我国房地产市场泡沫研究

李雪雁

摘要：根据房价收入比这一指标检测得出我国房地产市场存在较为严重的泡沫。影响我国当前房地产价格的主要原因，包括土地的特殊性、土地财政政策和土地供应，房地产市场结构失调及政府宏观调控乏力等。针对目前我国房地产市场泡沫形成的主要原因，对稳定房产和国民经济应采取相应对策：加强土地供应的监管力度；完善住房保证体系，不断完善房地产调控政策。

关键词：房地产市场；制度主义；理性选择理论

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）12-0029-03

自1998年在全国范围内实行停止住房实物分配制度，推行住房商品化、社会化改革以来，房地产业作为我国国民经济的支柱性产业，对带动其他相关产业发展，繁荣国民经济起到了无可比拟的作用；同时，过分的市场化可能催生房地产业“泡沫化”的危险。而我国当前严重超越国民收入可承受能力的“高房价”是否存在泡沫？导致我国的高房价究竟是实在的刚性需求还是过度投资投机的产物？对此，笔者首先通过数据统计检验房地产市场是否存在泡沫，并从制度主义与理性选择理论的视角探寻导致高房价的直接原因，在此基础上提出相关建议对策。

一、房地产泡沫的衡量——房价收入比

关于房地产泡沫衡量指标的研究，房价收入比和房价租售比是目前国内外学者使用较为普遍的方法，且具有可操作性和适用性。笔者用房价收入比这一指标来考察。

房价收入比即房价与居民收入的比值。公式为：房价收入比=住房平均价格/家庭平均年收入=城镇人均建筑面积×每平米平均价格/城镇居民人均可支配收入。[1]其反映了居民对住房的支付能力，房价收入比值越高，说明居民的支付能力越低；反之，则居民的住房支付能力越高。世界银行通过设定首付、利率、贷款期限、每年贷款还款金额占收入的比重等因素估算出世界通用的房价收入比合理区间为3——6之间，而房地产泡沫时的临界值则一般公认为6。

从上表可看出，我国房价收入比均严重超过临界值6。自2000——2003年，房价较为平稳，最高为6.3，最低为6.15，不超过6.5。但是从2004年开始，房价收入比明显提高，并始终保持在7以上，除了2008年受美国次贷危机影响有短暂回落，而后自2009年一路攀升至8以上。从总体上看，我国房价收入比已严重超过了国际上流行的合理区间。

二、高房价原因探析

导致高方价的原因很多，我们仅从制度主义与理性选择理论视角下进行探讨分析。1994年在全国推行分税制改革以来，其不合理性也逐渐暴露——中央政府更多地集中财权，同时下放事权，使得地方财权与事权严重不匹配。地方财政收入所占比重越来越少，而财政支出并未随着收入的减少相应减少，反而有增加的趋势；地方面临较为严峻的财政困难。另一方面，我国唯GDP为政府政绩考核的标尺，地方政府为了追求GDP总值，将视线转移到土地的出让与使用上来。同时我国现行的土地制度的不完善为这一转移提供了条件与可能。我国土地归国家和集体所有的所有权制度，只是说明为了公共利益的需要才能把集体所有的土地以征收的方式转为国家所有，并未明确规定公共利益的界限。[2]所以，地方政府实质上享有对土地的绝对垄断权。根据公共选择理论，所有的政治行为主体——选民、纳税人、候选人、立法者、官员、利益集团、政党、官僚体系和政府——都像在市场中那样寻求个人利益的最大化（托马斯·戴伊）。因此，政府往往并不考虑土地的需求与竞争，仅从自身利益最大化的角度（包括解决财政困难、政绩考核、经济发展等目标）做出决策。

（一）土地的特殊性、土地财政政策与土地供应

第一，就土地作为生产要素而言，其是一种稀缺资源，具有不可再生性，且供给上缺乏弹性，这可能导致土地的供应量不足；而土地的垄断性、需求的多样性及投机性，必然导致土地价格上扬（王利娜等，2003）。

用房地产开发企业（单位）当年购置土地面积来衡量土地的供应量可以得出：2000——2004年，土地供应量持续上升；2004——2006年呈下降态势；经历了2007年短暂的增加后2008年、2009年继续减少；从2009——2011年呈上升态势。将其与房价收入比进行对比可知，二者一定程度上符合理论逻辑，即土地供给下降则房价收入比增加；土地供应量上升则房价收入比下降。

