利用特征价格法编制住宅价格指数的必要性与可行性分析

袁 宁，卢光松

(安徽建筑大学管理学院，安徽合肥230601)

住宅价格指数是反映不同时期住宅类房地产价格及其变化趋势的一种指标。在编制住宅价格指数时，首先应建立正确的反映住宅价格变化的数学模型，同时保证数据收集的及时性和准确性，才有可能保证价格指数真实反映住宅市场实际价格走势。

一 现行房地产价格指数的主要编制方法

(一)加权平均法

我国仍在发布的房地产价格指数大约有十几种，全国性的主要有中房指数、国房指数、全国70个大中城市指数以及戴德梁行指数［1］。其中，中房指数和国房指数是有较大影响力的两个指数，这两种指数都是利用加权平均法来编制的，但是在具体的细节上，还是有比较大的差异的。中房指数是一种修正的拉式指数，首先要选定一个基期，以基期的商品房价格为基值，然后采用加权平均的方法，设定基期与权重在一段时间内固定，只有在市场发生了比较大的变化的时候，才会调整基期和权重。由于假设权重是短期不变的，那么就能反映同种质量的产品在不同时期的价格变化。而国房指数则以去年同期的指数为100点，权重由专家打分，在计算的时候，权重是固定不变的［2］。而由于基期是看前一年同期的，所以基期是在不断变化的，但是这种指数却忽视了不同年份之间的可比性。

(二)重复交易法

重复交易法是一种能较好控制房地产的品质的方法，这种方法主要是利用同一个房地产多次重复交易的案例，用同一个住宅在两个不同的时间点售出的不同价格为基础，计算价格指数［3］。因为是同一个房屋的交易，在房屋的质量上各个方面肯定都是相同的，免去了对质量控制的麻烦，这种方法经过了多次的实践，理论上已经算是比较完善了，但是对于数据的要求比较严格，具体包括以下几个方面:1.必须拥有大量的重复交易数据作为支撑;2.两次重复交易的时间间隔不能过长，否则可能会使质量发生改变;3.若从长期来看，对于重复交易的数据需要定期进行修正。

(三)特征价格法

特征价格法认为房产是由多种特征组成的整体，其价格是由组成它的特征的价格决定的，不同的特征组合，导致了房地产质量的不同，也就导致了房地产价格的不同［4］。在分析房地产价格的时候，如果能将组成房地产的各种特征数量分解出来，再得到每个特征的价格，就能将房地产的质量离析出来，从而得到供求因素对房地产价格的影响。

对于各种特征对价格的影响，主要是通过对各个变量进行线性回归，求得各个特征对房地产价格的影响程度，而且要假设这种影响的程度在一段时间内是固定不变的，那么就可以将非同质的商品，通过这种方法进行对比了。

根据这种理论，房地产价格与各个特征之间的关系，可以表示成如下的公式:

其中Zn表示住宅不同的特征，βn表示各种特征的特征价格，B表示调整因子。

一般来说，特征价格模型有三种函数表达形式，分别是线性形式、对数形式、半对数形式。这三种函数形式各有优缺点和适合使用的范围，在应用的时候各有侧重，那么针对实际情况，就要正确地选择函数形式才能使估计比较准确。对于函数形式的选择，现在争议比较大，尚没有一种模型能适用于任何情况。但是无论是哪一种模型，在使用正确的情况下，其在质量调整上的精确性都要比传统方法高得多，所以这种方法在国外被广泛使用。目前为止，美国、英国、法国、德国等发达国家都在使用特征价格法编制官方的全国性房地产价格指数。

