人民币贬值对中国楼市带来冲击的原因和现状

【摘要】这些年来，人民币汇率一直是稳定而上升的状态。而正当所有人都习以为常的时候，近期的人民币汇率持续下跌却把国民们吓了着实不小，本文借由近期人民币的波动对中国房地产市场的冲击与影响浅析其中原因。

【关键词】人民币 下跌 房地产市场 冲击

近年来，随着中国经济不断的发展与壮大，人民币在世界货币体系中的地位也一再升高，然而近一周因为美元总体走强、经济下行压力等因素共同影响，人民币突然呈现持续下跌趋势，使人们不由一颤，而其中，人们最关心的莫过于人民币贬值对我国目前楼市的影响。今年1月28日中午，人民币即期汇率跌幅一度达到1.956%，逼近2%的汇率限制，刷新此前最低记录。离岸人民币也同样大跌，一度跌至6.2547。这是人民币一周内三次下跌，在岸人民币一度触及6.2578，跌幅达1.95%。因此，对于资金密集型的房地产行业来说，这绝不是一个好消息，稍有不慎，国民的投资风险就会大大提高。

一、人民币贬值对楼市带来的冲击

在我国，房地产市场在近十年来已成为一个由投机炒作为主导的资金密集型的行业，如果人民币再持续贬值并导致预期的逆转，那么住房市场投资者则会产生退出市场的想法，或是再也不敢轻易地进入住房市场。因为，人民币的贬值不仅会导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国，甚至是再也不敢轻易地进入中国市场，也会导致中国住房资产的价格下跌，而让投资者逐渐放弃这些价格过高的资产。而更为重要的是，人民币贬值不仅可能让早些时候进入国内住房市场的资金逐渐退出住房市场，而且也可能让国内房地产企业早些时候从海外融资成本迅速上升。由此看来，持续的人民币贬值不仅会导致原来的房地产开发项目大受打击，还会使之后的房地产市场呈现衰弱之势，因此甚至会导致更多的密集型房地产企业面临资金断裂的危险。

二、人民币贬值冲击楼市的原因

然而，人民币的贬值对楼市具有如此之大的冲击力，其中原因离不开近几年国民已将房地产作为一种炒作赚钱的工具。我们知道，就当前中国房地产市场的情况来看，尽管国内媒体一直在误导，对外宣称楼市价格高涨的主要原因是供求关系的不平衡，生产的住房不能够满足市场的需求，刚性需求太大，其实不然，楼市价格的持续增长最根本的原因就是因为国内居民一直把炒房作为赚钱的工具，加上股市低迷，人们将手中宽松的资金都作为房产投资。因此，这个以投资者为主导的市场，其价格很大程度上是由投资者及房地产开发商的预期来决定，而这种预期恰恰又取决于当时的金融市场条件。不难可以看出，过去的10年里，中国房价大涨的原因其中之一便是人民币升值，在升值过程中，拥有房产的人的资产迅速升值。而正因为这房产升值的预期，又激发了更多人的买房欲望。所以当人民币像如今一样出现下跌时，这些本拥有的房产也会跟着贬值，人们的信心大大受挫，导致很多原本想买房的人止住了脚步，开发商预期开发的房产难以销售，使得其不得不降低价格以挽回成本。总而言之，人民币能对中国楼市产生如此之大影响，归根结底还是因为国内居民的投机心理。

三、目前状况以及对于冲击的应对方法

按照目前楼市的情况看，人民币的贬值虽然会对其产生一定的不利影响，但是从长远来看，拥有稳健基础的房地产市场并不会因此产生特别巨大的损伤，贬值的趋势性未确立，因此我们完全不必如此惊慌。外资购住房早已被限，而对于内资外流去购境外物业，不一定比国内市场好，欧元在贬值，可能买了就因汇兑损失一笔钱。举个例子，美国楼市复苏不久增幅有限、还有物业税等各种税收加身。相反，内地楼市虽有房产税乌云压顶，但一次性全面推开的可能性不大且尚需时日，房产税所依托房屋登记制度在内地很难完善起来，因此楼市在未来限购全面解除的可能性非常大。对于大型的房地产企业，比如上市公司或是央企，他们应对人民币贬值可以选择海外拓展这条路。因为人民币的贬值，相对来说就是外币的升值，比如万科、绿地这些具有强大的经济预判能力和政策敏感度的企业，事先把部分资产投入到海外，那么在人民币贬值的情况下，就相当于海外资产升值，这可以使他们可以对国内的风险进行一个对冲。而中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2014～2015）》称，2015年中国楼市总体判断是：一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价将稳中有降；房价以软着陆为主，不会出现整体崩盘；各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出；商品房库存积压销售困难，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失。因此，未来房价面临下跌的可能性更大些，所以目前国内居民最好还是选择不出手，等待观望。而对于那些较小型的个体房地产商，为了应对面临破产的风险，只能尽快大量低价抛售或依赖于大型开发商，选择被吞并。

总而言之，人民币贬值对于楼市的冲击是无法避免的，但是这种情况并不会持续，国家近期会通过经济政策调控，对于近两日人民币的贬值，中国外汇投资研究院院长谭雅玲认为，过长时间的升值一定要用贬值来修复和规避它的风险，“升了8年，贬了一年，即使明年再贬一年，这也很正常”。国民应该放宽心态，不必太过于忧虑。

参考文献

[1]博鳌观察.《2015年人民币贬值预期强烈，如何应对》.2015-01-27.

[2]李霁月.《人民币贬值如何影响楼市？》.2015-01-28.

[3]杨伟玲.《人民币8年升值需要贬值来修复》.2015-01-28.

作者简介：王喜红，中国建设银行茂名分行高级经济师，金融工作者，从事银行工作26年，对银行发展史、金融创新和内部管理机制颇有研究。