新形势下国内房价走势探析

雷飞娥

(中国人民银行新余市中心支行，江西　新余　333800)

新形势下国内房价走势探析

雷飞娥

(中国人民银行新余市中心支行，江西新余333800)

摘要：本文对新形势下影响国内房价的因素进行了分析，对新形势下国内房价走势进行了分析，阐述了新形势下国内房价走势存在的问题，并提出了相关的政策建议。

关键词：新形势；房价；房地产调控政策；人口

一、引言

当前我国经济进入新常态，为了面对下行的经济形势，提振国民经济，扭转房地产的颓势，刺激房地产消费，自2014年以来我国政府采取了相继取消限购、“9·30”、“3·30”放贷新政，央行多次降息降准、放宽公积金贷款等一系列的政策措施，房地产市场日趋回暖，自2015年3月以来，70个大中城市房价开始止跌转涨的城市数量逐月增加，其中以一线城市深圳、北京、上海涨幅居前，大有引领国内房价走强之势，那么在新形势下影响国内房价走势的因素有哪些呢？

二、 新形势下影响国内房价走势的因素分析

新形势下主要有以下因素决定国内房价走势。

(一)政府对房地产市场的调控。当前政府对房地产市场的调控是影响国内房地产市场短期走势的主要因素，政府对房地产市场的调控包括政府对房地产市场的行政干预、央行的货币政策、房地产税等。房地产市场的行政干预有限购、限售、限贷等，若政府加强行政干预，采取严格的限售、限购等行政干预措施，则国内房地产市场走弱，反之，若政府取消限售、限购等行政干预措施，则国内房地产市场走强。央行的货币政策有宽松的货币政策和紧的货币政策两类，若央行采取宽松的货币政策，不断降息、降准则国内房地产市场走强，反之央行采取紧的货币政策，不断加息、加准，则国内房地产市场将走弱。房地产税是未来房地产市场的一项重要调控工具，房地产税率的高低，直接影响到购房人的持有成本，房地产税越高，持有成本越大，政府可以通过调节房地产税率的方式达到调控房地产市场的目的，不断提高房产税税率，国内房地产市场将走弱，反之，不断降低房地产税税率，房地产市场将走强。

(二)房地产市场的供给。房地产市场的供给主要由政府的土地供应量和开发商的开发进度等因素决定，一般来说政府土地供应量、开发商的开发速度与房地产市场供应量成正比，政府增加土地供应量，开发商的开发速度加快，房地产市场供给增加，房地产价格将走弱，反之，政府减少土地供应量，开发商的开发速度减慢，房地产市场供给减少，房地产价格将走强。

(三) 房地产市场的需求。房地产市场需求是决定房价走势的决定性因素，一般来说房地产市场的需求由刚性需求和投资性需求两种，刚性需求也分两种，一种是直接刚性即目前没有住房亟需购买住房用于居住的需求，另一种是间接刚性即目前拥有一套住房但还想再购买一套住房用于居住的需求，间接刚性的另外一种情况是由于工作城市发生变动，在原来的城市或其他城市有住房甚至还不止一套，但在现在的城市没有住房，需在现在工作的城市购买住房用于居住的需求。投资性需求是目前拥有居住的住房仍想购买住房，用于出租获取租金收益或用于出售获取买卖价差而购买房地产的需求。房地产市场的需求增加，房地产的价格将上涨，反之，房地产市场的需求降低，房地产的价格将降低，房地产需求和房地产价格之间还具有推波助澜的关系，即房地产需求增加，房地产价格上涨，而房地产价格的上涨，又会进一步促进房地产投资性需求加大和刚性需求的进一步释放，使得房地产需求进一步增加，房价进一步上涨，如此循环往复，反之，亦然。

(四) 居民收入水平。居民收入水平的高低，直接影响到居民对房地产的购买能力，没有购买能力的需求只能算是潜在需求，只有具有购买能力的需求才是房地产市场上的有效需求。当居民收入水平上升的时候，居民对房地产的购买力提高，房地产市场的有效需求增加，房价上涨，反之，居民收入水平下降时，居民对房地产的购买力下降，房地产市场的有效需求降低，房价下跌。

(五)人口数量。人口的多少直接决定住房需求的多少，人口越多的城市房价上涨越厉害，人口净流失的城市，房价面临下调的风险。

(六)市场预期。即人们对房价走势的预期，当市场预期房价将上涨的时候，购房者增加，导致市场上房地产供不应求，房价进一步上涨。反之当市场预期房价下跌时，人们更多的选择持币观望，房地产市场需求减少，房价进一步下跌。

三、新形势下国内房地产市场走势分析

新形势下房价主要受政府对房地产市场的调控、房地产市场的供给、房地产市场的需求、居民收入水平、人口数量、市场预期等因素的影响，各因素对新形势下国内房价的影响如下：

(一) 房地产调控政策使房价走势上下波动。由于房地产短期受政策影响较大，房价快速上涨时，房地产调控政策趋紧，起到遏止房价快速上涨的作用。当房价萎靡不振时，房地产调控政策趋松，起到刺激房地产市场的作用。房地产调控政策一般因时而异，对房地产价格的影响一般短期作用较大，长期作用较弱。

(二)房地产市场的供给支持国内房价长期趋势上看涨。由于城市中心可供房地产开发的地存在开发一块少一块的情况，市中心的土地供给在不断的减少，随着城市人口数量的增加，人们对房产的需求增加，只能不断增加市郊土地的供给，市郊不断地被中心化，城市不断地扩张，房地产市场的供给也同样支持国内房价在长期趋势上看涨。

