房地产开发交易成本及其对房价的影响作用研究

崔雷

摘要：本文主要从房地产开发交易成本的种类出发，对于房地产开发交易成本对房价的影响作用进行了分析研究。

关键词：房地产开发；交易成本；房价；影响

中图分类号：F235文献标识码： A

一、房地产开发交易成本的种类

1、决策阶段的交易成本

在投资决策阶段，房地产开发商首先需要依法取得土地的使用权，在城市空间拓展越来越困难的今天，如何获得一块地理位置较合适的地块，是每一个开发商都非常关心的问题。为了获取土地，有的开发商甚至采取一些不择手断的措施，从而造成第三方或者其他开发体的损失。在办理好土地出让手续之后，房地产开发商委托具有相应资质的勘察设计院或其他咨询单位对项目进行可行性研究形成报告，然后进行资金筹措，落实足够的开发资金。在此基础上，申请政府的行政审批，进行项目报建，交纳各种税费，做好准备工作【1】。在投资决策阶段，开发商与政府业务往来十分频繁。这些繁冗拖沓的审批程序:，使得项目的筹备成本大大增加，不仅仅是名目众多的税费，一些隐性成本也成为了房价大幅度上升的助长力。在投资决策阶段，除了需要与政府打交道以外，房地产开发商还需要与银行合作，获取贷款资金，这个过程中需要首先进行投资分析，然后向银行贷款，从而发生评估费、利息，甚至公关费等交易成本的支出。在投资阶段，房地产开发商的主要交易成本如下表：

2、实施阶段的交易成本

在项目实施阶段，房地产开发商与其交易客体之间的关系主要是合同关系。房地产开发商首先要选择交易客体，可以自行或通过招标代理机构选择各类交易客体。通过招标选择交易客体，在实际操作过程中，开发商往往比较看重商务标，注重投标报价，选择报价最低的交易客体。在现实中，大多数施工方通常以各种借口进行索赔，调整报价，或是采取不正当手段，勾结开发商的一些人员，进而出现以次充好、质低价高的现象，无形中反而增加了成本。实施阶段的交易成本主要包括的内容如下表：

3、销售阶段的交易成本

在销售阶段，房地产开发商或者采用自销的方式，或者采用委托销售的策略。不管是哪种营销手段，都会存在各类交易成本。如自销产生的广告费、宣传费、销售费等，委托销售的委托代理费用。随着房地产行业竞争的加剧，越来越多的开发商加大了销售的投入，使得销售成本升高。由于房地产市场存在着严重的信息不对称，部分处于信息优势地位的开发商或者是销售公司利用其优势，发布虚假不实的广告，损害了处于信息劣势地位的消费者的利益。而那些优质开发商为了让消费者了解更全面的信息，不得不花费更高的广告宣传费，且拉长了销售周期。因此，部分开发商的机会主义行为也损害了优质开发商的利益，并且使整个市场趋于无效，造成恶性循环。

二、房地产开发交易成本对房价的影响作用

房地产开发交易成本对房价的影响作用主要是从成本法房地产价格分析以及房地产开发商与其他单位之间的博弈入手体现出来的，具体表现在：

1、基于成本法的房地产价格分析

1.1 房地产价格定价的常用方法

目前房地产价格制定的常用方法有:成本法、市场比较法、收益还原法。

1.1.1 成本法

成本法又称为成本导向定价法，是一种以房地产开发成本为导向来确定房地产价格的方法。成本法的理论依据是生产费用理论，该理论认为产品的价格是由产品在生产过程中所必须的费用决定的。对于房地产开发商来说，依据成本法制定价格时，房地产价格是由拟投入或已投入的生产费用决定的。这个理论相对简单，即土地和房屋的开发成本加上一些税费、财务费、广告费、管理费、利润之后，便形成了楼盘的最终价格。

1.1.2 市场比较法

市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法将待估房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较、对照，针对己经发生了交易的类似房地产的既知价格，通过对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等进行修正，求出待估房地产的合理价格。

1.1.3 收益还原法

收益还原法首先求取估价对象在估价时点之后的正常净收益，然后选用适当的资本化率将其折现到估价时点并进行累加，以此来估算估价对象的客观合理价值或价格的方法。此方法的局限性在于计算时对技术的要求高。一方面是在求取纯收益时较难准确计算各种费用，所以很难准确估算纯收益;另一方面是资本化率的确定问题，在统计资料不全的情况下，很难确定客观准确的资本化率，但是房地产价格对资本化率的大小十分敏感，资本化率的选取稍有偏差，都会使房地产价格产生巨大的差距。

