服務業占比高 房價就高 房價地理學 讓你發現潛力投資城市！

程安逸

兩年前，當全大陸主要城市房價正醞釀新一輪迅猛上漲的時候，在廣州天河一家金融企業工作的黃先生也匆忙入市，在緊鄰廣州的老家佛山市南海區買了一套三居室的新房。

現在黃先生對自己當時的選擇頗為後悔，因為兩年過去，當廣州市區的房價大多漲了三成後，佛山的房子卻幾乎未動。「相比兩年前，這錢還不如存餘額寶。」黃先生說，即便是廣佛同城化已推進了五六年，但廣佛之間的房價仍有巨大鴻溝，例如在廣佛交界處，相隔一兩公里，廣州的樓盤房價是佛山的兩倍以上。

這種差距的背後，本質上是產業結構和城市行政等級的不同。通過對珠三角、閩三角、蘇滬地區、京津唐地區主要城市的研究發現，在一個經濟區域內，行政等級越高的城市，其服務業占比也會越高，相應的房價也越高。與之相反，該區域範圍內以傳統製造業為主的城市，房價會比服務業為主的城市低不少。

三產占比高 房價就高

一般性而言，經濟發達的城市憑藉優質的社會公共資源和良好的就業機會對流動人口形成了強大的吸引力，大量的流動人員到大城市後，融入大城市的願望十分強烈，這也使得大城市「磁場效應」明顯。

有媒體對2013大陸公共財政收入最高的50個城市對城市的人口吸引力進行排名。其中上海以953.5萬的人口淨流入數量位列人口吸引力城市之首；首都北京排名第二，人口淨流入數為771.8萬；深圳排在第三，人口淨流入數為755.59萬。

按照統計，中國大陸的人口淨流入超過100萬的城市共有22個，而目前房價最高的城市基本都出現在這22個城市中。

不過，人口的淨流入雖然重要，但並非影響房價的唯一要素。例如，東莞人口淨流入位居全國第4，為643萬，是戶籍人口的3.46倍；佛山人口淨流入位居全國第8，為348萬，與戶籍人口基本相當。但這兩個城市的房價均未過萬，與區域內的兩個中心城市廣州和深圳均有較大的差距。

同樣的情況也出現在閩南和蘇南。以泉廈為例，改革開放後憑藉民營輕工業的蓬勃興起，泉州的人口的淨流入達到136萬，泉州的經濟總量高居福建第一，但至今泉州的房價也就相當於廈門的1/3多一點。

這種差距背後的因素在於產業結構的不同。例如，在珠三角地區，廣州的第三產業占比64.6%，服務業對經濟增長的貢獻率為70.6%。深圳三產占比56.5%，東莞三產占比53.8%，佛山占比為36.1%，中山為42%。

在閩南，廈門三產占比達51.6%，泉州僅為34.9%。在長三角，南京和上海的三產占比分別為54.4%和62.2%，而蘇錫常則分別為45.7%、46%、45.2%。在京津唐地區，北京三產占比高達76.9%，天津只有48.1%，重工業城市唐山則只有32.1%。

業內稱，服務業強的城市，往往是因為傳統工業產業等已經逐漸外遷，整個城市的發展實力在提升，產業的品質在提升。「新的產業會對相應的地產市場產生新需求。服務業發達的背後，往往是商業地產發達以及商圈繁榮的一面，此類物業對於房價的帶動作用很高。」

其次，服務業背後也是引起城市消費結構轉變的內容。尤其是包括諮詢、會計、奢侈品商業等行業的進入，提高了城市的消費結構，推動了物價和房價的上漲。再次，服務業強的城市，就業接納能力強，人口導入快，自然會引起房價的上漲。

廈門市政協常委、集美大學房地產研究所所長李友華教授稱，隨著城市的發展，中心城市的製造業不斷向郊區和周圍城市轉移，大城市中心城區逐漸以服務業為主。產業經濟結構決定了收入水平，而收入水平又影響了房價走勢。

李友華分析說，像佛山、泉州等以勞動密集型製造業為主的城市，雖然外來人口也很多，但由於收入比較低、流動性比較強，因此並沒有轉化為有效的購買力。相比之下，以服務業為主的城市，聚集的高端人才更多，收入比較高，穩定性好，他們留下來落戶的機會、能力和願望也要強很多。

中原地產首席市場分析師張大偉說，二產和三產的財富集中度不同。以二產為主的城市，缺乏白領階層，以外來進城務工人員為主，雖然外來人口很多，但形不成有效置業，包括商業地產在內的服務業難以發展。

而像北方一些重化工業為主的製造業大市，由於其製造業主要是大型央企、國企，工業化進程較早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚戶區改造，這也拉低了房價。

吸附效應

產業結構的背後，對應的是這個城市的行政等級，在區域中所處的地位以及教育、醫療等公共資源的分配。

例如，在珠三角，廣州和深圳是副省級城市，而其他城市只是普通地級市，整個廣東省最好的教育、醫療等公共服務資源大多集中在廣深。因此廣佛交界處距離一兩公里房價卻相差一倍的背後，正由於廣州和佛山兩座城市的資源不同。在長三角也是如此，上海作為直轄市，是整個長三角的龍頭；南京則是副省級省會城市，其所擁有的公共資源均非蘇錫常三個地級市所能企及。

「產業結構的背後和城市的行政等級是緊密相關的。」張大偉說，行政級別高的城市，會帶來更優質的資源導入，對於產業導入、城市規劃方面都會更有優勢。「產業結構的背後，也是各類收入、城市顯性和隱性福利的表現，此類福利多，自然會增強城市的競爭力，相應的資源價格自然會上升。」

另一方面，由於行政級別高，中心地位突出，這些三產占比較高的中心城市對周圍也形成了較強的吸附能力。

以閩南的泉廈為例，改革開放後泉州以紡織鞋帽為主的民營經濟蓬勃興起，在不少企業做大到一定程度之後，為了吸引研發行銷等方面的中高端人才，這些大企業將公司研發行銷總部搬到了城市環境更好的廈門，從而帶走了包括稅收在內的不少資源。曾經有泉州市領導對此憤憤不平。

「這是沒有辦法的事情，你不這麼做，要讓人家高端人才來我們這裏，他們肯定會猶豫。但到廈門的話，招攬人才就方便很多。」泉州晉江一位企業家表示。

這也正是以服務業為主的中心城市對周圍的吸附作用。表現在樓市上，在民營經濟發達的泉州，經商群體十分龐大，很多人選擇到城市建設、公共服務等資源更好的廈門置業。

同樣的情況也出現在珠三角和長三角。例如東莞、佛山、中山等地的經濟十分發達，民間財富雄厚，但這些地方的中高端購買力還是主要流向了廣深兩個以服務業為主的副省級城市。

張大偉稱，決定未來城市房價走勢最重要的兩個因素是三產的發展水平和公共配套服務。行政級別高的城市，擁有的公共資源更多，很容易吸附周圍城市的資源，因此像南京，GDP總量不如蘇州、無錫，廈門GDP總量不如泉州，但南京、廈門的房價卻更高。