论房地产开发项目的设计管理探讨

甄宗杰 付开才

【摘要】在我国实行改革开放政策以来，我国的经济不断对外开放并且快速的发展。在这种新的经济发展形势下，带动了房地产市场交易的发展。房地产开发行业不断涌入到我国的经济发展中来。当前，房地产开发经济已经成为我国国有经济发展的重要组成部分。可见，新时期房地产开发行业面临着严峻的竞争，所以就需要房地产开发商对其所开发的房地产项目进行符合时代性、有效性的设计管理，本文就通过对房地产发展形势的分析，对当前房地产开发项目的设计管理进行探索和思考，提出必要的项目设计管理要点，从而更好的推进房地产开发商的房地产开发项目更多的获取收益。

【关键词】房地产开发、项目、设计管理

中图分类号：TU2文献标识码：A

房地产开发行业是我国国民经济的重要组成部分，我国房地产开发业兴起于20世纪后期。究其兴起的原因主要有两点：首先，随着改革开放后我国经济水平逐步提升，推动了我国城镇居民生活水平的提高，这就在很大的程度上影响了大众对于住房的需求。随着购房需求量的不断提升，促使房地产开发市场交易得到快速发展。其次，在90年代随着我国实行积极的财政政策，刺激了我国对固定资产大量投资的风潮，这就促使房产行业的投资增长，使其占GDP的比例逐步提升。特别是在近20年的经济发展中，房地产开发行业的发展成就令人瞩目。

但是，在房地产开发业如雨后春笋一样兴起和飞速发展的趋势带动下，房地产开发行业的竞争日益激烈化。造成房价的一路飙升，甚至有些房价的增长一发不可收拾，违背了市场经济发展的客观规律，出现了一系列亟待解决的问题。随着竞争的激烈化和一些房地产开发与交易问题的出现，促使房地产开发商对其所开发的项目进行设计管理改革探讨，使房产开发项目的设计管理能更好的适应经济发展新形势，使本身的房地产开发项目更好的适合更多的消费群体，从而达到或超过预期的房地产开发收益目标。

房产项目设计管理的指导意义与重要价值  一、房地产开发项目的设计管理改革的重要性

随着经济的迅速发展，房地产开发项目设计时期的管理改革对房地产开发整个项目的发展具有重要意义。如果，当前的房地产开发商或设计管理者仍停留在原有的或传统的项目设计管理理念中，将会严重阻碍其房产开发企业的发展和收益。

房地产项目设计管理是一种适应新经济发展形势下出现的新兴管理方法。项目管理包括：运用各种技能、相关知识、工具与方法，为满足、超越所开发项目的有关各方对所开发项目的期望和要求，所开展实施的各种组织、计划、领导和控制等方面的活动。在房地产开发项目中主要指是在房地产开发过程中的项目的设计管理时期将较成熟、科学的项目设计管理方法引入，这样的项目设计管理，会有利于对房地产设计过程中做好科学的销售方案或房产开发范围等决策，使资源优化配置，同时还会使房地产开发的成本和质量等得到有效控制与严格把关。

在一般情况下，房地产开发的建设过程中对项目设计进行管理主要包括两大过程:对项目设计方案过程的管理和设计施工图过程的管理。对这两大过程进行管理获得的最终产品主要项目设计方案的报建文本与房地产开发项目进行施工图的主要蓝图，这些是一个房地产开发项目顺利实施与投入施工的基础。同时这两大过程的主要成果也必须申报到政府有关部门进行审批通过，才可进行房地产开发项目的施工。可见，房地产开发项目的设计管理在房地产开发项目的设计过程中起到沟通、协调、促进等方面的作用，可以使项目设计过程中实施者和管理者得到更好的把握与控制，所以，新时期对房地产开发项目的设计管理改革是非常必要和切实可行的。

二、做好房地产开发项目的设计管理需要注意的要点分析

（一）做好对项目的设计质量的管理

工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，结合项目实际情况作出基本策划，即常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，从而才能确立设计目标与投资方向。房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。  实际上，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。另外，我们还要知道基本设计方案的确立往往要反复研究的过程才能确立出最终的设计方案，这是一个反复推敲的过程，同时更好的需要房地产开发企业做好对项目的设计质量管理。

（二）做好房地产项目资源的设计管理

做好房地产的项目资源设计管理，对房地产项目后期的发展情况影响较大。在此阶段，所谓的项目资源主要包括在房地产开发企业开始阶段，企业本身投入的大量人力资源与物力资源的总和。做到保证房地产开发企业的各种资源在最大限度内的有效整合，更好的配合，充分使各种资源的能动性得以发挥，这是房地产开发项目资源设计管理的关键。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。虽然，房地产开发企业的设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。所以要求项目资源的设计管理者要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。不过，因为操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。例如：房地产开发所属的设计公司对当前市场发展前景的了解不够深入，还有的房地产开发企业因为种种问题而将设计公司沦为绘图公司，造成是资源大大浪费。所以做好房地产开发项目资源的设计管理对于房地产开发企业更好的发展是必不可少的。

总而言之，随着经济的飞速发展，房地产开发业的竞争日益激烈，在这种新经济形势的影响下，就需要房地产开发企业对自身开发项目的设计管理进行创新改革和思考，重视房地产开发项目设计的管理，在对其进行质量和资源科学、有效管理的同时，更好的促进本房地产开发企业的发展，使其更好的达到或超过房地产开发初期预设的目标，获得更多的利润。

【参考文献】

[1]史贤戈.《房地产开发项目设计管理》.[J].科技资讯.2008

[2]代杨,孙慧,贾博,赵丽英.《房地产开发项目设计管理》.[J].科技风.2010.

[3]吴狄川.《房地产开发项目设计管理》.[J]. 中国高新技术企业.2008.  [4]黄凯.《浅谈房地产开发项目的设计管理》.[J].中国市场.2009.

[5]葛波.《对房地产金融发展的思考》.[J].金融与经济.2006.