北京房山长阳国际城的居住现状研究★

宋 睿 罗玉英 赵天泽* 徐 扬 尹 虎 乔元一

(1.北方工业大学，北京 100144;2.北京城建设计研究总院有限责任公司，北京 100037)

近五年来北京住宅成交价均价以及各地房价一直保持持续增长势态。保障性住房解决了低收入人群的住房问题，而占北京人口同样较高比例的中等收入人群的购房面临高难攀低不就的现状却又成了问题。为了保障北京各类人群的稳定住房需求，北京市于2006年首次提出了“限价商品房”的概念，以房山的“长阳国际城”作为首个先期试点，目的除了抑制房价，还有就是解决“夹心层”(即中等收入)人群的购房难问题。今年出台的“国五条”北京细则的重点之一就是针对“夹心层”解决住房问题，逐渐将这些人群的住房纳入到限价房序列管理，可以预期“限价商品房”将有很可观的发展前景，对此，研究者针对长阳国际城入住居民进行居住现状的调查。

1 长阳国际城概况

长阳国际城是中国首个限价商品房试点，位于地铁长阳站以南的六片开发地块东南角，分为三个区，总用地面积约16.6万m2，建设用地面积约11.8万m2，容积率为2.02，户型以80 m2～90 m2为主，项目于2011年12月31号开盘销售，目前，已出售完毕，入住率约40%。一般为70后或80后，上有老下有小，他们在购房时会考虑未来孩子的生活空间和教育环境，以及附近的医疗卫生环境等问题，他们的居住空间有以下的特点:1)小区内儿童数量很多，因此需要更多的教育资源设施和儿童活动设施。2)小区内老人数量较多，因此需要能够满足老年人日常活动的不同设施及空间场所。3)小区内工作日的白天，活动的全为老人和儿童，因此需要加强小区内部的治安管理。4)大部分“夹心层”居住地点距离工作地点较远，因此需要居住地点有便利的交通设施。

发放问卷200份，有效180份，通过对问卷的整理和分析，发现小区配套商业设施、小区内部活动空间和小区内部交通及停车这三个因素中比较不满意和非常不满意的人所占比例最大，确定这三个因素为影响长阳国际城居民对小区使用满意度的最主要因素，并将重点研究这三个因素主要存在的问题，以及主要原因。

2 商业问题分析

国际城为新开发的地块，且与其一同开发的其他几个地块内的楼盘均未建成或入住率低，因此该地区的商业设施配套不完善，很多居民对商业设施不满意，约占调查总人数的66%。

1)外部商业距离远。住在国际城内及附近的居民要每天乘坐早晚的班车，到附近较大的超市购物，由调查结果可以看出，长阳国际城周边大型商业的种类和数量以及规模都偏小，且距离较远，居民使用十分不便(见表1)。

2)内部商业匮乏。国际城北边配套商业面积约为3 403 m2，已进驻1家餐饮店，3家小型超市，其他半数底商均未进驻，整体商业规模较小，商业种类较单一。另外居民自发在国际城三个小区内各有一家私人超市，但经营规模较小，商品种类较匮乏且不符合规范，产品质量和价格均存在问题。

表1 小区外部商业分布

3 室外活动空间问题分析

长阳国际城室外公共活动空间分别分布在三个区内部，且相对独立，设于小区车行主路旁，绿化多以草地为主，树种较少，供人们活动的硬质铺地较少，每区的铺地边缘设有少量座椅及健身器材，居民普遍反映不满意(见图1)。

图1 居民认为室外活动空间存在的问题的统计数据

3.1 活动空间质量低

长阳国际城公共绿地质量较差，且树木生长缓慢，故场地内部既缺乏绿植遮阴，又缺乏避风设施，在炎热的夏天和寒冷的冬天，场地使用十分不便。活动场地面积较小，内部布置设施较少(见表2)，致使居民的活动方式受限制。

表2 场地设施统计

3.2 活动空间设置与实际需求不相符

长阳国际城老人和儿童数目较多，但根据调查显示，小区内居民普遍对活动设施不满意，缺少健身等活动的场地及儿童活动所需的基本设施，且所有的活动均集中在同一场地中，导致场地内部混乱嘈杂，并存在一定的安全隐患。

4 交通与停车问题分析

长阳国际城小区内部道路系统是以小区外环的车行环通道路为主，每个小区设有2个～3个地上停车场和1个地下停车场，地下停车场出入口也为单行车道，设置在离小区车行出入口较近的位置，并与地上单行车行流线衔接。据调查小区内部总户数为2 394户，总停车位为1 123位，户数与停车位基本成2∶1的比例。

4.1 小区内部道路转弯过急

长阳国际城一区内道路转弯较多，两个转弯处之间距离较短，且部分转弯半径不符合规范要求，给车辆行驶和转弯带来困难，未来车流量较大时会造成拥堵(见表3)。

4.2 地上停车场问题

内部停车场距离活动场地较近，致使活动场地环境不好，且地上停车场遮阴情况较差，形成强烈的热岛效应，车位不足，且距离小区出入口和单元楼较远，对住户造成很大不便。

4.3 地下停车场出入口问题

地下停车场出入口设计存在很多问题，一区入口处转弯半径太小，阻挡后面车辆行驶，未来可能造成拥堵;二区出口方向与路线相反，进线困难;三区道路上的车难以察觉出口驶来的车辆，可能存在交通隐患(见表4)。

5 结语

表4 地下停车场存在问题及建议

随着在京定居的人口越来越多，购房压力越来越大，限价商品房会发挥其特殊优势，但在作为全国首个试点长阳国际城的项目建设中，反映出了一些居住环境的问题和未来的隐患，针对此类问题和隐患，笔者提出如下建议:

1)政府需提高对限价商品房建设的后续监督和管理力度。2)政府应结合地块，综合考虑商业、教育、医疗的选址并进行合理的规划和建设，避免后期建设中出现的纠纷。3)开发商在规划和设计中，注意配套商业设施的建设，使其能够满足居民日常消费多样化的要求，并提供质量的保证。4)开发商在室外活动空间建设中，应注意活动场地的面积、活动设施的数量和种类，加强活动方式多样化的考虑。5)停车场的设置不能一味的追求停车位的数量，还应注意停车场与室外场地的结合，以及行车路线的合理性，提高停车的便捷性，使得地上、地下停车场都能够很好的服务于居民。最后希望此类“限价商品房项目”能向全国推广。

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