房地产3U 住宅之精装修建设

蒋 露 李金云

(1.四川鸿圃四维装饰工程有限责任公司，四川成都 610000;2.北京科技大学天津学院，天津 301800)

1 房地产3U住宅与精装房建设现状

房地产3U住宅指的是全寿命体系(Universal Lifecycle System)、全功能体系(Universal Function System)、全设施体系(Universal Equipment System)的三大系列的标准体系，是一套科学可行且操作性强的标准体系，既能保证住宅的性能和品质，也能提高居住的综合效益。精装修建设是极易实现房地产3U住宅建设的社会化产物之一。

1997年7月建设部、国家纪委、国家经贸委、财政部、科技部、国家税务总局、国家质量技术监督局和国家建材局为加强对住宅装修的管理，推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成结构破坏、浪费和扰民现象提出《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》。

2002年7月建设部发布《商品住宅装修一次到位实施》的实施细则。

2008年7月建设部制定《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》并且出台相关扶持政策。

各地方城市也相继出台关于精装房的相关规定:北京和上海政府规定2005年取消毛坯房，武汉、深圳、重庆等城市要求新楼盘达到30%精装率才允许售房。

1.1 房地产3U住宅含义

房地产3U住宅概念是一套科学可行且操作性强的标准体系，既能保证住宅的性能和品质，也能提高居住的综合效益。

2012年海尔家居与中国标准院、清华大学建筑学院合作研发住宅产业化项目，其中住宅装饰装修部分着力打造住宅精装修3U解决方案。

3U解决方案，首先应符合环境资源可持续性发展，注重住宅工业化生产;提高居住质量和品质等设计原则;其次是在分析我国人口状况和生活方式等国情的前提下，以中小户型特别是90 m2以下的户型为目标制定。

1.2 精装房建设现状

传统的装修多是购房者自己寻找装修公司，更有很多人是找马路游击队来装修。这种方法的缺陷非常多，装修价格不透明，装修队伍水平不高，造成很多后续的麻烦。房地产全装修是房地产商和装修公司合作完成。由于装修公司有固定的装修班子，这是装修质量的有力保障;同时多套住宅的装修，集中大批量的采购必然会带来装修产品的优惠价格。

而本文所说的“精装房建设”亦指“全成品住宅”，其含义指的是把隐藏暗埋工程中的水、电、风设备均纳入精装范围，从本质上做到周全细致，深度到位的全面精装修，甚至包含主要家俬以及艺术品陈设，也就是达到业主即可拎包入住的装修效果。

1.5.1 科学技术水平的限制：医学是非常不完善的科学，还有许多未知的领域需要我们去探索去研究。为了尽快地、尽可能正确地、尽量全面地做出诊断，需要不断地产生新的理念新的学说、发明新的设备新的仪器、创造新的方法新的措施。我们处于发展着运动着的医学长河的某一段，我们既十分幸运地享受了人类文明史尤其是医学史给我们的馈赠，又必须面对当下科学技术不足对疾病诊治水平的限制。让我们回顾一下肺炎的诊断，最早是症状学的诊断，即咳嗽和咳痰。病理学使我们认识了肺炎的病理改变，影像学使我们能无创伤地在活体显示肺炎的部位、范围和特征，而微生物学和免疫学使我们能快速地确定肺炎的病原体。

1.3 房地产3U住宅之精装修建设的意义

房地产3U住宅强调的是既能保证住宅的性能以及品质，也能提高居住的综合效益。中国现在正在大力提倡建设节约型社会。而房地产精装修建设正好与这种大趋势吻合。房地产精装修代替了以往的个人找公司进行装修的这种模式，在很多方面都是一种节约。

房地产精装修建设是未来房地产装修行业发展的必然趋势。保障精装修工程的质量，保障业主的合法权益，同时提高居住的综合效益;从房地产3U住宅概念中提出精装修建设监控体系，可以提高公司的管理水平，诚信树立公司的品牌，抢占精装修成品住宅的市场份额，并以此契机向更好更大更有潜力的市场发展;更好的实现节省资源节约利用，减少建筑垃圾，降低环境污染等良好的经济效益和社会效益。本文将以一个具体的精装修公司的实例说明进行房地产精装修实践的相关条件、环节，真正为房地产精装修产业化的发展构建体系。

