论经济适用房如何落实到受保障群体

赵美琴

(上海市地矿工程勘察院,上海 200072)

论经济适用房如何落实到受保障群体

赵美琴

(上海市地矿工程勘察院,上海 200072)

经济适用房是我国社会保障系统的关键部分之一,其推行的过程中,取得明显成效的同时也出现了很多问题。本文首先阐述了经济适用房的概念,然后从经济适用房没有实现其政策目标、房屋的建设规模已然全面失控、寻租现象严重,腐败情况频生等方面论述了推行过程中的种种问题,最后提出了切实可行的、让经济适用房落实到受保障群体的具体措施。

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随着改革开放的日益深入，房地产市场也随之繁荣起来。民生问题日益成为人们关注的焦点。保障性住房的建设和发展更是炙手可热的话题。经济适用房的建设主要是为了解决中低收入家庭的住房困难问题。其政策出发点是好的，目的却远远没有达到，更有甚者，现在有很多人都在强烈呼吁停止推行经济适用房政策。下面就详细分析经济适用房推行过程中存在的问题及具体解决措施。

1 概念分析

经济适用房的建设与发展已经纳入了国家计划，指的是由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。建设经济适用房的作用有：首先，可以解决城镇中低收入者的住房问题，维持社会的和谐稳定；其次，有效优化房地产市场的供应模式，压制了商品房价格的持续上升；然后，经济适用房在边缘聚集起来可以优化城市中心的空间布局；最后，可以改善城市环境，推动城郊相接区域的发展。

2 经济适用房推行过程中存在的问题——无法落实政策目标,维护受保障群体的利益

1991年，国务院正式提出要大力发展经济适用房，以期解决城镇住房困难户及无房户的住房问题。1998年，经济适用房踏上了快速发展的历程。经济适用房凭借其相对低廉的价格成为了中低收入者购房的首选。相关数据显示，近些年来，经济适用房在推广实施的过程中出现了很多不良现象。现阶段，很多省市已停止经济适用房政策的执行。主要问题如下：

首先，经济适用房没有实现其政策目标，真正意义上的中低收入者的住房需求没有得到满足。政府之所以鼓励经济适用房的推行发展，主要是为了解决城镇中低收入者的住房问题。然而，在经济适用房的实际推行过程中，很多高收入者混进了购房者的队伍。

其次，房屋的建设规模已然全面失控。由《经济适用住房管理办法》的相关内容可知，经济适用房的建设要点就是必须严格控制房屋规模，以中小套型为主，中套房屋的建设规模一般控制在80平方米，小套房屋一般60平方米即可。但是，随着经济适用房的不断向前推行，住房的建设规模也越来越大，100平方米的住房已成家常便饭，更有甚者，某些项目的复式户型其规模已经达到了150平方米。出现上述现象的主要原因是：在配套政策、管理模式等方面经济适用房的开发建设还存在着很多的不足。户型越来越大，豪华但是不具备实用意义的大规模住房已经不能满足城镇中低收入者的需求。

然后，经济适用房的建设质量偏低。从房源上来看，经济适用房主要分为两种类型：新建住房和从积压商品房转变而来的经济适用房。新建的经济适用房其建设过程中，政府会给予房地产开发商一些财政补贴，但是补贴的数额不大，是隐性补贴，因此，房地产开发商建设经济适用房积极性不高，在很大程度上影响着经济适用房的建设质量。不到房屋使用寿命，墙体就开始脱落，外边也变得很破旧。与此同时，为了解决商品房的积压问题，推进经济适用房的建设与发展，很多地方开始推行将积压商品房转变成经济适用房的政策，但这些房屋的质量也存在着严重的问题。

最后，寻租现象严重，腐败情况频生。与商品房相比，经济适用房的价格偏低，但是在政府的优惠政策之下，依然存在着很大的利润空间。在巨额利益的诱惑之下，房地产开发商一定想方设法和相关官员“勾结”。经济适用房的供给是十分有限的，“关系”也因此变得更加重要。政府官员手握分配大权，在相关条件没有太大差别的情况下，有“关系”的就获得了优先权，一旦行贿的成本比两种渠道的差价低廉，行贿现象就会不可避免的出现。现阶段房地产市场还不完善，政府官员的手中掌握着绝对的资源分配权利，这种情况下，寻租腐败是很难避免的。

