我国房地产库存问题的研究及对策

2014-02-06 06:46宋爽辽宁大学商学院辽宁辽阳111000
中国房地产业 2014年15期
关键词:库存

文/宋爽 辽宁大学商学院 辽宁辽阳 111000

我国房地产库存问题的研究及对策

文/宋爽 辽宁大学商学院 辽宁辽阳 111000

随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快,“房地产”在时隔三年后再次以较大篇幅在“两会”工作报告中出现,“房地产去库存”成为2016年中国经济工作的重点之一。本文分析了房地产库存形成的主要原因及对国民经济的危害,最后从供需两侧提出解决对策以稳定房地产市场,促进其健康发展。

房地产;去库存;供给侧;需求侧

一、引言

2010年以来,为缓解供应不足的矛盾,各地纷纷加大土地供应。然而,随着住房需求逐渐得以满足,各地土地供应的脚步却未能及时“刹车”,商品房库存过高,供应结构性过剩的问题已经十分突出。国家统计局在2015年底公布:全国商品房待售面积71853万m2,与上年同期相比增加1亿m2。2016年1-2月为7.39亿m2,增长15.7%,在建施工面积约70m2。2015年房屋新开工面积、竣工面积、土地购置面积、土地成交额首次出现同时负增长,预示着中国房地产已从卖方市场步入库存市场。为了刺激房地产需求,国家出台了一系列的利好政策,如2015年5次降息降准,330政策,降首付等。然而在宏观政策影响下,一线城市楼市一夜暴涨,楼盘销售一空,而三、四线城市商品房仍然无人问津。由于房地产开发投资占固定资产投资的20%左右,小则影响上下游企业包括钢铁、水泥产业等,大则影响GDP的增长和经济的稳定发展。因此消化房地产的高库存意义重大。

二、房地产库存形成的原因

2.1一线城市限购及一、二线城市房价高企

2010年4月国家出台了以限购限贷为主的调控政策,从那时开始一线城市的限购都没有放松。今年年初一线城市成交价突增,部分地区涨幅超过100%。为防止房地产泡沫,金融风险,以及部分人借房炒作,哄抬房价,部分城市出台政策提高限购政策执行门槛,抑制外来的投资投机需求。由于限购,使得白领及外来人口被房地产边缘化,打压了合理的刚性需求和改善型需求。因此,一、二线城市形成高库存是限购及房价收入比过高导致的。

2.2三、四线城市建成区域需求减少,供应量大

为什么实行宏观调控以来,热点城市房地产市场交易火热,进一步加剧了楼市资金“虹吸效应”,而占全国80%库存量的三、四线城市交易清淡,城市分化日趋明显。其根本原因是地方政府盲目引进和房企无序开发,营销策略模式陈旧化,加上交通、医疗、教育等公共配套不全,居住项目品质低下,项目可居性、宜居性非常差,无法满足人们的改善型需求。

(1) 资金和人口流失严重

由于三、四线城市产业薄弱,公共设施不先进,城市造血功能不足导致大部分高收入人口流入北上广等一线城市,人口的流失造成了资金的流失,加上土地增值空间不大,在人们眼里房地产早已不是刚性而是弹性了。

(2) 借开发其他地产做借口,实为建设普通住宅

一些开发商以养老、旅游地产做噱头,行建普通住宅之实,结果造成大面积房产积压,且无人管理。

三、房地产库存的危害

严重的库存会使房企运营困难,导致企业破产倒闭,进而引发经济、金融、社会问题。例如三角债关系的出现,使得企业周转困难,可能引发职工失业进而导致社会不安定因素产生;易导致金融风险。开发商的开发贷款等在项目未能交工的情况下,很可能无力承担贷款的偿还,业主极有可能断供,势必引发金融风险;部分地方政府的财政难以为继,尤其是四、五线城市多是靠土地财政维系当地的财政支出,但大量的库存致使销售回款困难,政府税收得不到保证,进一步出卖土地的几率很低。

四、有效去库存的对策

政府一年多来推行的去库存政策,如推行公积金贷款,降低首付比例等加杠杆的措施,不仅没有解决本质问题,更加使一线房价暴涨,加重了三、四线城市的去库存难度。其根本原因是所有的政策基本没有超出刺激消费者需求侧的范围,而在改善房地产供给侧方面着力不够,使去库存陷入“边去边增”的怪圈。因此房地产去库存化要供需两端同时发力。

4.1供给侧

要严格限制房地产开发供地,加大对城市房地产开发用地管理制度。地方政府要调整规划,完善滞销楼盘周围公共设施的配套建设,通过嵌入文化、科技、绿色环保等宜居要素调整和优化滞销的楼盘。对于僵尸企业及烂尾楼可以采取直接收购或兼并重组,将其转让给优质企业。房企应打造出“高品质”的商品房。开发商不仅要运用新技术、注重产品的品质,更重要是投入使用后的运营服务,做一个以轻资产模式或部分或全部持有物业的城市配套服务商。特别是针对三、四线城市的消费者,要围绕其实际需求,生产出长寿命、好性能、绿色低碳的好房子;同时提供人性化的社区服务,才能充分调整供给侧的结构,发挥供给侧对需求侧的吸引力和拉动力,全面激发市场活力,以产品升级调动住房需求,进而消化库存。

4.2需求侧

首先,政府要“因城施策”。对于重点城市要取消限购政策,取消限购不仅解决去库存,更降低了房租,解决租房者的负担。同时要通过政策手段限制投资投机需求,防止房价过快上涨,避免房地产泡沫破裂,增加中小套型土地配比与供应,打击违法违规行为,加强中介行业监管,规范交易流通环节。对于三、四线城市,应该鼓励农民进城购房,推进城镇化发展。政府应对购买住房的农民实行“优惠政策”,例如实施财政补贴、降低购房成本,子女可享受城市教育等。同时政府应大力推进人才引进,加快推动配套服务建设。其次,要推动城市群建设,构建大城市带动小城市体系。通过大城市的需求带动小城市的经济增长从而增加中小城市的机会,通过城市集群的建设推动社会分工的细化,如此即可由点带面,推动经济增长,带动房产的去库存化。最后,可以发展以避霾、养老、旅游为主题的异地二居所和改善型需求,也可以利用互联网+实现科技资源的协同布局。

结语:

房地产是我国经济的重要行业,房地产去库存是我国今年的重要工作,解决房地产库存任重道远,望政府及相关企业能够稳定房地产行业,使其蓬勃发展。

[1]莫开伟.供给侧改革是房地产去库存的有效良方[J].证券时报,2016.

[2]倪鹏飞.农民工市民化与化解房地产库存[J].专家论坛,2016.

[3]牛播坤.二手房或成中国房地产救命稻草[J].中国房地产业.2015.4

宋爽(1995-),女 ,汉族,辽宁省辽阳市人,学生,单位:辽宁大学商学院工程管理专业。

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