第二，地方政府作为土地使用权的决策者和支配者，为了解决财政困难、实现地方经济发展和提高GDP总量，其越来越多地靠出让土地、发展房地产来增加自己的财政收入，即所谓的“土地财政”政策。地方政府和房地产开发商一样，作为房地产市场的直接受益者，通过控制土地的出让节奏，提高地价，获取高额土地出让金，以实现财政收入。

从历年《中国统计年鉴》“房地产开发企业（单位）土地开发及购置”中分析得出，2000——2005年呈较为平缓上涨态势，而2006——2008年上涨幅度较大，经历了2009年低幅度的增加后，2010年以前所未有的高速度上涨。

第三，房地产无论是用于消费抑或是投资，其首先是一种商品。所以，作为商品的房地产价格由需求和供给因素共同决定。而土地供应作为房地产开发建设的基础，同时又是房地产价格中起决定作用的部分。房地产开发商利用自身优势获得土地的占有权和使用权，在市场上拥有绝对的优势；并通过大量的囤积土地以实现对土地资源的垄断。土地的囤积使得房地产市场供应不足；且房地产开发商会待其升值后将其转让以赚取差价，无形中提升了房屋的价值。

如下表2所示：从2000——2009年我国土地开发面积和土地购置面积均呈高速增长态势，并且增长幅度较大。虽然政府加大了对土地市场的监管力度，土地购置面积有所下降，但土地购置总量相对开发量而言仍是居高不下。

从2000——2009年，我国土地本年的购置面积总是高于本年开发面积，二者的差距在2004年达到最大。2000年本年完成开发是当年购置面积的69%，而2004年当年的开发面积仅为土地购置面积的50%，土地储备率上升19个百分点。表明我国土地囤积趋势明显增加，并且囤积量相当大。这样就加速了开发商对土地市场的垄断，更加容易操纵土地市场，进而操纵房屋市场，加速房价的攀升。

通过累计土地购置面积和开发面积的对比，可以直观的看出我国土地市场土地囤积程度。土地囤积量连年上升，囤积力度不断加大，同时推动房地产市场垄断的不断升级。截至2009年我国土地的囤积量达到11.61亿平方米，占总开发面积的53.4%，即目前购买的土地超过一半都没有进行开发。这说明高房价的背后是土地的大量囤积及炒买炒卖等投机行为推动着。

（二）房地产市场结构失衡

房地产市场主要是以开发商为主导的“卖方市场”。其为了最大化的追求自身利益，将大量资源投入到利润较高的高端市场，而对于低端市场，比如经济适用房、中小户型房及廉租房则认为是政府的事情。所以，当前我国房地产供给结构不合理——产品大量向非普通性住房和中高价位房集中，而与居民基本需求密切相关的普通住房和中低价位房严重短缺，这一定程度上挤出了部分潜在消费者的需求；但由于自住的刚性需求，加上人民币升值预期、二次置业的改善性需求、“房价跌不下去”的心理预期等共同作用，进一步推动了房价上涨。

（三）政府宏观调控乏力

1998年7月，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，我国在全国范围内实行停止住房实物分配制度，推行住房货币化分配制度，稳步推进住房商品化、社会化改革；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。自此，我国住房政策转变为房地产产业政策，房地产业成为拉动我国国民经济增长的重要力量。随着房地产业的蓬勃发展，在国民经济中占据“牵一发而动全身”的核心地位，即使政府意识到我国房地产存在严重的泡沫问题，但从理性选择的视角，其往往采取“维稳”、“限购”等象征性的行政调控，并未进行实质性的宏观调控。

第一，房地产业对国民经济增长的带动。房地产业作为国民经济的支柱产业，对扩大内需、拉动相关产业、增加就业、促进国民经济发展起着重要作用。通过计算2000——2012年房地产开发投资额和房地产开发投资额占GDP的比重，可得出：我国房地产开发投资额数量大，增长快速，对国民经济增长带动作用明显。自2000——2012年，我国房地产开发投资额从4902亿元增加到71804亿元，12年间增长了13.6倍，年均增长率达到23.9%，远高于国内生产总值10%的平均增长速度。

从2000——2004年，中国房地产开发投资额占GDP的比重逐年增加，从5.48%提高到9.64%；2005年有所下降，在2007年达到10%以上，2009年为10.8%，2010年为12.13%，2011年为13.09%，2012年达13.83%。从逐年提高的比重可看出，房地产业占中国经济的支柱产业地位越来越明显，这其中还不包括房地产业对其他产业以乘数效应产生的间接贡献。