(三)人口数量支持房价在长期趋势上看涨。目前我国已放开单独二胎，而全面二胎放开可期，只是时间的问题，全面二胎放开后，我国的人口数量有望进一步增加，人口增加带来的房地产刚性需求和投资性需求也将增加，我国在人口数量上能够支持房价在长期趋势上看涨。

(四)居民收入水平支持国内房价在长期趋势上看涨。当前国内经济发展进入新常态，经济增长速度放缓，但国内经济依然保持高速增长，居民收入水平持续增长可期，居民收入水平的可持续增长也能够支持国内房价在长期趋势上看涨。

(五)房地产市场需求支持国内房价在长期趋势上看涨。未来我国人口数量增长和居民收入增长可期，故未来房地产市场的需求增加可期，房地产市场需求增加也能够支持国内房价在长期趋势上看涨。

(六)市场预期使房价走势上下波动。市场预期一般根据房价的现行走势而对未来房价的走势做出的一种判断，由于房价走势变化的时段性较强，故市场预期的修复性也较快，市场预期对房地产价格的影响一般也是短期作用较大，长期作用较弱。

综上所述，新形势下房地产市场的供给、房地产市场的需求、居民收入水平、人口数量等因素支撑房价长期趋势走强，房地产市场的调控、市场预期使房价在短期上下波动，上述因素共同作用的结果是我国房价整体趋势是震荡上涨。

四、新形势下国内房价走势存在的问题

(一)人口增长是影响房价走势的根本性问题。对房地产市场的需求问题归根结底就是人口问题。人口问题是影响未来国内房价的根本性问题，人口的合理增长有利于房地产市场的持续发展。

(二)人口流动使房价走势出现分化。经济越发达、城市化程度越高的城市越能吸引更多的人口聚集，城市化进程更快。而人口流动将使房价在不同的城市走势出现分化，大致出现以下走势格局：一是房价长期趋势上涨最快的城市。该类城市主要为一线城市，如北京、上海等，由于其经济最发达，城市化水平最高，吸引全国大量的人口聚集，进而导致对该类城市的房地产需求特别大，房价长期趋势上涨最快。二是房价长期趋势上涨次之的城市。该类城市为省会城市和副省级城市，这些城市能够吸引大量的本省人口和一定的省外人口聚集，进而导致对该类城市的房地产需求很大，房价长期趋势上涨较快。三是房价长期趋势上涨次于省会城市和副省级城市的城市，该类城市为地级市，这些城市能够吸引大量的本地级市人口和一定的非本地级市人口聚集，进而导致对该类城市的房地产需求较大，房价长期趋势上涨也较快。四是房价长期趋势上涨次于地级市的城市，该类城市为县级市或县城，这些城市能够吸引大量的本县(市)人口和一定的非本县(市)市人口聚集，进而导致对该类城市的房地产需求也较大，房价长期趋势上涨相对较慢。五是房价长期趋势上涨缓慢的聚集地。这类集聚地以乡、镇的圩为主，由于我国的城镇化，一些在城市或县城买不起住房的人口很多选择了了在乡、镇通常叫圩的政府驻地自建或购买住房，然而随着我国城镇化进程的加快，这些乡、镇的圩面临较大的人口流失，而流入的人口主要是本乡镇自然村无力在城市或县城购房的人群，需求决定价格，故这些聚集地的房地产价格长期趋势上涨缓慢。六是住房面临无人问津的集聚地。这类集聚地是自然村和自然村的村民小组。随着我国城镇化进程的加快，许多农村人口流入城市或县城、乡、镇的圩使得自然村和自然村的村民小组面临人口不断萎缩，甚至很多自然村和自然村的村民小组开始消失，这类集聚地的住房将面临无人问津的风险。

(三)房价过快上涨将导致一系列的社会问题。房价的过快上涨将导致房地产的投资需求增加，房地产的投资需求增加进一步助推房价的上涨，而对房地产具有刚性需求的群体由于收入的增加比不上房价的上涨，对房地产的购买力就越来越弱，导致刚性需求群体的住房的基本需求得不到满足，两极分化越来越严重，将引起一系列的社会问题。

(四)房价的持续下跌不利于经济增长。房地产价格的不断下跌，将使持币观望的群体不断增加，对房地产的需求不断减少，而房地产需求的不断减少，又促使房价进一步下跌，如此循环往复，房地产的上下游行业均受到较大影响，进而导致经济下滑。

五、 政策建议

(一)建立健全房地产政策调控机制。充分发挥好房地产政策调控的作用，建立房地产税收调控机制，合理搭配好行政干预、货币政策、税收政策等调控工具，建立健全房地产政策调控机制，防止房价的快速上涨和下跌，维护房地产持续稳定发展。

(二)促进人口合理增长为房地产发展提供坚实有力的支撑。积极调研全面二胎政策，在合适的时机全面放开二胎，促进我国人口的合理增长，不仅有利于房地产的持续发展，也有利于整个经济和社会发展。

(三)发挥好城市集群的效应，促进人口流动。以京津冀一体化的示范效应为契机，鼓励更多区域的一体化，尤其是围绕城市的一体化，吸引更多的人口聚集，促进人口流动，提高居民的生活水平，共享改革的成果。

(四)探索回收利用农村闲置住房问题，避免资源浪费。对城镇化后农村大量住房闲置的问题，研究一套回收利用农村住房的政策措施，使闲置住房得到合理利用，不仅避免资源浪费，还有利于原闲置住房的房主获得一笔闲置住房回收收益，利国利民。