我国廉租房建设和管理问题研究

李忠芳

摘要：随着我国经济的不断发展和进步，城市化建设的步伐也在不断加快，尤其是城市人口的不断增加对于住房的需求也越来越大，由此，廉租房得到了广泛应用和发展。本文主要就我国廉租房建设和管理存在的问题以及解决措施进行了分析研究。

关键词：廉租房；建设；管理；问题；措施

中图分类号：C93文献标识码： A

近年来，随着我国经济建设的不断发展和进步，以及城市化的发展，使得住房问题逐渐凸显出来。特别是2007年以来，在热钱、炒房团、人民币升值等因素影响下，国内房价不断攀高，“房地产过热”逐渐成为社会热点和焦点问题。为此，2011年发布的“十二五”规划提出政府提供基本住房保障、市场满足多层次住房需求的供应体系。廉租房逐渐被推向市场，并得到了广泛欢迎，尤其是廉租房制度的制定和完善，更加促进了廉租房的发展和进步，为人们住房难的问题提供了相应的解决方案。本文针对我多廉租房建设和管理存在的问题，提出相应的解决措施具有重要的现实意义。

一、廉租房建设和管理的重要性分析

廉租房制度，是指政府通过提供低租金住房的形式保障低收入家庭住房问题的系列规则体系，是国家住房制度与社会保障制度相互结合的领域。近年来，我国廉租房制度得到了不断的发展和完善，在总结国内外经验和做法的基础上，还应进一步加强理论和实践的深入研究【1】。

1、理论意义

住房是人类衣食住行中最基木的生存保障，体现着住房的自然属性，反映了人与自然之间的关系。在市场经济日益发达的今天，住房保障不仅需要市场这双“无形的手”进行调节，更需要政府这双“有形的手”适当干预，为低收入家庭提供廉租房等保障性住房，以弥补市场失灵，满足人民的基本住房需求。

2、实践意义

在工业化和城镇化不断发展背景下，住房从某种意义上来说还是一种商品，这体现着住房的社会属性，反映了人与人之间的关系。因此，廉租房作为对低收入家庭的一种住房保障方式，对解决城镇低收入住房困难家庭的住房保障，缩小贫富差距，稳步推进我国工业化和城镇化建设具有重要的实践意义。同时，在目前我国房价高攀的形势下，诸多家庭存在着住房困难问题，廉租房作为我国住房保障体系的一部分，在解决城镇低收入家庭住房困难问题方面发挥着重要作用，深入研究廉租房建设和管理问题对完善我国住房保障体系及社会保障制度具有重要的实践意义。

二、廉租房建设和管理存在的问题

1、配套建设有待完善

有将近5.28%的人选择“不太满意”和“不满意”，本文对廉租房住少”不满意之处展开了调查，其中有697人次认为“治安环境不好”，563人次认为“康乐设施较少”，X46交通小便捷”，住户对治安、交通、购物、学校、医疗、康乐等小区配套设施不满意的反映较为集中，政府对廉租房小区的配套建设还需要进一步完善【1】。具体情况如下图所示：

2、政府补贴租金比较少

当前廉租房月租金（含政府补贴）、实际支付额普遍较低，有899人次的月租金和959人次实际支付额为0-2元/平方米，分别占91.27%和97.36%。

由上图可知，当前廉租房月租金（含政府补贴）以及实际支付的月租金多集中在0.00-2.00元/平方米，月租金相对比较便宜，属于廉租房租户能够接受的范围。经过详细对比可以得出，月租金（含政府补贴）一项中，华北和华中地区相对其他地区月租金较高，而在实际支付中，华东地区相对其他四地区实际支付额比较高。由此可见，华北、华中地区政府补贴比较多，且涉及住户面广。从整体来看，政府补贴的金额是比较少的，还需要进一步得到适度的提高。

3、人均住房面积偏小

根据廉租房小区住户的住房面积的调查结果，当前我国廉租房居住面积普遍较小，94.92%的廉租房住户住房面积集中在30至60平方米，实际使用而积还不足30至60平方米，其中“31-40平方米”为394户家庭，占40%;"41-50平方米”为190户家庭，占!9.29%:“51-60平方米”为351户家庭，占35.63%.从当前整体住房面积来看，大多数人居住在31-40平方米以及51-60平方米的住房内，对比前一项住户的家庭常住人口为3-4人居多，按照人均分配，每户人均住房建筑面积约在10至15平方米左右，实际使用面积仅为7.5至l2方来左右.也就是说，当前我国的廉租房只能是基本实现最低的住房保障标准，但廉租房住户依然存在生活空间狭小、居位条件较差等问题，住房保障程度与社会进步程度不相匹配。

4、物业费收缴存在争议

当前，我国廉租房的物业费水平普遍比较低，大部分廉租房住户都在享受物业价格优待，物业费在”0.5/平方米以下”的比例高达72.39%，无物业费高达18.38%。具体而言，在无物业费的廉租房小区比例中，西南最高，其次为东北、华中、华东、华北，说明政府补贴正以多样化的形式逐步进行，然而这些不收取物业费的地区，物业管理环境还有待住户们的监督和物业公司的改善。具体如下图所示：

