“楼市拐点论”概念模糊？“限购”使命已经完成?

| 文· 本刊实习记者 宁晶

目前，市场上关于“中国楼市拐点已显现”的报道愈炒愈烈。仿佛终于在2011年临末的冬天，中国坚挺的房价曲线响应了“春风”的召唤，陡然滑坡，拐点降临。

“单纯讲楼市拐点显现是个很笼统的概念。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向《中国新时代》讲道，“单就房价而言，拐点有大小之分，小拐点是房价增幅下降，现在从全国看来，房价连续3、4个月增幅下滑，小拐点已开始。大拐点则体现在整体房价从涨到跌，这涉及到全国性的房价问题，不能以某些地方房价的下跌来说明整个楼市拐点来临。”

联达地产机构董事长杨少锋则认为，楼市拐点的标志，一是楼市成交是否由供不应求转向供过于求；二是房价是否开始持续大规模、较大幅度的下跌；三是房企资金链是否变得较为紧张。这三个方面任何一个因素不足，都不能说是楼市拐点已到。现在，这三种情况都已经出现，所以说楼市拐点毫无疑问已经到来。

顾云昌解释道，若从市场供应来说，楼市原来供不应求，现在供大于求，这也是个拐点。但不可能永远供不应求或供大于求。房价永远处于调控当中，冷的加热，热的调冷。人们期待房价从此以后一直下滑，真没这样的好事。

对消费者来说，无论是房价增幅下降，还是持续大规模、较大幅度地下跌，都无疑是“春风”送喜，房价过快上涨势头已经消失，房价基本控制住且稳定下来。可对房产相关企业来说，这股风则是“烈风”。杨少锋向《中国新时代》介绍，目前房地产市场整体比较低迷，一方面是成交量和成交价格的持续下跌，另一方面则是房企的资金链陷入空前紧张状况。沪深133家上市房企平均负债率63%，73家负债超70%；其中80家现金不足10亿，20家不足1亿；截至十月底，上市房企存货已达1.45万亿，平均每家存货110亿元，负债达70%，表明房企已无可抵压资产，丧失融资能力。“现金不足1亿，如何熬过年关还款高峰？存货近1.5万亿，竞争呈现白热化，房企十年最大危机已到来。”杨少锋说道。

无论是“春风”还是“烈风”，这股风都是政府刮起的。政府连续发文表示，坚持房地产调控不动摇。2011年政府对房地产调控连续加码，分别实施了限购令、信贷控制、征收房产税等措施。

而据中国人民大学经济研究所2011年11月底发布的《中国宏观经济分析与预测报告》预测，明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”。

“我认为，限购作为一个临时性给房地产降温的行政手段，其历史使命已经完成。”杨少锋立场鲜明。他强调，限购令作为一个阶段性的政策，已经取得了良好的效果。宏观调控的目标应当是房价较大幅度下跌而成交量不受影响，也就是购房者能够以合适的价格买到房子，而房地产对经济的拉动作用不会受到影响。但是在现有限购政策下，成交量大幅的萎缩使得整个房地产行业陷入极度缺血的状况，同时也对关联产业造成了巨大的影响。

顾云昌则说，目前来看，从中央到地方没有哪一级政府说是要放松“限购令”，楼市调控也没有取消迹象，什么时候取消则要看整个宏观经济形势以及楼市的状况，如果现在取消，楼价会出现强烈反弹。

中共中央政治局12月9日召开会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

何为房价的合理回归，或者说回归到怎样的合理价格？“因收入差距过大，不可能达到所谓的合理价格”。顾云昌认为，应该通过建立合理的价格体系达到合理的价格。针对不同人群，供应房应有不同的价格，商品房、保障房、廉租房、公租房分别形成高、中、低档的独立价格。我国目前的1,000万套大规模保障房计划任务，规模之大、速度之快是世界之最，也是历史之最。这样一来，中等收入以上家庭房价靠市场决定，而中等收入以下家庭因永远买不起房，就要靠政府定价，政府的优惠价、保障价及补贴价等。

杨少峰也认为，不同城市、区域定价因素不同，没有一个绝对合理的房价。房地产的最终解决方案应该是“有限市场化”，也就是保障性住宅退出流通领域，完全覆盖中低端群体，而商品房则完全放开由市场来解决。

“房价最低点我认为会是在明年一季度。”杨少锋谈到，11、12月份，开发商为了偿还一年一度的到期贷款，资金链将变得异常紧张。1月份，新的贷款额度虽然下来了，但是有很多开发商一开始贷不到款；2月份，贷款陆续到账，但开发商多半用来偿还高利贷；3月份，开始逐步清理拖欠的工程款；直到二季度，开发商资金链才会有一个好转。

顾云昌也称：“未来房价不可能出现大幅度、快速地上行或下滑。但楼价下行的态势还是明显的，至明年上半年，房地产应该还是下行的趋势。”