第二，房地产业与固定资产投资。2000——2012年全年房地产开发投资总额从4902增加到71804亿元，12年间增长了13.6倍；全社会固定资产投资总额从32917.7亿元增加到374676亿元，12年间增长了10.4倍。12年间房地产开发投资额年均增长率达到23.9%，高于同期全社会固定资产增长速度（21.7%）。同时，房地产开发投资额持续快速增长，其占全社会固定资产投资的比重也从2000年的15.14%上升到2011年的19.84%和2012年的19.16%。2000——2012年，房地产开发投资额增量占全社会固定资产投资额增量的19.55%，成为中国固定资产投资规模和速度的重要力量来源。

房地产业作为全社会固定资产投资的决定性力量，对GDP的增加具有相当效用（GDP=投资+出口+消费，而政府对出口和消费的作用是非常有限的）；且作为我国的支柱性产业，与其它产业、银行有着千丝万缕的关系。所以，虽然中央政府早就意识到房地产市场泡沫问题，但政府作为理性的经济人，以寻求自身利益最大化为目标，其并未进行真正的宏观调控，而那些所谓的“稳定房价”、“避免大起大落”的折中政策只是行政调控，不能起到真正作用。

三、总结

通过前面的实证分析得知，我国房地产市场现状不容乐观，存在较为严重的泡沫，特别是一些大城市，泡沫已十分严重。而导致房地泡沫的因素是多方面的，既有宏观经济因素、又有微观经济因素，同时还包括非经济性因素及其它制度性因素等。本文主要归纳为土地的特殊性、土地财政政策与土地供应，房地产市场结构失调，政府宏观调控乏力三方面。对此，国家应改变我国当前的与GDP直接挂钩的政府政绩考核制度，加强对于土地供应的监管力度；完善住房保障体系，加快保障性住房和经济适用房建设，增加中低价位商品房土地供应；权衡多方利益，不断完善房地产调控政策，切实发挥宏观调控政策的效果。

参考文献：

[1] 高洪博.上海房地产泡沫的经济学分析及其治理[D].南京：南京财经大学，2009.

[2] 陈 枫.城市房地产市场泡沫度测量及其差异研究——以北京、上海、杭州和武汉为例[D].杭州：浙江大学，2012.

[3] 张世芹.我国房地产市场泡沫研究[D].上海：华东师范大学，2010.

[4] 吴福象，姜凤珍.租售比、房价收入比与房地产市场调控——基于区域差异化市场比较的实证分析[J].当代财经，2012（6）：80-88.

[5] 范志勇.中国房地产政策回顾与探析[J].学术交流，2008（8）：60-66.

[6] 丁 军.“土地财政”对房地产市场价格的影响[J].经济研究，2010（10）：32-33.

[责任编辑：金永红]

通过累计土地购置面积和开发面积的对比，可以直观的看出我国土地市场土地囤积程度。土地囤积量连年上升，囤积力度不断加大，同时推动房地产市场垄断的不断升级。截至2009年我国土地的囤积量达到11.61亿平方米，占总开发面积的53.4%，即目前购买的土地超过一半都没有进行开发。这说明高房价的背后是土地的大量囤积及炒买炒卖等投机行为推动着。

（二）房地产市场结构失衡

房地产市场主要是以开发商为主导的“卖方市场”。其为了最大化的追求自身利益，将大量资源投入到利润较高的高端市场，而对于低端市场，比如经济适用房、中小户型房及廉租房则认为是政府的事情。所以，当前我国房地产供给结构不合理——产品大量向非普通性住房和中高价位房集中，而与居民基本需求密切相关的普通住房和中低价位房严重短缺，这一定程度上挤出了部分潜在消费者的需求；但由于自住的刚性需求，加上人民币升值预期、二次置业的改善性需求、“房价跌不下去”的心理预期等共同作用，进一步推动了房价上涨。

（三）政府宏观调控乏力

1998年7月，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，我国在全国范围内实行停止住房实物分配制度，推行住房货币化分配制度，稳步推进住房商品化、社会化改革；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。自此，我国住房政策转变为房地产产业政策，房地产业成为拉动我国国民经济增长的重要力量。随着房地产业的蓬勃发展，在国民经济中占据“牵一发而动全身”的核心地位，即使政府意识到我国房地产存在严重的泡沫问题，但从理性选择的视角，其往往采取“维稳”、“限购”等象征性的行政调控，并未进行实质性的宏观调控。