2 构建3U住宅之精装修建设监控体系

2.1 土建移交问题

较业主自己验收土建方交出的毛坯房而言，业主方面协调组织形成业主验房代表团，验方代表团在其委托装修单位的陪同下和监理公司共同验收交房明显更加专业和放心，通过合同的方式来约束装修单位对土建方的验收水平和效果，从而切断业主因为装修效果不达标而无法确定失责方和避免工程现状中监理单位与施工单位的串通的问题。

在此之前，业主可以对建设单位委托的装饰装修单位进行网络查询、电话咨询或者到装饰装修单位进行考察，从而选择认可可信度高的装修单位验收，确定土建方工作面对装修工程无影响后，装修单位完成移交并开始装修工作。

2.2 样板引路

本工程的装饰装修工程进行之前，开发商已完成对成品样板房的装修工程。成品样板房不仅可以在销售过程中供业主参考，同时，在装修单位工程进行中每栋每户型选一套作为装修先行的参考范本。在装修过程中装饰装修单位遇到图纸不清的情况下，可以直接借鉴成品样板房和装修样板房的做法和尺寸，为装修单位减少了由于图纸不清而无法按时施工等工程问题。

2.3 确认排版

在M工程的装饰装修工程中，装修单位项目部施工员对瓷砖的铺贴也提前做好了相应的优化排版，在施工过程中节省了不少的人力以及物力，控制了砖的损耗率，从而有效地节省了装饰的预算。

地产精装修产业化很大程度上实现了国家提倡建设节约型社会、节能减排和绿色发展。而与之相关的墙地砖粘贴就是对此政策很细小但是不可小视的实现方式。

2.4 本工程成本控制分析比对

图1 成都市主要精装房项目装修标准分布比例

根据对成都市装修市场的了解和本工程90 m2室内装饰装修工程的调研，对大中型材料设备价格进行分析，可以得出表1分析比对表格。

表1 本工程精装房成本价格分析表

上述均为笔者根据成都市市场询价和工程实际情况得出的对比数据，仅从一套房间的大中型材料就可以看出市场单价要比工程单价高出9 865.71元，体现出批量精装修在材料成本上的优势，而表1仅仅比较了材料本身的价格，但是在装修过程中，材料的综合单价还包括了时下不同地区不同季节的人工费、材料运输费、材料保存费、材料损耗费等相关款项。所以作为业主购买批量精装房不仅消除了材料不过关的后顾之忧，同时，还在很大程度上节省了由材料而衍生出来的其他费用。

2.5 信息透明化

实现精装修工程的高质量，施工过程必须透明可监控。在M工程中，为了将装修材料透明化，在材料入场环节，施工单位在监理公司监督下进行材料入场验收并取证拍照，将此资料附于《材料进场验收单》中，留底以备各方检查。装修单位在装修前期就已将材料展板展示于样板间入户花园，展板上用标签表明装修材料的品名、规格和装修单位名称，让购房者亲自体验所用建材的优点，方便业主随时进行材料检查和验收，从而业主更加放心装修质量和效果。

装饰工程中的隐蔽工程优劣亦不可忽视，在本工程中的隐蔽工程验收由施工单位先行自检并准备好自检记录，邀请监理单位、建设单位和业主代表，在现场进行检查验收，并有一套完善的隐蔽验收资料分别交付于建设单位、监理单位和每户业主以备案留底。

2.6 工作面交接制度

工作面交接制度将使各分包的交叉作业或流水施工做到先交接后施工，使前后工序的质量和成品保护责任界定清楚，便于成品损害时的责任追究。分包在某区域完成任务后，须向总包书面提出作业面移交申请，批准后办理作业面移交手续。

完善的工作面交接制度使得装饰装修总包施工单位为各分包单位提供便捷的施工条件，较于业主个体对装饰单位和分包商家之间的协调，装饰施工单位与分包商家之间的直接交接和协调不仅提高效率、免去交接失责，而且避免了业主由于上一步施工不合格对下一步施工造成的延期带来的担忧。

3 房地产3U住宅之精装修建设的结论

构建精装修住宅的监控体系在实现3U住宅建设节省建筑材料，减少建筑垃圾，降低环境污染的同时，还有利于新技术、新材料、新工艺、新设备的应用普及，促进资源节约利用。

这种批量精装修保证住宅的性能和品质，同时提高居住的综合效益。对批量精装房的研究对装饰装修单位的前景走向尤为重要，工业化精装房是未来市场的必然趋势，装饰装修单位可以抓住此契机从而向更好更大更有潜力的市场发展，而在此过程中国家出台关于批量精装房的相关技术验收标准以规范精装房市场势在必行。但是如何实现批量精装修个性化仍是行业未来亟待解决的问题。

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