二 利用特征价格法编制我国住宅价格指数的必要性

通过以上的介绍可以看出我国发布的这些指数都或多或少存在一定的问题，总体上来看，主要表现在编制方法的不科学和数据来源的不足两个方面。

从编制方法来说，对于房地产价格指数，一个好的编制方法首先要能剔除质量的变化对住宅价格的影响，使计算出的价格指数能够仅仅反映出市场供求关系的变化对价格的影响。另外，应是能满足统计学的相关要求。最后还要计算量较小，且易于计算［5］。而现有的价格指数，编制方法多采用了拉式加权平均法，就是说利用普通商品价格指数的编制方法来编制。但是，房地产是一种特殊的商品，与普通商品相比，具有了不可移动性和单一性的特点，在比较的时候很难找到一个与基期设定相同的替代样本，所以在这种比较的过程中，相比较的两个样本往往是不同的样本，缺乏可比性，因此以这种方法得出的价格指数就很难反映市场的真实供求关系。另外一点，这种方法选取的权重是固定的，随着时间的推移，权重可能会有一定的变化，那么这种方法在长时间的运行过程中，权重实际上不能够体现市场的真实情况，也就降低了指数的准确性。

从数据来源上来说，数据首先是能比较容易获取到且能获取到的数据要比较准确，并且能获取数据的样本容量应是比较大的。从这方面来看，现在的价格指数编制方法中数据的来源同样很有问题，例如中房指数的数据，主要是靠抽样调查得到的，那么在抽样调查的过程中，有些企业出于这样那样的顾虑，可能不会填写完全准确的数据，会造成数据的不正确。另外我们通过抽样的方法，可能随机性很大，并不一定可以找到真正有代表性的样本［6］。还有一些其他的指数是通过获取交易数据来编制的，但是可能这些交易数据在分布上不均匀，范围也不够全面，很难讲可以代表整个地区的交易水平，如果是通过政府部门获取的数据，由于政府部门搜集整理和存档这个过程要经历较长的时间，也造成了数据的滞后性。

基于以上分析，相比我国现行房地产价格指数的传统加权平均方法，利用特征价格法编制住宅价格指数有如下优势:

1.从编制方法上来讲，特征价格法有比传统方法更加科学的理论，为房地产这一特殊商品量身定制的一种编制价格指数的方法，更能体现出房地产这一特殊商品的特质。并且使用了更加科学的模型［7］，将房地产看作是各种特征的组合，利用特征价格来估计房地产的价格，使得房地产的价格更加容易准确的确定。

2.从数据来源上来说，特征价格法所需要考虑的不再是整体的一个房地产，而是去考虑组成房地产的各个特征。所以，在数据收集层面，可以通过更多渠道去收集，比如测定房产距离地铁的距离，可以通过在线地图收集，方法简单且随时可以收集，并且数据还非常准确。另外，可以剔除由于资料不准确或是时效性不强导致的误差。虽然收集整体房地产数据的时候依然会有一定误差，但是合理选择所需要的特征，也可以使这种误差的影响降低，例如选择小区的面积、朝向、距离地铁站的距离等，这些特征都较容易明确且不随时间变化而变化。

3.从实践上来讲，国外大规模地使用特征价格法进行住宅价格指数的编制，并从实践上证明了其优越性和准确性。这种准确性是随着房地产相关数据地不断完善和数据量不断扩大而更加准确的。现在我国房地产市场经过不断的规范和健全，已有大量的数据可供使用，所以利用特征价格法来编制住宅价格指数，是一个比较好的选择和发展方向。

因此，利用特征价格法来编制我国住宅的价格指数非常有必要性:

首先，能够满足住宅价格指数编制发展的需求。传统的住宅价格指数编制方法已经无法准确反映我国房地产市场的价格变化及供求情况的变化，而引入特征价格法，可以更加准确地反映价格的变化及供求情况的变化，且相比其他混合方法如神经网络、灰色预测等方法来讲，特征价格法的计算过程更加简单，有一定的系统性。

其次，是我国房地产特殊的市场结构所决定的。在国外，住宅价格指数的主流编制方法除了特征价格法外，还有重复交易法，但是重复交易法却不适用于我国。原因主要是重复交易法是考察同一个房产的多次交易，国外一些地区的住宅通常会有多次的重复交易，但是在我国新房的交易占主导地位，二手房交易占得比重很少，即我国这种重复交易的案例不会很多，故不适用于这种方法。