2、房地产开发交易成本对房价的推动机理

2.1 开发商与政府之间的博弈

当采用招标出让的方式时，可以认为土地在出让时采用的是一级密封价格拍卖，一级密封价格拍卖是指投标人将自己的报价写下来装入一个信封，密封后交给拍卖人，由拍卖人打开信封，出价最高的人以其报价拿走被拍卖的物品。在土地拍卖过程中，招标人与投标人之间不存在一个具有约束力的协议，它们各自独立地做出决策，因此是非合作的。侮个房地产开发商不知道其他投标人的报价，只是根据自己对土地的估价和对其他投标人评价的主观判断来选择自己的报价，因此信息是不完全的【2】。

不管是采用招标方式，还是竞价拍卖的方式进行土地出让，政府都会获得巨大的收益，而房地产开发商的收益却很少，并有可能无利润甚至亏损。并且，政府的收益随着开发商数量的增多而增加。但是，如果一些开发商进行串谋，政府就不会获得较多的收益。因此，为了获得自身的利益，政府希望更多的开发商投标，从而在某些方面与开发商进行合谋。那么开发商是否愿意与地方政府合谋，可以通过土地的供需状况进行分析。

当房地产开发企业数量较多时，必然会出现上地的数星无法满足企业需求的状况，土地价格就会上涨。因此在实际土地交易过程中，房地产开发商为了成功获得土地，倾向于向政府相关人员进行寻租。而如前所述，由于政府也有串谋的意愿，所以双方很容易就形成联盟，通过合谋共同获利，伴随着的却是公关和出租费用的支出，无形中抬高了房价。毫不知情的消费者成为了政府与开发商博弈的最大受害者，需要为他们的行为买单。

2.2 开发商与银行的博弈

银行贷款利率与房地产行业的发展紧密相关，在共同利益的驱动下，银行和开发商很容易达成一致。当房地产行业繁荣发展，具有较高的投资利润率时，银行也会从中分一杯羹，获得较多的收益。所以银行在自身利益最大化的驱动下，对高回报的房地产行业会提供更多的资金。只要房地产价格持续上涨，房地产开发商就会按期向银行还本付息。对于银行来说，当房地产价格持续上涨时，开发商的还贷能力也较强【3】。即使开发商无法按期支付贷款，银行也有固定抵押物一房地产商品，所以银行的利益不会受到损失。所以，银行和开发商在对待房地产价格的问题上，有着共同的利益。为了达到自身利益最大化，他们会相互依赖。即使政府那只“有形的手”予以调控，也很难撼动银行和房地产开发商之间的关系。

2.3 开发商、监理单位和施工单位的三方博弈

在房地产开发项目的建设过程中，开发商往往将设计任务委托给专门设计单位，将对施工单位的监管工作委托给具有相应资质的监理单位。由于开发商与设计单位和咨询单位之间业务简单，且交易客体不涉及项目的实体建设，存在的交易成本多为外生交易成本，而与监理单位和作为建筑主体的施工单位之问的业务活动则较为复杂。

开发商与监理单位之间形成了委托代理关系。在工程监理的实施过程中，由监理具有业主委托的相应权利，施工单位为了获得额外收益，社往向监理单位寻租，通过寻租行为获取超过正常索赔的价款、超额的工期索赔等。监理单位是理性经济人，有自身的利益追求，加之开发商与监理的信息、不对称，极易引发监理单位参与寻租的道德风险行为。这种行为的结果良接损害了开发商的利益。开发商为了保证应得的利益，也会选择对监理单位的行为进行监仔，从而引发三方博弈行为。

结束语

总之，房地产开发交易成本对于房价有着重要影响，因此需要加强房地产交易成本控制，促进房价的稳定。

参考文献：

[1]谢真真. 房地产开发交易成本及其对房价的影响作用研究[D].北京交通大学,2014.

[2]朱成建. 土地成本视角下的房地产成本与价格研究[D].兰州商学院,2013.

[3]萨秋荣. 房地产价格波动与银行信贷关系研究[D].南开大学,2011.