浅析住宅物业管理费难收的原因及其对策

摘 要：目前，住宅物业管理作为物业管理的一个重要组成部分，它的正常运转关乎千家万户、各行各业人民的安居乐业大事；而其物业管理费的正常收取却是所有物业管理费收取的重中之重，难中之难；而物业管理费难以收取也成为严重制约住宅物业管理正常发展的瓶颈。所以探讨引起住宅物业管理费难收的原因和采取相应对策解决住宅物业管理费难收，提高住宅物业管理费的收取率，使住宅物业管理走上持续、健康的发展道路也就势在必行、迫在眉睫！

关键词：住宅物业管理；住宅物业管理费；瓶颈； 难收的原因；相应对策

本人在国有企业下属子分公司长期从事物业管理工作，对于制约住宅物业管理费收费难的因素略知一二，在此提出初浅的看法和建议，供大家参考。

一、导致业主拒交物业管理费的原因大致如下：

第一、一些开发建设单位在房屋出售时，为了将房屋尽快销售出去，不顾以后物业管理的实际情况，盲目承诺业主的一些不切实际的要求，导致业主入住以后因为开发公司的承诺不能兑现而将怨气撒在物业公司头上，以各种理由拒交物业管理费。

第二、开发公司在开发建设时的一系列遗留问题迟迟得不到解决，诸如房屋渗水问题、环境改变以及配套设施设备的质量问题引起业主生活不便，给业主造成损失，而物业公司又无力解决，所以在收取物业管理费时，业主以此为由拒交物业管理费。

第三、开发公司只把开发、建设、销售物业作为比较重要的阶段，对这几个阶段比较重视，也舍得投入，而对物业的管理及其维护就漠不关心，也舍不得投入，缺乏足够的责任心，致使保修期内物业的维修、养护得不到根本保障，影响业主的居住质量，业主对此意见很大，从而影响交费的积极性，这也使物业费的有效收取大打折扣。

由于有的住宅物业管理公司本身服务意识不强，没有把物业管理当成一项综合的、系统的、长久的工程来做，而是当成一个短期的谋利行业，随时做好“有赚就做，没赚就撤”的思想准备，从而也挫伤了物业从业人员的工作积极性，企业综合技能难以适应市场的需求，服务质量难以提升，这样的物业企业所管的小区收费率当然就低。主要表现在以下几个方面：

1、物业公司员工素质良莠不齐，服务不规范，致使在物业服务过程中出现出现各种各样的问题，给业主生活造成或多或少的困扰。

比如说业主在装饰装修过程中，物业公司未按要求进行及时巡查和督促，致使装修人员违规装修，影响相邻业主生活，或者造成房屋损坏，由于缺乏相关证据，致使问题发生后开发公司与业主互相推诿，问题得不到及时解决，而因此深受其害的相关业主却以拒交物业费来进行抗议。

2、物业行业从业人员待遇普遍偏低，尤其是住宅物业管理人员待遇更低，而他们的劳动强度、工作压力大及相对他们的劳动付出得到的报酬要低得多也导致住宅物业管理人员流动性大，稳定性差，责任心不强，素质得不到有效提升反过来又影响到服务质量，从而影响收费率。

3、住宅物业管理的服务主体是“物”，但面对的却是“物”的所有权人和使用权人，而管理费的收取必须通过“物”的所有权人和使用权人来配合才能完成，而且一般是在提供服务后才能收取，这是住宅物业管理服务与其他服务行业独特的区别，而正是这独特的区别也使住宅物业管理费的收取难上加难。

二、针对以上导致住宅小区物业管理费难以收取的种种现象，有关各部门应该积极行动起来，齐心协力，采取相应的措施杜绝以上不良现象的产生，从而有效减少导致住宅物业费难以收取的被动局面，让住宅物业管理步入一个正常、持续的良性发展道路。

首先，政府有关职能部门应该根据住宅小区管理的实际情况制定相应的、更加完善的法律法规，保证住宅小区的物业管理费的及时有效收取，而不会因某个部门、某个人的不作为而影响到整个住宅小区的长治久安问题。说穿了，住宅小区的物业管理工作关系到千家万户，关系到各行各业人民的安居乐业，是一项实实在在的“民生工程”，所以住宅小区的物业管理服务比任何哪个行业都有其不同凡响的作用！

其次，住宅物业管理公司作为一个特殊的服务企业，为了提高业主和物业使用人的满意度，也要多从自身找原因，找差距，加强自身建设，在提高服务质量上下功夫；调整内部机制，加强内部管理，制定严格的服务标准，不断提高服务质量，从而得到广大业主的认可和支持！

为了使住宅物业管理公司和业主建立良好的、和谐的、互惠互利的关系，彻底解决收费难的问题，物业管理公司和政府各级媒体应该采取多种形式对业主宣传物业管理知识，提高业主对物业管理的认识，让广大业主知道根据物业管理合同按时交纳物业管理费时每个业主的法定义务，使他们树立“缴费光荣，拒交可耻”的观念；让大家懂得欠交、少交、不交物业管理费不仅损害了物业公司的合法权益，影响其对物业正常的维修、养护、运行、管理，而最终损害的是全体业主（包括拒交者本人）的合法权益！

再次，作为享受住宅物业管理服务的“物”的所有权人——业主和使用人也要考虑物业管理公司的苦衷，不要将物业公司看做是全职保姆，什么问题都找物业公司解决，要分清他们的职责所在，职责之外的问题可以找相关部门承担和解决，不能因为物业公司一件事情未做好就拒交物业管理费。相信有了广大业主的支持和信任，物业公司一定会把相关的服务工作做得更好、更贴心！

总之，只要各部门同心同德，齐心协力，真正把住宅物业管理工作和其实际起到的“民生工程”作用同等重视起来，住宅物业管理费用难以收取的现状就能得到根本的改善，住宅物业管理的春天就在不远的将来！

作者简介：刘理（1966.5-），男，湖南衡阳人，大学，政工师，现就职于湖南株洲化工集团广益置业公司。endprint