浅析房地产企业成本管理

孙巍岩 王彩侠

一、成本管理的基本原理

1、目標成本的设立。通常要求在规划设计阶段进行目标成本的编制工作。即根据建设程序的各个阶段所发生的费用情况，将各项费用采用一定的方法和措施进行分解，最终将分解的结果汇总在一起形成完整的数据链条，这一数据就是通常所说的目标成本。目标成本可以将工程成本的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内。具体地说，就是使用成熟的手段设立工程建设各阶段的成本目标并通过有效管理手段使该目标控制实际成本的发生，从而使工程总成本始终保持在可控范围之内。

2、成本控制的全面性。目标成本的管理包含了目标成本的分解、设定、下达、过程控制、分析考核、结果评价等一系列工作。它以管理为核心，核算为手段，效益为目的，对成本进行事前测定、日常控制和事后考核，从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本管理体系，以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的。目标成本管理是从建设项目可行性研究阶段开始介入，直到工程实际造价确定和经济后评价完成为止的整个建设期间的全过程成本控制管理。并要求管理过程中各相关部门、各相关责任人深入贯彻目标管理精神、树立目标管理意识，掌握目标管理方法，从而保证目标成本的顺利实现。这也是规范房地产企业内部管理的重要方式，目标成本的实现与否能够深刻体现出企业的整体管理水平的高低。

3、成本控制的动态性。任何一个工程建设项目从立项到竣工交付使用，都有一个较长的建设周期，在此期间，许多影响工程造价的动态因素会发生变化，这些变化使得工程造价在整个建设期中处于不确定的状态，直到竣工决算后才能最终确定工程的实际造价。这就要求目标控制的手段也是动态的，并且要贯穿于项目实施的始终。只有动态的控制才能保证目标成本的顺利实现。在这一动态控制过程中，应着重注意以下几个方面：

①对已设定目标成本值的论证和分析。由于各种主观和客观因素的制约，目标成本值有可能是难以实现或不尽合理的，需要在项目实施过程中，或合理调整，或细化和精确计算。只有项目目标成本是正确合理的，目标成本的控制才是有效的。

②及时对项目进展的各阶段做出评估，搜集有效基础数据。没有基础数据，就无法掌握工程的实际进展情况，也不能判断各实施阶段的成本是否与目标成本存在偏差。因此，数据的及时、完整和正确是阶段性评价项目实现目标成本的依据。

③根据项目实际进展情况及需要，不断完善企业内部的各种流程与体制，从而确保项目目标的实现。

二、成本控制的主要阶段及方法

在工程项目建设的过程中，工程造价控制贯穿各个阶段。要有效的控制工程成本，应该从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施。其中技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段。以下几方面是工程建设过程中各阶段工程造价控制的主要方法：

1、可行性研究阶段。

对于房地产行业可行性研究报告的编制与应用应作为成本控制的第一重点。可行性研究是运用多学科手段综合论证一个工程建设项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利、对环境影响是否可控等的重要手段，是对社会效益和经济效益的综合分析与评价，即工程项目抗风险能力的结论。它为投资决策提供科学依据。房地产业往往因项目的匆忙上马忽略了该项工作重要性，房地产企业关心的往往是经济上的快速收益、房屋的样式是否美观、户型是否大众化等。但如果项目定位不准确而导致成本无谓增加、市场定价不合理而导致项目盈利能力下降或滞销等将给房地产企业带来不可弥补的损失。所以在各项工作中可研工作应作为重中之重来对待。

2、设计阶段。

在工程项目建设中经济合理的设计成果是有效控制费用支出、高效使用建设资金的有力手段，可以从根本上杜绝浪费，从而保证目标成本的实现。通常情况下，成熟的开发企业多采用两种手段保证设计的合理性。

①限额设计，所谓限额设计一方面是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求，比如对主要材料如钢筋、混凝土含量等的指标要求。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资额不被突破。限额设计并不是只考虑节约，它可以处理好技术与经济对立的关系，提高设计质量，杜绝投资失控的现象。房地产企业往往考虑设计方面的节约，一味的压缩设计费、缩短设计周期，从而极有可能降低设计质量，造成工程成本不可逆转的浪费，这种行为是极不可取的。

