对土地增值税纳税筹划的浅析

摘要:近年来随着房地产高速发展及税收政策不断完善，国家加强了对房地产企业税收征管工作，特别是土地增值税计算复杂、申报较难，是房地产企业税负非常重的税种。纳税筹划不但影响土地增值税本身，同时也影响企业的其他税种如企业所得税等，做好土增税纳税筹划管理工作，使企业在综合节税同时，实现企业价值最大化，是房地产企业良性发展的前提保障。本文从纳税筹划的作用说起，结合目前税收政策，浅谈大多数房地产企业在土地增值税筹划上存在的问题及解决的对策，希望对今后的土地增值税管理起到一些借鉴。

纵观我国近几年的经济走向，国家对房地产企业宏观调控，出台了一些土地增值税的税收优惠政策，如何运用这些政策使企业在满足自身发展的需要，符合国家税收政策合理纳税的同时，科学地节税既是房地产企业面临的机遇又是一个新挑战。

一、土地增值税纳税筹划含义及意义

(一)土地增值税纳税筹划的含义

纳税筹划是纳税人在符合税法规定，从自己的经济利益最大化出发，对企业生产经营中的投资、融资、理财等方面进行事先规划与安排，最终达到节约税收支付的目的。其前提条件是在熟练掌握国家税法税收优惠政策前提下，采取正当手段通过细致研究与周密规划，合理有效避税。

(二)土地增值税纳税筹划的作用

我国税制逐渐与国际接轨，纳税筹划空间在逐步增大，所以土地增值税纳税筹划作用日显重要。它有利于提高企业的管理水平和相关业务人员的专业技术含量，更有助于房地产企业更好地适应外部环境从而合理有效地配置资源。最终促进房地产企业的良性发展。

二、当前我国房地产企业土地增值税纳税筹划管理中出现的问题

(一)缺乏纳税筹划的专业人才

纳税筹划不是机械简单的计税报税，更不是钻空子逃税。实质是一种高层次、高尖端团队作业活动。它要求企业应该有专门纳税筹划团队，通过研究与探讨，最终筹划出适应本企业的纳税方案并付诸行动，有懂财务专业人员，又有税收政策高层次税务专家，还有经济及法律顾问等。这些是房地产企业做好纳税筹划的基础。但是大多数房地产企业由于条件所限，优秀人才本来就少，复合人才更少，这种现象普遍困扰着大多数房地产企业。

(二)对税务政策理解不全面，导致会计处理不当

多数房地产企业缺乏税务筹划高端人才，对国家税收政策理解不是很到位，更谈不上加以灵活运用，有时还会产生片面错误的理解。最终导致丧失税收优惠给企业带来机遇以及错误的理解给企业带来的风险，这样加大了企业纳税成本增加，影响了企业发展。如开发产品成本的核算中的利息支出扣税的两种算法对土地增值税都产生极大的影响，这是企业必须加以关注的地方，但是这些又恰恰是企业容易忽视。

(三)不及时关注税务发展的动态，导致税收政策不能很好地运用

税法与国家政策相适应，也在不断调整与完善，房地产企业涉及税种多，核算复杂，更应该及时准确掌握国家税收动态，才能正确响应国家政策的同时享受国家的税收优惠，最终达到降低企业税务成本，使整体价值最大化。如在建房出售、经济房、精装修房、代建房、在销售房中代收费用方面、高低税率相分离等等有关问题需要根据本单位实际情况具体分析，需要具有专业知识的同时掌握国家的税收信息动态，这方面许多房地产企业还需要有待加强提高。

(四)缺乏对整体利益与部分利益的整合分析，从而导致总体税负增加

在实际工作中，房地产企业某些税负影响着其他税负，从而影响利润，最终影响企业的持续发展。但是许多房地产企业为了获得一些局部的优惠政策没有考虑企业整体税负的轻重以及企业纳税筹划前后对其他税率及利润的影响，更没考虑给企业带来的经济风险与财务风险就马上进行实施。这样造成的后果在享受了税收优惠的同时也增加了许多非税支出，如企业注册费用、机构设置费、政府规费等等。还有的企业不根据自己的实际情况建立了许多子公司，在享受了一些税收优惠的同时却缴纳大量的企业所得税。这种不加以考虑舍大求小的盲目做法不值得提倡。

