温州市保障性住房发展探析

张健、涂渺

（国家统计局温州调查队，浙江 温州 325009）

一、温州保障性住房保障范围和目标

（一）保障性住房保障范围

1.温州廉租房现行保障范围。城镇低保标准2.5倍以下，无房或现住房面积低于人均建筑面积15m2的住房困难家庭。

2.温州经济适用房现行保障范围。家庭人均收入低于上年度城镇居民可支配收入标准的60%，无房或现住房面积低于人均建筑面积15m2的城镇住房困难居民家庭。

3.温州限价商品住房现行保障范围。家庭人均收入低于上年度城镇居民可支配收入标准的1.8倍，人均住房建筑面积低于20m2的城镇居民家庭。

4.温州公共租赁住房供应对象。主要是一定时期内无力通过市场解决住房问题的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业但不具备买房条件的职工和有稳定职业并已在温州市居住一定年限的外来务工人员，可以是单身也可以是家庭，均没有享受过温州市廉租住房实物配租、经济适用住房和其他保障性住房。

（二）保障性住房规划目标

根据《温州市人民政府关于加快保障性安居工程建设完善城镇住房保障体系的意见》（以下简称文件），“十二五”期间，温州市将新建、改造保障性和政策支持性住房共计452万平方米，计5.76万套，全市通过保障性和政策支持性住房解决57648户城镇中低收入家庭的住房困难，累计覆盖面占全市城镇家庭总户数22%。

二、温州保障性住房建设规模测算

根据文件提出的“十二五”期间温州市保障性住房建设目标， 结合2010年温州市区居民住户抽样调查资料（以下简称2010年住户资料）测算，温州市区符合廉租房、经济适用房、公租房（市区户籍）保障条件的居民家庭总数约为3.38万户。

（一）廉租住房建设亟需扩量

根据文件，到2015年末，基本满足市区人均可支配收入60%以下的城镇居民住房困难家庭享受廉租住房需要。按照2010年住户资料测算，符合规定申请条件的市区家庭数占市区居民家庭总数的6.9%，约为18000户。温州市区目前已在保廉租住房家庭户数为3048户。两者相比，缺口尚大，有关部门亟需在解决建设资金、土地供应、低收入资格认定等影响廉租住房建设瓶颈问题基础上，加快推进廉租住房建设，力争在规划期内实现对符合廉租住房申请条件的市区城镇居民家庭“应保尽保”。

（二）经济适用房建设规模不低于67万平方米

根据文件，到2015年末，基本满足市区人均可支配收入80%以下的城镇住房困难居民家庭购买或租赁经济适用住房需要。按照狭义口径，即经济适用房的保障目标为满足人均可支配收入60%-80%的城镇住房困难居民家庭的住房需求，根据2010年住户资料测算，符合经济适用住房申请条件的家庭数占市区居民家庭总数的3.7%，约为9600余户。因此，按照每户70平方米的保障标准计算，温州市区经济适用房建设规模应在67万平方米以上。

（三）公共租赁房建设规模不低于43万平方米

根据文件，到2015年末，基本满足市区中等偏下收入住房困难居民、家庭租住公共租赁住房的需要。假设公共租赁房基本满足市区人均可支配收入80%-100%范围，无房或人均住房建筑面积小于15m2的城镇居民家庭的住房需求，按照2010年住户资料测算，符合公共租赁房申请条件的家庭占市区城镇居民家庭总数的2.4%，约为6200余户。因此，按照每户70平方米的保障标准计算，温州市区公共租赁房的建设总规模应该在43万平方米以上。

（四）限价商品房建设总规模在240万平方米左右

假定限价商品房基本满足市区人均可支配收入1.8倍以下，但不具备申请廉租房、经济适用房和公共租赁房的城镇住房困难居民家庭的住房需求，按照2010年住户资料测算，符合限价商品房申请条件的家庭占市区城镇居民家庭总数的10.3%，约为26800余户。按照每户90平方米的保障标准计算，温州市区限价商品房的建设总规模应该在240万平方米左右。

三、温州保障性住房销售价格合理性测算

保障性住房具有经济性特点，应在考虑建设成本水平的基础上，兼顾相应保障对象的实际承受支付能力。按照国际通行惯例，城镇居民家庭每年用于住房的支出约占其家庭可支配收入的30%左右，或者说居民家庭用6年全部收入购买一套住房是比较合适的比例。考虑到温州居民家庭收入存在一定隐性，也考虑到温州不同地段住房价值存在着较大的差异性，保障性住房价格的合理区间应是保障对象家庭年收入6-10倍。

