浅谈中国房地产企业的融资方式——房地产投资信托基金

摘要:近几年来，中国的房地产行业处于较不景气的阶段，国家和地方政府都在对此做出相应措施，而要加强房地产投资建设，首先要解决房地产企业的融资问题。本篇文章将对中国近年房地产企业的融资情况进行分析，探究融资渠道的多样性，并着重对房地产投资信托基金进行研究，以解决投资信托基金在中国的实行问题。

一、中国房地产企业的融资情况

中国房地产行业兴起于20世纪80年代，在经过20多年的成长发展，已经成为中国国民经济的支柱产业之一，在很大程度上影响着国民经济的发展，尤其是在中国向城市化迈进的道路上，房地产行业发挥着巨大的作用。据国家统计局数据显示，2013年全国房地产开发投资86013亿元，约占全国固定资产投资额的20%。同时房地产作为资金密集型产业，从其开发经营、投资建设乃至消费流通过程中都需要资金的维持，所以融资问题至关重要。

纵观中国房地产行业的发展历程，融资问题一直存在。过去房地产企业融资渠道比较单一，多数以银行巨额信贷为主，融资方式具有较大的局限性，然而随着经济的发展，信托、基金等产品的快速兴起，房地产企业在这些领域都有了较大的涉入，虽然这只是融资渠道的冰山一角，但随着这些产品的发展，必然有利于房地产企业解决融资问题，增加融资方式的多样性。

现阶段中国房地产企业的融资方式可以分为内部融资和外部融资，内部融资主要由企业自有资金和预收账款组成，而外部融资种类则很多，除了银行信贷这个主要融资渠道外，还有上市融资、债券融资和投资信托等。可以看出中国房地产已经发掘出多种融资渠道，但融资渠道依旧以银行信贷为主，这是由于中国金融体制和证券市场还不够成熟，融资观念比较保守，而且相关的法律制度也不够完善，所以中国还没有形成一个稳固的房地产市场去进行多元化的融资活动。

虽然融资渠道的多样性受到众多因素的限制，但随着近年房地产投资信托基金REITs的快速发展，中国也开始高度重视并尝试实行这种方式拓宽融资渠道。2008年12月，国务院下发的“国九条”中明确强调了创新融资方式的重要性，并提出房地产投资信托基金等多种融资方式，拓宽了企业的融资渠道。2010年中国人民银行工作会议指出，要不断提高金融市场的广度和深度，并加快开展房地产投资信托基金试点工作。

二、房地产投资信托基金的概念

房地产投资信托基金也称为房地产投资信托，国外称为REITs，是指信托公司通过与投资者签订合同，利用投资者的资金发行股票，从事房地产或房地产抵押贷款投资，然后委托或聘请专业的机构和人才实施具体的经营管理，将收益分配给投资者的一种资金信托投资方式，通常以股份公司或契约型信托的形式出现。REITs最早出现在美国，它是美国房地产金融领域的重要创新，然而中国的房地产投资信托基金则是自2003年中国人民银行颁布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》而兴起并迅速发展的，另外由于央行对房地产信贷资金的限制，为了缓解这种压力，房地产投资信托基金获得了大规模的发展空间，并经过十年的成长逐渐在房地产企业的融资渠道中占据重要地位。

房地产投资信托基金具有易变现、风险小和收益稳定等特点，这些优点成功吸引了一大批投资者参与到基金活动中，然而中国作为REITs的“初学者”,在很多方面还不是很成熟，所以中国应该在分析其在本国发展局限性的基础上，通过相关政策的改革不断对其试行，并加以法律制度等方面的规范，让其尽快与中国房地产市场相融合，早日投入大规模、系统化的发展中。

三、房地产投资信托基金在中国发展的局限性

(一)相关法律法规的缺乏

房地产投资信托基金离不开相关法律法规的支持。目前，中国颁布了《公司法》、《信托法》等法律文件来规范企业的日常经营活动和相关业务事项，但针对房地产投资信托基金还没有形成相关的法律法规，使其没有受到法律上的规定和保障，从而阻碍了投资信托基金在中国的发展。