三、加强房地产企业土地增值税纳税筹划管理的措施和建议

(一)组建纳税筹划部门，加强纳税筹划人才的培养

房地产企业应成立纳税筹划部门，并有主要领导担当负责人，这是加强财务管理需要。其次更应该注重纳税筹划方面的专业人才培养，这些是房地产企业合理节税的重要人力资源。房地产企业可以通过各种手段鼓励和激发财务人员在完成本职工作的同时积极通过其他方式全面提升自己。如积极参加税务师考试以及纳税筹划方面的专业知识培训，使自身素质与综合业务水平不断提高，拓展思维有助于税务筹划正确判断与反映。房地产企业也应该委托或聘用注册税务师等，检查并指导企业土地增值税纳税筹划管理工作。

(二)仔细研读税法并将之运用到财务处理中

有了上述的核心人员及专业人才，就要发挥团队作业、协同效应，要细读税法，认真研究，并结合企业自身业务情况，将税法精髓灵活应用到账务处理中。如果企业处理免税状态则可通过减少库存，增加销售，加大利润。如果企业处于纳税状态则反之。如企业的利息扣除在考虑有无票据上也结合企业利润去分析做账，这样也达到了合理避税的目的。

(三)及时密切关注国家土增税条文变化，合理避税

对土增税税务政策认真学习、准确把握，对业务涉及的各个环节、细节了如指掌，积极思维，才能合理节税。土增税筹划要点：适度加大成本。为提高开发产品去化率，在市场可以接受的范围内，采取适当加大公共配套设施的投入，改善开发小区的环境，提高装修档次等手段，增加卖点，快速占领市场;与有实力开发商合作建房：一方提供土地，一方出资金，建成后按比例分房，双方均不征土增税。房产建成后分得的房屋再次转让，应征土地增值税;将转让房地产开发项目变为转让股权。股权转让只是股东变化，原公司继续存在，没发生房产权属转移，不征土增税，从而节税，但要注意考虑股权转让方由此产生的所得税。

企业可综合运用上述一些办法，最终达到房地产企业整体税负最小、企业价值最大化。

(四)结合具体业务、具体情况，制定本企业切实可行避税方案

多年从事地产工作，使我深深体会到，税务筹划人员不仅对财务业务熟悉，还要拓展工作思路，要对规划设计、工程进度等有较深入了解，包括与有关政府部门互动等方式，在业务早期就留意、研究有关税务问题，保证项目工程等顺利开展的同时，在税务方面尽可能对企业有利。税务缴纳及方式，主要由业务类型决定，所以我们更应该在合同签订时，提供税务方面的专业意见。比如项目高层住宅是精装交楼还是毛坯交楼呢？经过测算，若精装修交楼，公司虽增加近几千万成本，但由于进行精装修，这部分费用可计入开发成本，同时还可加计扣除，土地

增值税马上由税率高档（如60%）降为低一档（如50%），土地增值税大幅降低，两者相抵后，企业利润没有太大变化，但对项目带来的好处是给高层业主提供更好便利，整体提升居住价值和生活品质，使小区提高档次，跻身高端楼盘，对项目推广大有益处。支持高层精装交楼，从而为公司决策提供数据支持。

土增税筹划要基于对房地产业务涉及的各个环节、细节了如指掌，包括对税法、地产政策等准确把握，仔细研究，积极思维，才能想出切实可行的解决问题的避税方案。

(五)综合分析税负，全面考虑整体利益

建立税务数据库，及时收集最新税法的有关政策，并做出相应的反映，合理有效地避税这是房地产企业不可回避的话题。但是凡是都应该“一分为二”地去看待，正确合理把握这个“度”很重要。这就要求房地产企业对企业经营活动进行全面周密的考虑，在要考虑税收局部成本的同时，更要考虑整体税负的效果，进而考虑企业价值利润，这样才能有效避免极左极右的错误方案。

四、结束语

土地增值税是房地产企业的重要税种，合理筹划既可以节约税务成本又可以促进企业的效益增加，所以必须加强纳税筹划的管理和实施，这样才能促进房地产企业的健康发展。