三、加强廉租房建设和管理的具体措施

1、转变思路，完善保障体系

当前我国廉租房住户对廉租房小区整体满意度较高，但仍存在诸多不足和问题，国家应当从宏观调控角度对低收入住房困难家庭，特别是对廉租房保障问题给予政策倾斜和支持，促进廉租房建设工作健康稳定发展，解决低收入住房困难家庭的住房保障问题，有利于社会和谐稳定和安定团结。进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制，建立多元化的的住房保障和住房建设资金投融资体系，培育和鼓励市场主体参与廉租房保障体系建设【2】。

2、以劳代缴，创新物业管理

针对廉租房小区中物业费收缴存在争议的问题，可以通过“以劳代缴，创新物业管理”的新模式得以有效改善和解决。“以劳代缴”具有以下优势：

2.1 能够减轻特别困难住户的生活费用负担，通过“以劳代缴”的形式，可以使特别困难住户在没有增加住房经济负担的同时，利用闲暇时间参与小区物业劳动代缴物业费，一举两得。

2.2 能够增强小区住户自我管理意识，通过住户的自主劳动，在小区内参与物业卫生保洁等工作，发挥自我管理的作用，提升物业管理水平，改善小区环境卫生状况。

2.3 可以有效解决物业人员紧缺的矛盾，廉租房小区原先主要通过政府雇佣物业公司管理，在政府投入有限的前提下，物业人员收入水平较低，物业管理人员缺乏的现象较为普遍，通过“以劳代缴”的形式，不仅能够保障小区物业管理人员，而且能够提高小区物业管理水平。

2.4 能够提升小区环境卫生水平，通过业主自己亲身参与物业管理和维护，增强自我管理的同时，充分发挥“小区是我家，人人都来保护”的意识，弥补小区业主素质不高而导致的环境卫生不好的缺陷，综合提升小区整体环境水平。

3、加强规划，增加小户型房源

针对我国廉租住房制度中存在人均居住面积狄小的问题，可以通过“加强规划，增加小户型房源”等方式加以改善。建议政府按每户家庭人口数分配住房面积，家庭常住人口多的配给大房屋，人口少的配给小房屋，但政府仍按统一比例进行补贴，这样一来就能更合理地利用资源。政府可以加大投资力度，增加房源供给;实行土地优惠政策，可考虑采取划拨土地或者将现行一次性缴纳土地出让金的方式改为按年分期缴纳【3】，调动开发商建设租赁型住房的积极性，鼓励和支持租赁市场的发展;采取金融优惠等政策，引导企业参与廉租房建设和管理运营等。

4、加强政府对廉租房的监督管理

一些地方存在廉租房家庭收入水平提高或人口减少，导致不再符合廉租住房保障对象的要求，却仍然在继续居住的现象。这种动态管理上的不到位和退出机制的监管不力，也加重了房源供给不足的局面。为保证廉租房能更有效地供给给确实存在住房困难的低收入家庭，政府应对廉租房住户加强动态监控、完善退出机制和加强监督管理，通过年度申报、动态抽检和定期检查的方法加以管理;对收入水平提高后不再符合廉租房要求的家庭及时清退，并重新进行配置。

5、拓宽渠道，保障建设资金

针对廉租房建设中存在着政府补贴租金较少、配套设施有待完善等问题，可以通过“拓宽渠道，保障建设资金”的方式得以改善。廉租住房资金来源不仅包括政府则政拨款，还包括一定比例的土地出让金净收益、住房公积金增值收益等多种筹资渠道，但在实践中，大部分资金仍然源于财政拨款，资金不足是制约廉租房建设的主要因素，也导致了一调研过程中部分住户反应租房补贴太少。我们建议从以下几个方面拓宽筹资渠道:充分利用直管公房产权转移资金，将出售直管公房的所得款项纳入廉租房建设资金:综合运用各种金融工具，通过发行廉租房建设公债、“房地产信托投资基金”、房地产证券化等多种渠道和方式，增加廉租房建设资金。

结束语

综上所述，我国廉租房建设在一定程度上缓解了住房难的困境，但是在其发展过程中，仍然存在一些问题需要解决。只有政府的大力支持以及资金保障，才能够促使廉租房建设的顺利进行，只有不断加强廉租房建设管理水平，才能在真正意义上解决人们住房难的问题。也只有如此，才能更好的促进我国经济建设的进一步发展。

参考文献：

[1]杨韬. 我国廉租房建设中的问题及对策探讨[D].西南财经大学,2010.

[2]林莉. 论我国廉租房配置制度的完善[D].湖南师范大学,2012（01）：23.

[3]巩雪. 我国廉租房法律制度研究[D].新疆师范大学,2013.