②除限额设计外，开发企业往往聘请设计优化公司对即将投入实施的设计文件进行优化，此手段可有效提高设计水平、减少设计浪费，是降低投资成本的有效措施之一。

设计阶段工作是否完善对于目标成本的实现有着极为重要的意义，此阶段对于成本控制来说是仅次于可研的重要阶段，设计对成本的影响是不可逆的。

3、施工阶段成本控制的几个要点。

①现场签证的控制。现场签证主要指房地产企业与承包方签订工程合同后，由于工程设计变更、现场施工需要及其他可变因素导致原施工流程及合同约定的变更，是工程承包合同的补充内容。虽然签证费用的高低对工程建设成本的影响比例不大，但是有效控制现场签证的发生对阶段成本的控制及避免不必要的费用发生也有着重要意义。这就要求房地产企业制定完善的工程签证管理办法及设置合理的审批流程，以保证签证的准确性、及时性、规范性。使合同外的不合理费用不会额外发生。

②招投标。工程招标投标制度是业主在建设市场上择优购买活动的总称。是建筑市场上建筑产品、建筑物资的交易方式，因此它也成为建筑经济和投资的微观运行活动在建筑市场上的交汇。从经济学角度看，工程招投标作为一种交易方式具有两大功能：一是解决业主和承包商之间信息不对称问题，即通过招投标的方式使业主和承包商获得相互的信息；二是能够解决资源优化配置问题，即为业主和承包商相互选择创造条件，使业主和承包商获得双赢。通过招投标竞争来择优选定承包商，不仅有利于确保工程质量和缩短工期，更有利于降低工程造价，是造价控制的重要手段之一。

③合同管理。合同確定了工程项目的价格、工期和质量等目标，规定了双方的责权利关系，所以合同管理必然成为工程项目管理的核心。由于工程合同周期长，工程价值大、工程变更、干扰因素多，合同管理是工程成本控制与管理的核心和提高管理水平、经济效益的关键。工程合同管理工作贯穿于工程实施的全过程和各个方面，合同必须遵循公平合理、利益共享、风险共担的原则。合同是在双方诚实信用的基础上签订的，合同目标的实现必须依靠合同各方的真诚合作，如果房地产企业一味利用买方市场优势压低合同价格，那么合同的履行则会出现“信任危机”和“信用危机”。合同不可能顺利实施。成本目标的实现也就无从谈起。

4、结算阶段。

工程结算阶段，工程建设的各项任务基本完成，成本的发生也基本结束，此阶段对于成本的影响已经不大。但对于结算的审核及复核工作应注意一下几个方面

①审核结算资料的准确性。结算资料是工程结算的基础，包括竣工图、图纸会审记录、现场签证、合同、批价等等，结算审核之前应对结算资料进行审核，包括审核竣工图与现场是否相符、现场签证是否依据明确或已按照相关流程及权限进行审批、合同清单价格与商务标书报价是否一致等等。结算资料合格完整才能保证工程结算的准确无误。

②加强对建设工程经济技术指标的分析比较，包括工程预算与结算的纵向比较、类似工程项目之间的横向比较，对于异常指标进行着重分析与复核。结算完成后应对工程的各项经济技术指标进行再次汇总以作为后期项目目标成本编制的参考依据。

三、关于成本控制的其他方式

1、采用成本管理软件

近几年随着电子信息技术的普及，成本管理也逐步向电子化管理过渡，利用软件管理使得成本管理效率大大提高，准确率大幅提升，从而使管理成本有了下降空间。

2、采用新材料、新技术、新工艺。

随着科技发展的日新月异，建筑领域的新材料新工艺新技术也层出不穷，有效合理的加以利用，对于降低工程建设成本有着积极的意义。这就要求房地产企业广开视野，加强视听，派专人对相关信息进行采集和管理，对于有效内容可在建设项目中进行试点，确认性价比相对较高的可以推广使用。

总之，房地产成本控制是一门极有研究价值的学科，对于房地产企业是至关重要的。只有做到控制与计划并举，监督与实施并存，才能使房地产的成本控制落到实处。随着房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发凸现。节约成本，给利润让出足够的上升空间，也有利于企业在激烈的市场环境下参与竞争。使房地产企业能够经受各种风险的冲击，在激烈的市场竞争中立于不败之地。