南京地区住宅项目单双层地库的选择

高永耀

（南京金名城置业有限公司，江苏 南京210019）

0 引言

在住宅项目中，地库成本约占总成本的15%～30%，投资大，建设期长。 因此如何优化设计，控制成本，做到经济适用，节能降耗，已成为住宅项目方案关注的重点。

地库功能复杂，可优化的内容较多。 本文针对南京地区住宅项目做单层还是双层地库进行探讨， 旨对双层地库在南京地区以及与南京地质类似的其他地区的适用性及设计方法进行探讨。

地库成本高，开挖建设量大，需要解决抗浮、深基坑等问题，层数越少越好。 但是，实际项目中边界条件不尽相同，如果一概而论做单层地库，其结果不一定最经济。 此时需要根据具体情况，做多方案比较。 根据笔者的工作经验，南京地区的地库单双层选择需要关注两个情况：一是近年来，很多项目远离主城区， 容积率≥2.5， 户均车位配比约1.2 辆，若做单层地库，即使做成满堂，也难以满足停车指标。此类情况，如果采用双层地库，则不需要满堂布置即能满足车位需求；同时在集中区域布置车库， 避开楼栋间距非车位模数的停车低效区，极大地提高了停车效率，预留出来的区域，可以便利地布置小区景观绿化、施工道路场地等，一举多得，从宏观上节约了建设成本；二是在水文地质条件较好的区域，因双层地库引起的基坑支护、地库抗浮、施工降水等问题，相对成本较低，加之同等面积土建成本，双层地库优于单层的因素，做双层地库的综合成本往往大大优于单层地库； 根据经验总结，此类项目，应该优先选择双层地库。 现结合南京仙林地区某住宅项目地库设计来分析阐述特定条件下双层地库的优势。

1 土建成本分析

先建立一个理论模型， 假设总建筑面积均为30 000 m2（图1、图2），分别做双层地库和单层地库，其主要工程量数据如表1 所示。

图1 单层地下室图示

图2 双层地下室图示

表1 地序工程量数据 单位：m2

（1）地库底板：双层面积为单层面积的一半，双层地库因埋深更深，水土反力较大，板厚与配筋大，其土建单方成本高于单层地库；

（2）夹层板：双层地库中的夹层板，其荷载仅承受普通车位荷载，其单方成本约仅为普通顶板的一半；

（3）地库顶板：承受覆土、消防车道、回车场等荷载，单双层地库单方成本区别不大。 双层地库面积为单层面积的一半。 且做双层地库时，可以做到非满堂布置，景观覆土、消防车道（回车场地）、管线埋深等可以人为避开地库区域，地库顶板不受此荷载，间接降低土建成本；

（4）地库外墙：双层地库比单层地库外墙面积增加（双层：单层=3 300：2 300），因深度增加，单方土建成本有一定增加；，

（5）模板（含底板砖胎膜）成本：在结构选型相同的情况下，因三种楼板面积差异明显，双层地库成本优势明显；

（6）防水面积：根据理论模型，双层比单层防水面积少45%，成本优势明显。 同时，防水面积的减少，也降低了渗漏几率；

（7）人防因素：同一项目，其人防配建面积是固定的，当做双层地库时，人防一般做在负二层，因负一层有荷载折减效应，其结构构件和配筋量会相应减少，单方成本低于单层地库人防。

为进一步分析成本差异，将上述单双层地库模型进行实际设计，根据施工图核算工程量可知：单层地库土建单方成本为1 829 元，双层地库为1 467 元，差额为每方363 元。另对近年实际工程项目进行成本统计（近似条件，已建成的单层地库4 个，双层地库4 个），双层地库低于单层地库约400 元，其结论与理论模型基本一致。

在不考虑基坑支护、工程降水、抗浮措施的情况下，双层地库的总成本比单层地库土建成本优势明显，其单方成本差异约400 元。

2 地库抗浮措施（抗拔桩）费用差异

（1）单层地库：一般埋深5.3 m，抗浮水位按照室外地面下0.5 m 计算，水头高度4.8 m，地库自重基本满足抗浮要求，一般不需要采取抗拔措施。 人防区层高较高，抗浮水头产生的浮力略高于地库自重（约1 m 水头差），需要打少量抗拔桩；一般项目人防区在地库中占比约25%～30%。