第一，房地产业对国民经济增长的带动。房地产业作为国民经济的支柱产业，对扩大内需、拉动相关产业、增加就业、促进国民经济发展起着重要作用。通过计算2000——2012年房地产开发投资额和房地产开发投资额占GDP的比重，可得出：我国房地产开发投资额数量大，增长快速，对国民经济增长带动作用明显。自2000——2012年，我国房地产开发投资额从4902亿元增加到71804亿元，12年间增长了13.6倍，年均增长率达到23.9%，远高于国内生产总值10%的平均增长速度。

从2000——2004年，中国房地产开发投资额占GDP的比重逐年增加，从5.48%提高到9.64%；2005年有所下降，在2007年达到10%以上，2009年为10.8%，2010年为12.13%，2011年为13.09%，2012年达13.83%。从逐年提高的比重可看出，房地产业占中国经济的支柱产业地位越来越明显，这其中还不包括房地产业对其他产业以乘数效应产生的间接贡献。

第二，房地产业与固定资产投资。2000——2012年全年房地产开发投资总额从4902增加到71804亿元，12年间增长了13.6倍；全社会固定资产投资总额从32917.7亿元增加到374676亿元，12年间增长了10.4倍。12年间房地产开发投资额年均增长率达到23.9%，高于同期全社会固定资产增长速度（21.7%）。同时，房地产开发投资额持续快速增长，其占全社会固定资产投资的比重也从2000年的15.14%上升到2011年的19.84%和2012年的19.16%。2000——2012年，房地产开发投资额增量占全社会固定资产投资额增量的19.55%，成为中国固定资产投资规模和速度的重要力量来源。

房地产业作为全社会固定资产投资的决定性力量，对GDP的增加具有相当效用（GDP=投资+出口+消费，而政府对出口和消费的作用是非常有限的）；且作为我国的支柱性产业，与其它产业、银行有着千丝万缕的关系。所以，虽然中央政府早就意识到房地产市场泡沫问题，但政府作为理性的经济人，以寻求自身利益最大化为目标，其并未进行真正的宏观调控，而那些所谓的“稳定房价”、“避免大起大落”的折中政策只是行政调控，不能起到真正作用。

三、总结

通过前面的实证分析得知，我国房地产市场现状不容乐观，存在较为严重的泡沫，特别是一些大城市，泡沫已十分严重。而导致房地泡沫的因素是多方面的，既有宏观经济因素、又有微观经济因素，同时还包括非经济性因素及其它制度性因素等。本文主要归纳为土地的特殊性、土地财政政策与土地供应，房地产市场结构失调，政府宏观调控乏力三方面。对此，国家应改变我国当前的与GDP直接挂钩的政府政绩考核制度，加强对于土地供应的监管力度；完善住房保障体系，加快保障性住房和经济适用房建设，增加中低价位商品房土地供应；权衡多方利益，不断完善房地产调控政策，切实发挥宏观调控政策的效果。

参考文献：

[1] 高洪博.上海房地产泡沫的经济学分析及其治理[D].南京：南京财经大学，2009.

[2] 陈 枫.城市房地产市场泡沫度测量及其差异研究——以北京、上海、杭州和武汉为例[D].杭州：浙江大学，2012.

[3] 张世芹.我国房地产市场泡沫研究[D].上海：华东师范大学，2010.

[4] 吴福象，姜凤珍.租售比、房价收入比与房地产市场调控——基于区域差异化市场比较的实证分析[J].当代财经，2012（6）：80-88.

[5] 范志勇.中国房地产政策回顾与探析[J].学术交流，2008（8）：60-66.

[6] 丁 军.“土地财政”对房地产市场价格的影响[J].经济研究，2010（10）：32-33.

[责任编辑：金永红]

通过累计土地购置面积和开发面积的对比，可以直观的看出我国土地市场土地囤积程度。土地囤积量连年上升，囤积力度不断加大，同时推动房地产市场垄断的不断升级。截至2009年我国土地的囤积量达到11.61亿平方米，占总开发面积的53.4%，即目前购买的土地超过一半都没有进行开发。这说明高房价的背后是土地的大量囤积及炒买炒卖等投机行为推动着。

（二）房地产市场结构失衡

房地产市场主要是以开发商为主导的“卖方市场”。其为了最大化的追求自身利益，将大量资源投入到利润较高的高端市场，而对于低端市场，比如经济适用房、中小户型房及廉租房则认为是政府的事情。所以，当前我国房地产供给结构不合理——产品大量向非普通性住房和中高价位房集中，而与居民基本需求密切相关的普通住房和中低价位房严重短缺，这一定程度上挤出了部分潜在消费者的需求；但由于自住的刚性需求，加上人民币升值预期、二次置业的改善性需求、“房价跌不下去”的心理预期等共同作用，进一步推动了房价上涨。

