地产趋势博弈

张兴军

博弈论中有这样一种观点，即始终坚持一方押注，总有赢的时候（Hedge bets in a side，you will win soon or later）！从这一点来看，过去数年萦绕于房地产市场的看多与看空与这种博弈论不谋而合。

自2008年源自美国的世界金融危机爆发以来，中国的房地产市场堪谓一注长阳，所有的一线城市和大部分的其他城市，翻倍增长司空见惯，迭增数倍也屡见不鲜。甚至已经到了“离谱”的地步。而再往前回溯，城镇化进程中的中国房价在近十年时间里几乎都是向上渐进的趋势。

作为最重要的投资与消费品，房产对于中国投资客与消费者的意义异常重要。

过去十年，经济学家、学者、地产商、媒体等诸多角色，成为预测地产的生力军。以任志强和王石为代表的市场派则屡屡站在趋势的前沿，成为预测的常胜将军。而以谢国忠和牛刀为代表的“空头”因为预测的错误而正遭致持币待购者的诟病。

对于公众所熟知的预测者，大都因为在历史的某个阶段看对了趋势。如曾任职摩根士丹利董事总经理的谢国忠，就曾经预测对过上世纪末期的亚洲金融危机和香港房市价格的腰斩。而牛刀在房地产俯卧撑时期也曾经把对过几次脉。

空头谢国忠：理性派的失误

媒体时常喜欢把谢国忠与牛刀予以并列，来阐释地产市场空头的特征。但二者的差异异常明显，前者是久负盛名的独立经济学家，有着国际顶级投行的管理者经历，后者则是财经专栏作家，经济学的散兵游勇。从学术背景与资历来看，差异太过明显。

但从预测经济本身来讲，二人的预测史都表明：公众人物因为错误的引导而致使投资者与消费者的盲从，则带来了较为消极的影响。对于从来无人埋单的房地产预测，我们有必要在近十年来第一次出现市场派与理论派观点趋同（看跌）的当下进行回溯和梳理，既让投资者意识到过去的十年发生了什么，也让消费者更多地注重经济逻辑的本身，而不是成为一个吐槽与骂街的盲从者和过分个人崇拜的脑残粉儿。

2010-2013

盛世危言未实现

去年此时，谢国忠在广州接受采访时称楼市“回暖”并非真正反弹，而是泡沫破裂前的震荡，并建议赶紧买房。而2012年年底时，谢国忠预测的是“中国楼市价格五年内至少跌一半”。将这种预测放在长时间段来看，得出结论还为之过早。但界定于两三年时间的话，那么谢国忠可以说是错得离谱。

谢国忠把2012年视为“最不稳定”的一年，在他的《再危机：泡沫破灭时我会通知你》中，他的观点亦如是。“从美国开始的金融危机正肆虐在欧洲，明年可能将相对稳定的主要新兴经济体拖下水。”

“自2008年以来，大部分经济发展只是海市蜃楼，建基于西方国家不可持续的政府支持和新兴经济体的泡沫。明年，这两种支持因素都会消失。在即将到来的2012年，世界可能不会毁灭，但你的钱包会缩水。”

往往，在正确的推理与逻辑之上，得出了一个错误的结论，令预测者也不明觉厉。中国特色的市场经济，与谢国忠的西方经济学背景已经不止一次发生冲突。当然，也不宜因为其预测的结论，而忽略其经济逻辑的价值。

“房地产如今成了用来投资的商品，购买者追求受益，不断抬高房价，就像一个”击鼓传花的游戏”。只要存在投机心理和投机需求，楼市的泡沫就会一直被吹大，价格调整是必要的。”类似这样的预测，不如将其视作一种建议，来梳理政府决策、土地财政以及失常的投资。

三种力量正在摧毁金砖四国的热钱泡沫。首先，美元汇率正在上升。美国的政治僵局限制了美国财政扩张，导致美元升值。其次，扩张过度的欧洲银行将紧缩数万亿欧元的规模，令流动性大量丧失。欧洲央行还有待于供给足够的流动性以填补缺口。第三，中国的房地产泡沫，降低了大宗商品价格，而此前，这支持了新兴经济体的经济。