3 解决上述问题的具体措施——经济适用房如何落实到受保障群体

首先，对经济适用房政策做出合理的调整，或直接停止经济适用房政策的推行。城镇中低收入者可能会失去购房的能力。针对经济适用房推行过程中存在的问题，必须对经济适用房政策做出很大的调整、改善。其次，确保经济适用房政策的透明性，让社会大众监督经济适用房的建设落成及分配工作，避免暗箱操作。从根本上确保经济适用房可以最大限度地解决中低收入者的问题。然后，合理调整经济适用房的舒适度，在不妨碍居民正常生活的基础上，适当减小经济适用房的套型面积，确保经济适用房真正落到有需要的人手中。最后，推进经济适用房的建设力度，提高房屋建设质量并及时交付使用，切实解决经济适用房供不应求的问题。

其次，切实加大廉租房、公租房建设。经济适用房的实际效用是十分有限的，一般情况下，只能保证具有当地户口的少量中低收入者的住房需求。所以，国家应该大力发展廉租房，同时把非本地人口也纳入到廉租房的保障对象。除此之外，国家还必须提高公租房的支持力度，最大限度地处理好城市中等偏低收入者、新就业职工、外地务工人员等人群的住房难题。可以考虑打破户籍的限制，让城市常住户可以享受公租房的优惠。

再次，建立住房保障的专门性机构。建设经济适用房是现阶段我国执行住房保障政策的关键性措施。它关系到中低收入者的切身利益。与此同时，住房保障的开展也是一项长期性、系统性、综合性的工作，所以，必须建立一个专门的组织结构、设立一个专业的实施队伍来落实该项工作。政府必须整合相关部门的住房保障职能，建立专门的组织管理机构，切实加强包括经济适用房在内的保障性住房的建设、推广，只有这样，才可以有效改善城镇住房保障各部门工作效率低下、权责不明、稳定性不高的现状。

然后，引进经济适用房保障机制。经济适用房具有明显的福利性质，是针对的一定的群体推行的政策。必须严格控制经济适用房的供应对象，才可以保证中低收入者享受到政府提供的这项福利，避免供应对象错位、补贴效用丧失等问题的出现。我国区域间的收入水平差别很大，经济适用房的保障对象和范围应该随着地域的变化而变化，当地政府应该以当地的经济发展现状、实际居住水平、居民家庭收入水平、商品房价格等因素为依据划定住房保障线。在这个前提下，设立健全的申请、审批、轮候等准入机制，严格把控经济适用房的供应关，同时建立跟踪监察体系，适时公布享受经济适用房者的名单，同时严格处罚虚假申报者。

最后，确立住房保障制度的法律基础。现阶段，我国还没有专门的住房保障法律法规，经济适用房的政策刚性不足。所以，必须从保障对象、保证形式、保障内容、保障水平等方面出发，尽快地制定出和我国住房现状相吻合的住房保障法，明确各级政府在住房保障体制里的全责关系，将这种保障机制以法律的形式稳定下来。现阶段，我国各地的经济发展水平不一，当地政府应以住房保障法为依据，再结合当地经济水平、社会现状等，根据相关立法程序制定有效的地方性住房保障法律法规，保证住房保障措施的有效推行。当地政府应该以制定出的住房保障法为依据，把经济适用房的推广纳入城市建设布局和年度规划，同时明确资金来源、供给形式、项目位置等方方面面的内容，并公开向社会公布，接受群众监督。

4 结语

经济适用房政策目标的实现受诸多因素的影响和制约。在实际推行的过程中，购买对象界定不明确、供求矛盾冲突激烈、没有原则的开发建设、房屋质量差、销售价格不科学、财政补贴效用丧失等问题层出不穷。这些问题严重制约着经济适用房项目的进一步发展，政策目标一时难以实现。本文针对经济适用房推行过程中的相关问题，提出了几条切实可行的解决措施，可供相关部门参考。

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