不动产登记的溢出效应

宗明

据国土资源部网站消息，我国不动产登记进入倒计时，将在三年后全面实施。具体的“时间表”和“路线图”是，2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

其实，自2007年《物权法》颁布时，国家就提出要统一不动产登记制度，这么多年一直没有进展，凸显了推进的难度。现在终于尘埃落定，因此，一经披露，广受媒体和公众关注，特别是社会对不动产登记制度衍生出的反腐败、降房价等作用给予厚望。

实际上，不动产登记，出发点和目标是对不动产权利的保护。首先，实施不动产统一登记制度是贯彻十八届三中全会“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”等精神的内在要求，对于进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，保护权利人合法的不动产财产权，夯实社会主义市场经济基础有重要作用。其次，通过不动产统一登记，也有利于促进不动产登记信息更为完备、准确和可靠，为保障不动产交易安全、建立健全社会征信体系创造条件。再次，不动产的统一登记，将分散在多个部门的职责整合由一个部门承担，可以理顺部门职责关系，减少办证环节，为企业、个人节省登记费用，也减少政府行政成本。

下一步，围绕不动产登记，政府可以做的事有很多，首当其冲的便是房产地税的征收。不动产登记与房产税征收存在着内在逻辑关系，前者是后者的技术准备和支撑条件。同时，如果要全面开征房产税，也必须要对征税对象进行全面的评估和调查，必须要有详细的数据作为依托。而房地产税作为直接税开征，也将为中国税制由间接税向直接税过渡提供坚实保障，进而有效厘清中央地方财事权结构和完善财税体制，并有助于使居民树立正确的纳税人思维，使国家与公民真正成为基于公共服务的对等主体，促进社会公平正义。

另外，不动产登记也将为城乡土地“平权”铺路。通过对农村土地承包经营权、宅基地的确权登记，进而为经营性建设用地入市改革和宅基地管理制度改革提供产权依据，并通过赋予农民对土地的处置权、转让权和抵押权，保障农民对土地的基本财产权利。

当然，不动产登记制度的真正落实，对反腐败、降房价等具有“溢出效应”。不动产统一登记建成后，肯定会提高不动产的透明度，从干部管理的角度来说更利于掌握情况。近年来媒体曝光的“房姐”、“房叔”、“房嫂”、“房婶”事件屡有发生，影响恶劣，陕西神木龚爱爱事件就暴露出我国在不动产登记方面存在管理混乱、分散登记等问题，从这个意义上讲，不动产登记制度具有不可小觑的倒逼功能，倒逼公职人员廉洁从政、如实申报房产信息，把自己的房产置于社会的监督之下。但不能忽视的事实是，以不动产来核查贪腐，能查出来的也基本是“毫无技术含量的贪腐”，一方面，涉房贪腐官员可以不去登记房产（只不过不登记的交易行为不受法律保护）；另一方面，涉房贪腐官员可以将房产转移到亲戚子女名下。而治理涉房腐败的关键，是要严格执行官员财产公示制度、严格界定政府和市场的边界、约束公权对于市场和民间的随意干涉。

至于降房价，如果单纯指望贪腐官员抛售房屋来净化楼市，显然太傻太天真，少数贪腐官员手里的房屋数量，根本不可能撼动二手房市场以及高昂的房价。另一方面，房价主要是由供求关系形成的，不能简单地认为开征房产税就会影响房价，所谓“影响”应该只是短期内对市场心理的影响。不过，围绕不动产登记，政府有关部门可以清晰地掌握房地产市场数据，让楼市调控更加“有的放矢”，让监管更趋精细化，既可利用税收杠杆打击囤房现象，也可促使长效性调控机制的逐步成型。