2006-2010

得之股市失之楼市

2012年房市见底的言论谢国忠至少坚持了四五年。

“美联储将来为了应对通胀，倒是会将利率调高至5%，浙江导致热钱离开中国，而中国也将调高利率以抑制通胀和防止资金流出，因此中国房地产泡沫将在2012年破裂。”

中国已经进入通胀时代，这时候，如果是为了救市，去把货币政策放开，引起高增长，对稳定是非常不利的。第一步要做的就是在中央政府跟地方政府财政的分配上面，中央政府让地方政府占的比例上升，解决中国流通的问题。

中国现在有两个紧急的问题：一个是流通的问题，即三角债的问题，一个就是经济下滑的可能过快的重要问题，这个是短线的问题。另外从流通不畅通，我觉得可能很重要的原因就是地方政府没有财政问题，地方政府这几年的财政过分依赖于房地产。另外一方面，中国这几年财政都是从中央政府走的，中央政府在财政当中占的比例是很高的，中央财政还是比较宽松的，所以可能解决中国流通问题，第一步要做的就是在中央政府和地方政府财政分配上面，可以更灵活，中央政府可让地方政府占的比例上升，解决中国流通的问题。

在中国股市急转直下、金融危机还未爆发的2007年，谢国忠坚信2008年和2009年中国内地楼市将进入谷底。谢国忠认为，当时股市是基金在支撑，股市注定不可能继续上升。

“信贷一刀切，全掐死了，市场根本没钱，所以股市在上涨是人为支撑着。”毫无疑问，中国股市正是按谢国忠的预测在走的，在“万点等闲论”甚嚣尘上的2007年，谢国忠的言论振聋发聩。

对于房地产的预测，谢国忠同样认为将面临谷底，然而却只是做了一次“俯卧撑”，再往后就是扶摇直上的倍增。

“中国房价明年将进入调整期，2008年或2009年将跌入谷底。”

“中国房价高涨主要是受资金推动和地方财政政策的影响。不过，由于美国和日本的经济增长减缓，中国明年（2007年）出口贸易可能没有几年那么旺，资金增长会放慢。此外，房屋供应关系会出现变化。中国是个新市场，市场刚起来的时候有钱人都买房，当有钱人都买了房子的时候，买房的收入曲线开始往下走。”endprint

实际情况表明，对于谢国忠的上述言论，还是从中学习其判断的逻辑，而不过分重视其结论。因为，比较经济学的土壤，不一定适于全世界。

多头任志强：终到审慎时

2013年1月8日

今年房价将稳中有升

任志强认为，2013年的地产调控政策基调不会有大的改变，加之城镇化概念的推进，将带来较大的市场需求，并推动整个房地产市场保持上行。但与此同时，市场供应仍然不足。

任志强认为，在市场需求端，尽管投资和投机需求受到抑制，刚性需求还是有持续增长的可能，这将导致总体需求略有增长。因此，2013年的房地产消费情况可能更加火爆。

2012年9月17日

2013年3月前房价将会暴涨

“原来预计房价明年3月份会暴涨，但从目前的情况来看，时间要提前。”任志强说，虽然5月国务院提出增加供给，但工作做得很不好。从土地供应的角度，大部分城市都没有完成当年的土地供应计划。按前两个月国土部公布的数据，很多城市只完成了其中10%的任务，北京大概也就完成了10%-20%的量，必然会造成后期土地供应减少而产生的市场供应量减少。

2011年12月24日

全年平均房价会增长5-5.5%

任志强对于2011年市场很糟糕的论断持否定态度：“但我认为2011年不是太差，2012年也不会太好，为什么不差呢，因为销售面积还是增长的，且销售金额比销售面积的增长速度还高，目前还维持两位数，所以2011年全年的平均房价还有5-5.5%的增长。”

2010年12月19日

涨幅或达6%

2010年1月，任志强预测是年房价同比增长至少5%，凡是预测房价会跌的都是瞎说。对于任志强的观点，著名地产评论员牛刀以《悲哀！开发商对2010房价全体误判》为题发表博客称：“任志强是条汉子，就要为你所说的话负责。如果2010年70个大中城市的房价没有5%的涨幅，请你从此闭嘴。”

