房地产行业税收分析与风险防控的思考

■ 刘 珺

地方传真

房地产行业税收分析与风险防控的思考

■ 刘 珺

近年来，随着房地产市场的不断升温，房地产税收逐渐成为税收总收入的主要支柱。其行业牵涉面广，企业关系复杂，资金状况相对紧张，税收政策难点多、变化快、不易掌握，行业税收执法风险大。为“强征管、降风险”，笔者进行了深入调研。

房地产行业税收征管情况及主要特点

按照税源专业化管理和房地产一体化管理要求，湖南省邵阳市双清区成立了专门的房地产税源管理科，对房地产企业进行动态监控和管理。截止2013年8月31日，房地产科实际在册户数183户，其中房地产开发企业89户，建安企业94户，临时开票户数182户；成规模的开发项目29个，建安项目15个。分析近三年房地产税收情况有如下特点：

1.占税收总收入比重逐年提高。近年来，随着项目投资建设的快速发展，房地产业税收规模逐步扩大，占地方税收收入比重也逐年提高。从近3年情况来看，双清区房地产行业税收占当年税收总收入的比重逐年上升，从8.49%（2010年）增至11.49%（2012年），成为继制造业、建筑业之后的第三大行业税收。

2.收入规模增长较快。从2010年的1501.03万增加到2012年的4073.67万，三年平均增幅达到56%。

3.房地产行业各税种的贡献分析。从土地使用权出让到房地产开发、转让等环节，涉及到的税种有营业税、城建税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税等，几乎涵盖所有地方税种，其中营业税为主体税种， 2010年入库802万元，2011年983万元，2012年达2094万元，增幅明显，对房地产税收起到决定性的支撑作用；此外，土地增值税、耕地占用税、土地使用税也占较大份额。尤其是近年来，政府加大双清区邵阳大道沿线及宝庆科技工业园的开发、投资，使该区的耕地占用税增长明显，但土地是不可再生资源，因此耕地占用税存在增长的不确定因素。此外，从各税种综合情况来看，企业所得税收入和房产税、印花税收入在房地产税收中贡献偏低。

房地产行业税收征管中存在的问题

房地产行业涉及会计核算复杂，涉及税种多，开发、销售周期长，多个项目滚动开发，财务核算不健全，使得征管难度加大。从目前房地产行业税收管理征管实际分析，房地产行业税收管理执法风险点主要有：一是程序不到位的风险。二是管理不到位的执法风险。三是协调和干预风险。四是廉政风险，即税务人员出于人情或者本身贪欲而引发的执法风险。

产生这些风险的主要原因是：

一是房地产税收外部环境待优化，“开发商追逐暴利”成为涉税风险产生的直接动因。住房制度改革后，新住房供给机制又无法满足长期压抑的社会住房需求，造成房地产行业利润大大超出社会平均利润水平。房地产企业为获取暴利，有的建账不规范；有的隐瞒收入，多列成本；有的发票使用不规范，以白条进行结算，隐瞒应税收入。

二是房地产税收内部征管待加强，税源管理待完善。目前涉税信息主要来源于纳税人的申报，由于相关制度的不完善及某些人为因素的存在，税务机关不可能完全掌握纳税人所有的真实纳税信息。征管力量待充实。管理好房地产企业税收，税管员不仅要熟悉企业会计核算，还要熟悉房地产开发全过程（从立项、施工、预售、竣工，到最后交付），才能管住房地产企业在不同阶段应缴的税种，做到应收尽收。税种管理待规范。房地产企业涉及税种多，如房地产在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税等，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税等，而在开发中后期涉及企业所得税、房产税及土地使用税等。并且一些税种在核算上还相当麻烦。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而企业所得税、土地增值税等相对较难核算的税种，则难以管到位。综合治税待完善。目前税务与国土、规划、建设、房管及工商等部门虽然在加强社会综合治税的重要性认识上一致，但在具体工作中,由于护税协税涉及的部门较多，各部门又有各自的管理程序和利益关系，更没有一个明确的法律或规章来约束相关部门的协税护税行为, 造成部门间涉税信息不能共享，协作配合不尽如人意。廉政机制待加强。减少磨擦成本成为房地产企业涉税风险的间接诱因。房地产开发涉及多个部门，只要一个环节遇到障碍，对整个开发项目都会产生重要影响，因此房地产企业必须与相关主管部门建立良好关系，减少磨擦成本。而减少磨擦成本，增进感情，交际应酬便必不可少。房地产税收管理岗位工作人员面对的各类诱惑相对较多，需要更加完善的机制、制度保障，使之“不敢贪、不能贪、不想贪”。

