我国住房金融主要风险及其防范措施

李咏梅

摘 要：改革开放以来我国的住房金融产业从无到有，历经了艰辛而迅速的发展过程，当前，住房金融已经成为资金融通、汇集、结算和接待的系统性工程，正在服务于越来越深入发展的房地产产业。本研究立足于住房金融的具体工作，解释了住房金融的基本概念，对住房金融市场存在的发育滞后、过度依赖银行、融资领域狭窄、市场手段缺乏等问题进行了阐释，分析了住房金融存在的主要风险，并相对应地提供了新时期防范住房金融风险的措施。

关键词：住房金融；抵押贷款；风险防范；银行；市场；融资

0.前言

当前我国的住房金融模式主要以商业银行和公积金为主的个人抵押的方式为主，这样的模式在短时间内将住房金融行业扩大的客观的规模，使得房地产、金融和社会建设在短时间内得到了迅速地发展，但是在住房金融发展的同时也存在着一些非常重要的问题，例如：住房金融发育不良，对于商业银行资金的过度依赖，市场手段应用不畅，住房金融的服务领域狭窄，这些都导致住房金融存在经营和违约风险的积累，如果出现经济上较大的波动或国际金融危机，极容易形成对住房金融的伤害，应该从进一步完善住房金融市场出发，降低住房金融的经营风险，在完善住房金融法律法规的基础上，以提高住房金融管理来抵御风险的产生。

1.住房金融的概述

住房金融是一个产业概念，同时也是一项重要的金融和信用活动，当前住房金融主要是指为住房的建设和消费而进行的各种金融手段和方式的总称，是通过资金的筹集、结算和通融为手段的金融活动。住房金融是刺激住房消费、发展房地产行业、振兴经济的杠杆和支撑点，对于整个社会发展具有重要的价值和作用。在发达国家近几十年的住房金融发展历史上看，住房金融在运作的过程中会产生一定的风险，2008年美国金融风暴的起始就是房地产界出现危机而渐次传递而最终导致的，因此，需要对住房金融的现状进行了解，化解住房金融的风险，进而实现住房金融的健康发展。

2.住房金融发展过程中存在的主要问题

2.1住房金融市场出现了发育滞后的问题

我国当前住房金融出现了一级市场主体的缺失，与发达国家相比，保险公司、投资银行、社会富裕资金对于住房金融的投入较少，大部分的一级市场长期依赖于住房公积金和商业银行；在住房金融的品种上，可以直接用于投资和融资的金融产品还比较匮乏，缺少证券上和债券商以及信托单位的支持；二级市场上房地产开发的融资渠道不畅，导致开发商的经营成本变高，客观上提高了房地产价格，进而出现对住房金融的影响。

2.2住房金融领域出现由于狭窄的问题

一是，由于住房金融的主体是商业银行，在国家财政政策出现波动时极容易因商业银行的信贷额度不足而不能为住房提供融资和贷款服务，将众多潜在的住房金融客户屏蔽在制度和规定之外。二是，在住房金融中直接和间接融资渠道不畅，这不利于吸收社会资本来发展房地产行业，限制了住房金融的进一步发展。

2.3住房金融调控手段不规范

当前，关于住房金融的法律手段和行政手段存在着不完善和不规范的实际问题，政府依赖行政方式对住房金融进行调控，根据近些年的实践表明，并没有对房地产价格带来稳定作用，反倒影响了住房金融的健康发展。

3.住房金融的风险类型

3.1住房金融的经营风险

一是，商业银行和住房公积金单位在办理住房金融业务时没有对贷款者进行严格的审查，使资质较差的群体得到住房金融极致，这会增加住房金融的经营上的风险。二是，当前市场信用体系存在问题，集中表现在贷款者信息不完整和不真实，导致住房金融风险的成倍增长。三是，“假按揭”现象频发，一些开发商为了实现自身利益通过假按揭的手段回收资金，将房地产风险传递给住房金融企业和单位。

4.住房金融风险防范措施

4.1完善住房金融一级市场

鼓励和扶持住房贷款的保险机构、担保机构的发展，进一步完善住房公积金管理机构的职能，为房地产企业在股市和债市融资创造条件，加快向房地产证券化为主的直接权益融资模式过渡。

4.2开发住房金融二级市场

制定二级市场所需的各项法律法规，扩大抵押贷款证券化的范围和规模，强化政府住房抵押贷款担保机构，鼓励住房抵押贷款债权转让和交易，以综合的方法促进二级市场良性发展。

4.3提升住房金融的经营管理水平

建立和完善个人信用评估制度，提高对借款人借款资格和偿债能力的审查能力，防范住房信贷风险。完善个人住房贷款的风险监控等标准化系统，使住房贷款业务更加标准化和程序化。

4.4丰富住房金融的调控手段

尽快制定与住房抵押贷款证券化有关的法律法规，，研究制定抵押贷款法，以规范抵押市场，完善与公积金、住房储蓄、住房融资税收、住房补贴等方面有关的住房金融法规。

结语：

综上所述，住房金融对于我国的经济结构、金融体系和社会认知属于新生的失误，在获得一定发展的同时，也蕴含着诸多的问题和障碍，特别在市场经济深化的同时住房金融的经营、融资和违约风险在逐步扩大，如果处理不好将会形成对住房金融长期发展的负面影响。应该从住房金融的实际出发，在整个行业内高度重视各种风险的控制，以分散、转移和加强管理等手段防范风险的产生和积累，进而维护住房金融蓬勃发展的大局，更好地为社会和公众提供方便而全面的住房金融服务。

参考文献：

[1]刘敏.美国次债危机对中国住房抵押贷款证券化的警示[J].经济研究导刊.2010（30）

[2]郑捷.我国住房金融发展回顾与深化改革的探讨[J].上海房地.2008（07）