在12月19日举办的2010年中国房地产市场形势分析会上，任志强接受采访时表示：“从目前的数据来看，和我当初的预测差不多。”

2009年12月5日

没买房子的是傻子 2010年房价还得涨

在2009年企业家领袖年会上，任志强表示，买房的人被有些人说成是“傻子”，而有些自认聪明的人去投资股市，但是买房赚钱的“傻子”比股市里赚钱的“聪明人”多，这恰恰说明不买房才是傻子。

对于2009年房地产市场火爆的原因，任志强归结于国家4万亿元的投资，棚户区改造、降低信贷利率、减轻税负、刺激汽车和家电下乡以及增加流动性。“由于现在新开工的面积到2010年下半年才能形成有效供给，所以经过2009年的热销，2010年上半年市场供不应求的局面会继续恶化。”任志强表示，楼市供不应求带来的是房价的上涨。

2008年11月12日

现在就应该出手买房

“现在就应该出手买房！”2008年11月12日上午，应邀到株洲参加2008楼市与股市高峰论坛的华远集团董事长任志强接受采访时反复强调上述观点。

期间，任志强对记者有问必答，没有丝毫犹豫。当记者问他对于网上有人称他为“任我行”有何看法时，他张口就说：“从来不看网上言论，不看关于自己的争论。”

2007年12月21日

房价下跌之势暂时现象 现在说拐点为时尚早

“房价下跌之势是暂时的、局部的，目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点。”任志强接受专访时说。

他分析，房价主要受供求关系决定，目前还不能得出市场上的住房供应已经过剩的判断，也看不出目前市场上住房满足需求的信号。即使要下跌也只是局部的、某个地区的，而不可能是大范围的全线下跌，目前北京房产还是处于供不应求的状况。

“现在说拐点还为时尚早”，针对万科董事长王石挑起的“楼市拐点”论，任志强在出席SOHO北京公馆开盘仪式时明确表态。

2006年11月10日

宏观调控不是为了让房价下跌而是稳涨

任志强在第八届中国地产节上表示，宏观调控的目的不是为了让房价下跌，而是让房价稳定增长，不能因为房价没有下跌就认定宏观调控不到位。

任志强举例证明自己的观点，“我们在衡量日本经济状况的时候，第一是看物价指数是不是涨了，第二是看房价是不是涨了，第三是看地价是不是涨了。所以，日本强调在这几年的调整过程中走出了通缩，进入正常阶段，证明指标恰恰就是这三个。所以我们认为中国经济要保持一个正常增长的话，地价、房价和经济发展的情况一定是向上的。”

2006年的房价还会涨，而且是10%-18%之间，对于这一点，任志强做出明确了预测。

“按照市场经济的规律，2006年房价还会因为供求关系而继续上涨，2005年土地供应量中住宅用地的供应量很小，在总共2万多公顷的土地供应中，住宅用地只有4441公顷，只占总数的36%，而商业和办公用地有8000多公顷，其他用地有9000多公顷，因此房价一定会上涨，因为供不应求。”任志强说。

任志强表示，尽管原来还有一些已经供应的土地，但是仍然有向市场供应时间递延问题，2005年供应的土地可要2006年或2007年才能向市场供应房屋，所以2006年的住宅供应量会下降，如果需求保持不变，就会造成房价上涨。

2004年12月2日

我并不认为现在上海的房价已经非常高了

对于摩根士丹利总经理兼首席经济师史蒂芬？罗奇认为的“中国目前并没有出现全国性的房地产泡沫，只有上海存在泡沫的问题”。任志强在接受某媒体专访时说：“我并不认为现在上海的房价已经非常高了。若按照上海的全部人均收入水平去计算的上海房价收入比，看上去房价的确非常高，但实际上，上海40%至50%的商品房是被比上海人均收入水平高的多得多的外地人买走了。”

任志强认为房地产开发商的责任是为那部分“先富起来的人”提供住房消费，而低收入者的住房问题是政府考虑的问题。这样的话，房地产开发商的开发供应量解决的是5%有钱人的购房需求。

任志强认为，对于上海5%的高收入已购房群体来说，其房价和家庭收入比只占3.1%，这已经是一个很低的水平。

注：文中的时间节点从预测时间加以推论。endprint