（2）双层地库：一般埋深8.6 m，水浮力大于地库自重，往往需要采取抗浮措施。

以南京仙林某项目为例，总地库建筑面积9 万m2，若采用单层地库方案，则有25%的区域需打抗拔桩，单方费用约50 元，总费用约112 万；若采用双层地库方案，满堂需打抗拔桩，单方费用约80 元/ m2，总费用约730 万，两者差额约620 万。

3 基坑降水

对于地势较高、土质较好的区域（如南京城东、浦口新城、仙林等区域），地下水位较低，基坑开挖时主要为大气补水和土层自然含水，采用坡顶截水和坑底排水方法可以满足施工期间降水要求，整体费用较低，对地库总体成本影响很小。

以上述仙林某项目为例， 采用双层地库方案，基坑开挖深度约8 m，因地势较高，土质干硬，水位较低，施工期间采用截水明排方式，开挖过程中未见地下水，降水费用约90 万元，对于总体成本影响很小。

4 基坑支护

基坑支护费用是单双层地库成本差异的重要影响因素，与其支护形式有直接关系。 而其可采取的形式又与地质条件和周边环境、现场施工组织有直接关联。

4.1 土质情况

土质越好，可以采取的措施越简单，其成本越低；各开挖方式成本比较：自然放坡＜挂网喷浆＜土钉墙＜支护桩。

4.2 周边环境

主要是周边市政道路、地铁、临近周边建筑等，这些场外因素决定了现场是否有足够的水平距离进行放坡，从而直接影响基坑支护成本。

4.3 场地布置

主要指基坑开挖期间的场地及道路布置、施工工序交叉等内容，这些因素需要在施工策划中合理安排，尽量为基坑放坡提供条件，减少人为高边坡，降低基坑支护成本。

4.4 南京地区地质条件与基坑支护形式

南京地区地形起伏变化很大，地质地貌复杂多变。 有山峰、丘陵、阶地、坳沟，有河塘、秦淮河故河道、长江漫滩等。 根据统计，丘陵区域占比约60%，总体属于丘陵地带。

对于目前建设项目较多的热点区域，大体分为两类：①河西、下关、江宁、浦口沿江等区域，此类区域地势较低，地下水位较高，开挖范围土质较差，多为淤泥质土， 基坑支护往往需要采用支护桩形式，成本较高；②浦口靠近老山区域、板桥等岗地阶地区域、仙林等丘陵山脉区域、城东紫荆山及周边山体余脉区域，此类区域地势较高，地下水位较低，开挖范围土质较好，多为干硬性粘土，甚至是岩石层，做双层地库时，深基坑支护可采用放坡、土钉墙等方式，形式简单，工期较短，费用较低。

根据近年项目统计，做双层地库时，南京地区常用的基坑支护形式延米单价大致如下：①放坡+挂网喷浆，约900 元/m2；②土钉支护，约2 300 元/m2；③围护桩，约9 000～10 000 元m2。

综上可见，在南京地区，特别是上述第②种情况丘陵和岗地区域，深基坑支护措施简单，费用低，双层地库具有很大的成本优势。

以上述仙林某项目为例， 采用双层地库方案，基坑开挖深度约8 m，总支护周长约1 600 m，因水位地质条件良好、周边施工场地宽阔，大部分区域可以采用放坡+挂网喷浆方式解决，其余采用土钉墙解决，个别垂直高边坡采用围护桩方式，基坑支护总费用约420 万元，在地库总成本中占比很少。

此项目单双层地库方案综合成本比较见表2，按照地库面积9 万m2计算， 双层地库方案共节约2 470 万元，成本优势明显。

表2 单、双层地库方案综合成本比较 单位：万

5 结语

在住宅项目地库方案比选中， 对于南京丘陵、岗地区域，由于基坑支护、抗浮、降水等措施相对简单，费用低廉，在整个地库成本中占比较小。 因此，双层地库比单层地库有很大的经济优势，应该优先考虑。