按照2010年温州市区住户调查资料计算，经济适用房保障人群的家庭年可支配收入大致在5.5-7.5万元之间。相对于保障对象的购买能力来说，取收入平均数6.5万，房价收入比6-10倍，推算经济适用房总价在40-65万元之间较为合适。按照每套经济适用房70平方米计算，合理单价区间在5000-9000元之间。

按照2010年温州市区住户调查资料计算，限价商品房保障人群的家庭年可支配收入大致在9.5-17万元之间。相对于保障对象的购买能力来说，取收入平均数13.5万，房价收入比6-10倍，推算限价商品房总价在80-135万元之间较为合适。按照每套限价商品房90平方米计算，合理单价区间在8000-15000元之间。

四、温州保障性住房发展中存在的难点问题

（一）低收入家庭资格认定难

准确定位和核查低收入对象一直是困扰政府部门的难题。温州民营个体经济发达，居民家庭收入隐蔽性强，人员流动频繁，户籍地与居住地分离情况较为普遍，基层对居民家庭收入情况的审定工作量和难度很大。同时浙江省、温州市均未能出台低收入家庭的认定标准和具体操作办法，直接影响保障房的扩面以及申请、核准工作。如从2009年7月1日起，温州市区廉租住房保障范围扩大到低保2倍以内的城镇住房困难家庭，但受低收入家庭资格认定难问题的困扰，实际只有民政部门认定的低保户和低保边缘户才能申请廉租住房。

（二）保障住房准入审核与退出执行难

由于个人收入不透明，也没有建立跨地区房产信息、银行存款信息、车辆信息等联网查询平台，对保障对象收入、财产审核难度较大。各地房管部门对居民收入的审核难，且仅以一年的收入证明难以真正反映申请者实际状况。同时，对利用不正当手段骗购、骗租住房保障行为的处罚，对因经济条件改善而不具备享受住房保障条件的强制退出等，缺乏法律法规层面可具体操作规定。

五、温州保障性住房体系建设的几点建议

（一）建立保障对象档案信息系统，完善准入审核机制

随着市场经济的发展，居民财产投资异地化、工作变动频繁化倾向越来越突出，大量隐性收入难以统计，政府对居民真实收入状况无法掌握，政府与申请者存在严重的信息不对称是解决住房保障分配公平性的最大难题。因此，政府应建立起透明的居民收入申报系统，同民政、公安、税务、公积金、房管、银行、证监、车管等部门对接，对申请者的户籍、房产、银行存款、股票、车辆等经济状况信息进行全面核查，按照一宅一档、一户一档的原则将保障房、保障对象信息真实录入，认真执行身份资格认证制度，切实防范和严肃查处虚报、隐瞒、伪造个人信息，进行公开接受公众监督，确保住房保障分配给那些中低收入、财产积累少的中低收入住房困难家庭及特定群体。同时，实施保障信息平台与房屋权属登记信息库无缝跨库连接，确保正在享受保障性住房的家庭，在购买商品房时，政府能够及时发现和办理退出手续，否则不能办理新购商品住房产权证。

（二）按照保障对象的综合情况，建立轮候机制，分秩序保障

浙江还处于城市化快速进程中，低收入家庭数量众多，在当前的人力、物力、财力制约下，不可能一下子解决大范围居民的住房问题。根据住房保障体系层次性的特点，决定了要完成温州住房保障目标，不可能在很短时间内悉数解决，只能是一个循序渐进的过程。所以，必须制定分级计划，有步骤、有层次地解决中低收入家庭的住房问题，采取轮候机制，对所有申请人的住房需要程度进行评估和优先排序。在评估过程中，不仅仅根据申请者的家庭收入确定准入条件，还应设置综合性的指标，如户籍条件、年龄条件、收入水平条件、现有住房条件、财产条件、在城市已居住时间和其他条件进行评估，申请者可以得到相应的分数。依据所得分数的多少对不同的申请者安排不同的顺序，优先解决中低收入家庭特殊群体的住房。

（三）健全退出机制，对保障对象家庭情况进行动态管理

一是健全廉租房、公共租赁房的退出机制。随着中低收入家庭人员、就业状况以及生活水平的改变，会出现不符合住房保障条件而需要退出的情况。定期审查享受住房保障的家庭收入、人口和住房情况，对住房保障对象予以动态的管理，防止住房保障空置或挪作他用等现象，增加进入退出机制的透明度，做到公平、公正。对不同的享受者（实物配租、租金补贴、租金减免）采用不同的退出措施。二是健全经济适用房退出机制。经济适用房由于存在政府补贴，所以不再属于单纯性的商品房，而是一种准公共住宅，所以在交易时要保证购买者和政府双方权益，按照购买时土地和房屋的增值收益比例，回售给政府。这些由政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售，这样不仅增加了住房保障房源，还对改变目前经济适用房销售混乱的现状有积极意义。