三是有关规定还待进一步细化。现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。首先，销售收入结转时间待明确。其次，材料和设备区分待细化。第三，成本结转办法待规范。企业的成本计价方法可以采用个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法等，基本上都是针对制造业或商品流通企业而言的，而对房地产开发企业却没有较为明确的成本计价方法。第四，费用计提标准待明确。由于销售收入不能确认，各种费用的计提没有法定标准。如业务招待费、广告费、宣传费等，各个房地产开发企业的计提标准不一，随意性强。

对策与建议

首先，要优化外部纳税环境，要扩大税法宣传，结合正面税收政策宣传和反面违法案例教育，使纳税企业和纳税人认识到偷税漏税的违法后果，强化其依法纳税、诚信纳税意识。要加大稽查力度。适时开展房地产税收专项检查，配合征管，开展有针对性的重点检查，对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。要规范企业财务核算，积极开展纳税辅导，帮助纳税人建账建册，按规定履行纳税义务；结合房地产税收的政策面广，难点多，变化快的实际，开展多种形式的税法宣传，并积极组织骨干力量定期对开发企业进行纳税辅导和业务培训，使企业会计和经理人员熟练掌握财务会计知识和税法知识，不断提高房地产企业对税法的遵从度。

国家应结合房地产行业特点，对房地产行业的相关税收政策进行完善。各地也应该结合本地实际，研究制定切实可行的税收管理办法。

其次，要强化税收征管和规范各类管理。要夯实税源管理，要加强税源监控，对所辖房地产开发企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料建立税源管理台账，对其开发项目的投资金额、建设工期、工程造价、预收账款、已售面积和未售面积、竣工清算等情况实施有效监督，通过计算机信息管理、书面资料案头审核和下企业实地评估，全面掌控房地产税源情况；要加强项目管理，建立房地产开发项目纳税台账、预征税款管理台账，并按项目进行税收跟踪管理；要开展按月巡查，实行源泉管控，并及时做好纳税辅导，解释办税的具体流程及所需手续，采取书面、电话、上门催缴等多种形式，使房地产开发项目的税源得到有效管控;要加强纳税评估,建立辖区内行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正，督促纳税人主动自查纳税。要充实征管力量，要把骨干力量充实到房地产税源管理科，经常组织干部学习房地产税收政策，及时更新知识，并加强实践操作和实地调查能力，提高税务管理人员素质，锻造一支“查的进、出得来”的高素质队伍。要规范税种管理。对各个税种存在的问题实施整改，采取有力措施堵漏增收。对营业税，要及时确认销售收入，防止收入长期挂账和人为延长纳税时间；对企业所得税，要加强账务核算，合理确认收入和核算成本，防止少计收入，多列成本；对土地增值税，要及时做好清算和结算。要完善综合治税，建议开发税务、规划、建委、工商、房管和国土等部门数据交换与共享信息系统，适用于多部门信息互通，实现信息交换和数据共享。该系统应具备各种勾稽关系、逻辑校验和数据交叉对比分析功能，可据以核对纳税申报表的准确性，揭示税收风险可能存在的环节和原因，为最大程度控制风险提供导向作用。要改革考核机制，改变地方政府唯税收任务的考核办法，以及层层加码只顾财政需要未考顾经济发展的地方政绩观。提高税收质量。要加强廉政机制，建立内部管控机制，建立适度的轮位轮换机制，严格房地产税务管理人员的执法责任追究制度。加强党风廉政建设，筑牢防腐拒变的思想防线，杜绝收关系税、人情税。加强监督和处罚力度，有力防控房地产税收执法风险。

第三，要完善相关政策和制度。国家应结合房地产行业特点，对房地产行业的相关税收政策进行完善。各地应该结合本地实际，研究制定切实可行的《房地产行业税收管理办法》和《房地产税收一体化管理实施方案》，规范房地产税收管理的方法和内容。提请上级部门及时牵头组织相关科室对房地产税收政策进行梳理，进一步明确征纳双方各自的权利义务关系，进一步明确计税依据、完善计税方法、规范征管流程。

(作者系湖南省邵阳市双清区地税局副局长)