（三）政府宏观调控乏力

1998年7月，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，我国在全国范围内实行停止住房实物分配制度，推行住房货币化分配制度，稳步推进住房商品化、社会化改革；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。自此，我国住房政策转变为房地产产业政策，房地产业成为拉动我国国民经济增长的重要力量。随着房地产业的蓬勃发展，在国民经济中占据“牵一发而动全身”的核心地位，即使政府意识到我国房地产存在严重的泡沫问题，但从理性选择的视角，其往往采取“维稳”、“限购”等象征性的行政调控，并未进行实质性的宏观调控。

第一，房地产业对国民经济增长的带动。房地产业作为国民经济的支柱产业，对扩大内需、拉动相关产业、增加就业、促进国民经济发展起着重要作用。通过计算2000——2012年房地产开发投资额和房地产开发投资额占GDP的比重，可得出：我国房地产开发投资额数量大，增长快速，对国民经济增长带动作用明显。自2000——2012年，我国房地产开发投资额从4902亿元增加到71804亿元，12年间增长了13.6倍，年均增长率达到23.9%，远高于国内生产总值10%的平均增长速度。

从2000——2004年，中国房地产开发投资额占GDP的比重逐年增加，从5.48%提高到9.64%；2005年有所下降，在2007年达到10%以上，2009年为10.8%，2010年为12.13%，2011年为13.09%，2012年达13.83%。从逐年提高的比重可看出，房地产业占中国经济的支柱产业地位越来越明显，这其中还不包括房地产业对其他产业以乘数效应产生的间接贡献。

第二，房地产业与固定资产投资。2000——2012年全年房地产开发投资总额从4902增加到71804亿元，12年间增长了13.6倍；全社会固定资产投资总额从32917.7亿元增加到374676亿元，12年间增长了10.4倍。12年间房地产开发投资额年均增长率达到23.9%，高于同期全社会固定资产增长速度（21.7%）。同时，房地产开发投资额持续快速增长，其占全社会固定资产投资的比重也从2000年的15.14%上升到2011年的19.84%和2012年的19.16%。2000——2012年，房地产开发投资额增量占全社会固定资产投资额增量的19.55%，成为中国固定资产投资规模和速度的重要力量来源。

房地产业作为全社会固定资产投资的决定性力量，对GDP的增加具有相当效用（GDP=投资+出口+消费，而政府对出口和消费的作用是非常有限的）；且作为我国的支柱性产业，与其它产业、银行有着千丝万缕的关系。所以，虽然中央政府早就意识到房地产市场泡沫问题，但政府作为理性的经济人，以寻求自身利益最大化为目标，其并未进行真正的宏观调控，而那些所谓的“稳定房价”、“避免大起大落”的折中政策只是行政调控，不能起到真正作用。

三、总结

通过前面的实证分析得知，我国房地产市场现状不容乐观，存在较为严重的泡沫，特别是一些大城市，泡沫已十分严重。而导致房地泡沫的因素是多方面的，既有宏观经济因素、又有微观经济因素，同时还包括非经济性因素及其它制度性因素等。本文主要归纳为土地的特殊性、土地财政政策与土地供应，房地产市场结构失调，政府宏观调控乏力三方面。对此，国家应改变我国当前的与GDP直接挂钩的政府政绩考核制度，加强对于土地供应的监管力度；完善住房保障体系，加快保障性住房和经济适用房建设，增加中低价位商品房土地供应；权衡多方利益，不断完善房地产调控政策，切实发挥宏观调控政策的效果。

参考文献：

[1] 高洪博.上海房地产泡沫的经济学分析及其治理[D].南京：南京财经大学，2009.

[2] 陈 枫.城市房地产市场泡沫度测量及其差异研究——以北京、上海、杭州和武汉为例[D].杭州：浙江大学，2012.

[3] 张世芹.我国房地产市场泡沫研究[D].上海：华东师范大学，2010.

[4] 吴福象，姜凤珍.租售比、房价收入比与房地产市场调控——基于区域差异化市场比较的实证分析[J].当代财经，2012（6）：80-88.

[5] 范志勇.中国房地产政策回顾与探析[J].学术交流，2008（8）：60-66.

[6] 丁 军.“土地财政”对房地产市场价格的影响[J].经济研究，2010（10）：32-33.

[责任编辑：金永红]