再次，也有利于我们利用其进行经济意义的分析。传统的编制方法不能预测未来走势，但是利用特征价格法编制住宅价格指数，不仅可以看到当期住宅的价格变化，而且可以对未来住宅的价格走势做一个预测，还可以用来分析住宅的特征价格、边界价格等，还可以对住宅进行估价，使得住宅价格指数的作用更加广泛。

三 利用特征价格法编制我国住宅价格指数的可行性与局限性

根据特征价格法编制住宅价格指数的运行模式，以及现在中国的实际情况来看，利用特征价格法编制住宅价格指数在我国具有可行性。特征价格法编制价格指数，一个突出的特点就是要求有完善的数据支持，不然得到的价格指数可能会偏差较大，目前我国房地产管理信息系统的使用已经较为广泛，虽然相比发达国家来说在数据存量上稍显不足，但是随着近年来我国交易市场的进一步健全和持续规范的运行，已经算初步地具备了应用特征价格法的条件。

但是，在特征价格法应用于价格指数的编制过程中，也难免会有一些局限性和需要克服的困难，具体表现在以下几个方面:

1.模型方面的不足。在特征价格法中引入了特征这个概念，不同的住宅是由不同特征组合成的一个整体，但是在选取特征方面，有可能一个特征与另一个特征存在着相互影响的关系，这被称作多重共线性［8］。虽然现在有一些方法可以检测到共线性的问题，但还没有办法完全消除，这会对模型的准确性造成一定的影响。另外就是对于市场细分的问题，同样一个地区同样情况的一个房地产，如果处在不同的住宅市场中，可能价格也不一定完全相同，如果不进行市场细分，可能也会对模型的准确性造成影响。此外，由于特征价格法对数据的准确性要求非常高，在数据收集过程中可能会不可避免地存在一些误差，也会对模型的准确性造成影响。

2.应用方面的局限性。在特征价格法中，选取出的影响住宅价格的主要特征，并不是组成房地产的所有特征，而只是选出一些影响价格的主要因素进行分析，在选取的过程中，由于还没有一个统一的标准，主观性比较强，使得变量的选取并不一定科学。另外，也不是所有的变量都很容易量化，有些变量不易量化或者量化的成本太高，使得选取的变量数量可能很有限。

3.人的意愿的发展导致的模型具有局限性。特征价格法描述的是人对特征的感知及其支付意愿，如果有些环境因素人未能觉察到其价值或者暂时不关心其价值，那么这个环境的价值就不能进入到特征价格法所定义的特征中去，这个环境的价值就不能反应到住宅的价格当中去，就有可能使房地产的实际价值和价格并不保持一致。

［1］陈龙高，陈龙乾，杨小艳.中国房地产指数理论与实践研究中存在的问题及建议［J］.建筑经济，2007，(9).

［2］谢霄亭.特征价格法在中国房地产价格指数编制过程中的作用浅析［J］.北方经济，2012，(1).

［3］Chihiro Shimizu.House price index in the Tokyo Special District——A comparison of the repeat sales and hedonic methods［R］.Seoul:ISA International Housing Conference，2009.

［4］Melissa Boyle.A survey of house price hedonic studies of the impact of environmental externalities［J］.Journal of Real Estate Literature，2001，(1).

［5］罗晓娟，宋新欣.完善住宅特征价格数据的探讨——基于特征价格法［J］.研究探讨，2007，(8).

［6］续云丰，孔亚仙，徐仁旭.统计模型和博弈论视角下的杭州房价影响因素分析［J］.长沙大学学报，2014，(2).

［7］陈红艳.试析房地产价格指数的偏差与完善［J］.江西社会科学，2010，(6).

［8］裘雨明.城市房地产价格指数编制理论及方法评价［J］.绍兴文理学院学报，2004，(6).