(二)相关税收体系的不健全

在美国，税法规定房地产投资信托基金在将利益分配给投资者时是不用缴纳公司所得税的，这无疑促进了美国房地产投资信托基金的发展，也引起了一大批投资者的兴趣。而在中国，由于中国相关税法的不健全，并没有对房地产投资信托基金方面实行有关的税收优惠政策，因此限制了投资信托基金在中国的发展，也降低了国内一大批投资者的积极性。

(三)配套管理措施的不完善

中国有很多金融机构，然而在经济快速发展的背景下，金融机构并没有具体形成相关的管理制度来管理机构单位，也没有对房地产投资信托基金实行配套的管理方案，从而导致信息不对称，信息披露不透明。如果没有形成一个监督机构来监督金融机构的业务，那么投资者的利益就会遭受风险。另外如果发生经济危机，房地产投资信托基金也会深受其影响，经济不景气将会影响基金的收益，这也说明其抗风险能力不强，缺乏相关制度的管理保护。

(四)专业人才的稀缺

一个好的项目需要专业的人才来对其进行管理，然而由于房地产投资信托基金在中国兴起的时间不长，中国并没有形成相当大的既对投资信托基金业务完全掌握又对中国房地产市场局势十分了解的专业人才团队，所以加强对专业人员的培养，壮大人才队伍十分有必要。没有专业的人才对其进行运行管理，投资者以及管理人员自身的利益就没办法得到保障，就很难实现基金在未知风险市场上的运行。

四、中国实行房地产投资信托基金的政策建议

(一)选择合适的推行时间

房地产投资信托基金有利于解决房地产企业融资困难的问题，它缓解了资金链的危机，保证了资金的运转流通，但是由于目前国内房地产市场较不稳定，经济波动较大，这使得发行投资信托基金的不确定性、风险性增加，所以中国应当在一个正确合适的时机，大力发展推行投资信托基金。

(二)制定相关的政策和法律法规

中国应该制定相关的投资信托基金法律法规来保证其正常运行，同时可以针对投资渠道、投资资金比例等进行相关规定，加强对投资信托基金的管理，在税法方面，中国政府也可以借鉴美国的经验，实行税法优惠政策，带动投资者的积极性。在基金业务的经营过程中，中国政府也应该颁布相应规范文件，针对具体业务实施有关的细则。

(三)完善房地产投资信托组织结构的建设

中国房地产投资信托基金必须建立严密的组织机构，包括管理机

构、监督机构等重要机构，全面规范基金的内部组织，保证其合法合理的运行。中国也应该像国外学习，建立一个集信托公司、抵押银行等融一体的多元化的投资机构，在国内和国外都有自己独立的部门进行投资信托基金的运作，强化组织结构的建设。

(四)加强风险防范

在进行房地产投资信托基金业务的时候，时常会遭受包括道德风险和流动性风险在内的多方面风险，这时就需要政府建立一个监管体系去监管投资信托基金的运作，监控其流动性风险等一系列风险，同时中国也可以采用有限合伙形式去解决问题，防范道德风险。而且中国的房地产信托投资公司应当完善信息披露制度，真实准确地披露信息，包括收益、年报等相关报告，保证信息的完整性与对称性，不仅仅是简单地披露，更是要把相关报告中的具体情况做一个详细说明，披露的内容要完整。

(五)加大专业人才的培养

加强房地产投资信托人才的培养，既需要建立一个强大的专业管理人才团队，使团队中的每一名成员都需要对房地产市场熟悉、对基金业务熟练，能够很好地管理运作投资信托基金，也需要其它方面的人才来辅助实行这项基金，例如引进会计师、审计师等服务性专业人才，使整个管理流程更加完整，形成一个大的投资信托体系。专业人才是发展投资信托基金的主力军，他们对基金的运行起关键性的作用。

五、结束语

房地产投资信托基金作为一个新兴的融资渠道，它既可以解决房地产企业融资困难、渠道单一的问题，也可以带动信托公司等相关行业的发展，因此，投资信托基金将会是未来房地产企业融资的必然趋势，中国房地产将会逐渐形成以投资信托基金为核心，以传统融资方式为基础的融资体系。