“地王”再现 上海广州保住宅供地促房价稳定

□王立新

5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”纪录。不久前，广州白云区同宝路14万平方米的居住用地，在遭遇12家房企近200轮举牌后，最终以总价186774万元、配建保障房面积6.68万平方米成交，这创下了广州实施“限地价、竞配建”以来的新高。

地价直接影响房价，面对新的“地王”，两地政府采取积极措施，保住宅供地，促房价稳定。

供地受征地制约

上海规划和国土资源管理局有关负责人认为，最近个别地块的成交引起了公众的关注。经分析，主要是因为其具备与一般地块不同的三个显著特征：一是土地用途均为商业办公用地；二是区位优势非常明显；三是项目整体性强，建筑总量较大。

而广州白云区住宅地块临近广州大道和南湖风景区，区位优势明显，不同于一般地块，也是难得的住宅用地。

所谓的“地王”有其不同于一般地块的优势，并不能说明上海和广州的供地能力已到极限。

据上海规土局负责人介绍，近些年来，上海的住房用地供应计划皆超标完成。2010、2011、2012年，上海市实际供应住房用地完成率分别为105.6%、106.2%、100.2%。

既然如此，为何上海新增土地供应量呈现逐年下降的趋势呢？这位负责人介绍，这受征地、动拆迁等不确定因素的制约和影响。

为此，上海正在研究推进存量土地盘活工作，切实提高土地的节约集约利用水平。

广州供地矛盾极为突出。广州市国土房管局有关人士介绍，到2020年，广州市平均每年新增建设用地的指标仅为1230公顷，但近年来每年用地缺口都在1500公顷左右。2012年广州立项的101个重点项目预计需新增建设用地5000公顷左右。

相对于用地指标缺口，广州市最突出的供地问题还是征地拆迁和土地储备问题。有工作人员介绍，一些计划供应的土地，由于征地拆迁不能按时完成，无法按计划推出。

这种情况在广州并不鲜见。工作人员告诉记者。

加大住宅用地供应

针对用地紧缺和土地供应的矛盾，广州市一直严格对闲置用地的管理，住宅及各类用地闲置达到规定期限，即收回重新进入招拍挂市场。同时，广州正有计划地对约48700公顷的“三旧”用地进行综合改造和利用，盘活存量土地资源；同时对新开发的工业及商业地块提高投资密度，广州开发区对一般项目不单独供地，而以提供多层厂房为主；住宅用地则大幅压缩低密度楼盘，提高土地使用效率。

目前，上海市第二批大型居住社区规划23个基地，用地面积约10500公顷，新增住房用地面积约4000公顷。已先行启动的12个基地中，新增住房用地面积约1800公顷。该12个基地中，保障性住房和商品住房用地已供应约960公顷。下一步，动迁力度将进一步加大，完成地块动迁收尾工作，以形成供地条件，有效保障住房用地供应工作。

在盘活存量方面，上海规土局相关负责人介绍了他们的一些举措：

盘活集体建设用地，积极开展利用集体建设用地建设租赁房建设试点。同时，盘活存量工业用地，鼓励国有企业集团可以利用原来取得、现在产业结构已调整（或需调整）的工业用地，部分建设保障性住房、部分配建经营性建设项目，探索工业用地上按一定比例建设单位租赁房政策。

此外，土地收储力度进一步加大，研究完善土地收储利益共享机制。

近些年来，上海加大了保障性住房及动迁安置住房的建设力度，使保障性住房的供应量明显上升，并有所储备。

与此同时，由于商品住宅用地供应量保持在30%，商品住宅的建设与供应力度紧缩，在抑制商品住房投机需求的过程中，也使刚性需求消费者的购房愿望受到影响。

今年，上海加大商品住宅中的中小套型商品房用地的供应量，显然考虑到了刚需消费者的需求，加大释放刚需住宅的用地供应，从而缓解刚需消费矛盾。