住户的共有部分和专有部分有明确的标注说明，向住户提供相关规章和草约，在设计变更时也应同样处理。建筑物所有权的第一次登记办理时应对所有权人的区分应按照公寓大厦的建立之初的测量规定：首先墙壁要独立于建筑物的所有权之外，以墙的外缘作为边界。其次，共用的建筑物墙壁，应以墙壁中心为界。然后以附属建筑物的外缘作为边界进行登记办理。最后，共用的隔墙墙壁，应遵照四十四条的第二款的规定，没有隔墙设置的，根据其使用执照的竣工平面图来划分使用边界。其中包括墙壁的面积。而四十五条中规定未取得建造执照，不允许其进行销售等等。也就是在台湾的法律中，共有和专有部分的划分是以标示图的方式确定的，借此预防纠纷的发生。

通过上述阐述，说明专有部分与共有部分在建筑物所有权中的划分十分重要，但其并不具有绝对性，它们是相互制约和限制的。无论是建筑物所有权的专有或是共有，在其权利的行使上均存在一定的限制。

结束语：

通过上述分析说明，《物权法》中建筑物所有权这一最新概念的分析和引入，并不精确，尚不能满足我国人民的住房要求。如果不能确立明确的共有部分和专有部分规定，那么很多现实问题将不能得以解决。以建筑物区分所有权的基础上，不仅要区分所有权，同事也要保证小区环境的整体性，对所有权加以限制，以使我国在建筑所有权方面的法律法规更加健全完善。

参考文献：

[1]路斐.我国物权法中“建筑物区分所有权”相关制度剖析.2007.12.6