郑喜明:乐天派的攻守之道

2015-05-08 04:45:15 新理财·公司理财 2015年1期

马珊珊

Cheng Hei Ming: An Optimists Offensive and Defensive Strategies

作为一家专门从事投资管理及资产管理的专业机构,凯龙股权投资管理(上海)有限公司(以下简称凯龙瑞)近期在上海成功举办了以“创见睿行 十年超越”为主题的10周年庆典活动。自2004年成立至今,凯龙瑞已投资管理了23个项目,总投资超过人民币82亿元,投资项目涵盖了高端住宅、商业零售、办公楼和商务园区,其中12个项目已成功退出并实现了良好的业绩,加权平均年回报率达到22.3%(行业平均水平基本在15%到20%左右),最高的甚至达到50%。

凯龙瑞能够取得这些成绩,既有其专业高效团队的努力,更有一个人功不可没。身为香港會计师公会会员,同时也是英国特许公认会计师公会资深会员,凯龙瑞主要创始人之一、董事及执行总裁郑喜明除了具有英国伦敦帝国理工学院和美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院“够分量”的学历背景外,还拥有30年以上深耕房地产及金融领域的国内外经验,这都让他可以站在国际视野的高度,分析国内外政经形势,进而把握行业发展走向。

他相信不管市场是晴天雨天,投资人都有赚钱的机会。随着中国的本地交易越来越接受国际惯例,在房地产投资和杠杆空间打开之际,除了坚守一定的投资法则外,他更关注人的重要性,他多次表达“诚信”这一品质是他做一切业务的核心理念,同时他也认可“进攻”的必要性,因为如果总是循规蹈矩固守某些规则,它必然是无趣的。

大公司经验的沉淀

郑喜明曾经开过花店,也经营过酒吧,但先后都关闭了。后来开始进入大公司工作,职业发展就一直很顺。第一家公司是普华永道,六七年后到英国渣打银行工作,期间先后担任过大中华区财务与风险管理总监及营运总监等职,离开渣打银行后又到瑞安集团任职总经理,负责管理大型住宅项目及一些商业项目的开发与管理。但他一直都怀抱着创业梦想,觉得大企业里很多环境因素都制约他想“做大”的愿望,所以他一直在“等一个机会”。

“创办凯龙瑞之前的三个工作经历都帮我积累了很多经验。”郑喜明认为他在大公司学到了如何建立管理制度、规避风险、培养员工、订立目标、鼓励和激励员工发挥最大潜能等经验,这些在他创业的时候“都用得上”。比如他根据员工的专长安排任务,“如果总是盯着短板不放,双方都不会感到愉快”,同时当员工无意犯错时,他也不会盲目指责而是“调整自己的急性子”,他会选择给予员工更多的理解,“更愿意鼓励他们”。

四个投资法则

市场永远都是复杂且充满风险的,关键是投资人怎样去筛选机会。在郑喜明的投资理念中,第一法则就是不会选择只去炒大势,“一般会避免只去看大势上下”,他会更注重去发现价值,“比如说在买房地产项目时,我会看它是否有增值空间,未来是否有提升价值的可能性,包括物业的质量、租金水平等。”

他的第二条法则是评估风险,这跟他兼具投资人和会计师的双重身份密切相关。会计师一般偏向保守,通常是团队中守球门的那位,不会去进攻。“所以很多人会对我做投资人感到奇怪,因为投资人需要在明知道有风险的时候不去逃避,而会主动评估风险确保其可控,然后就去进攻。”郑喜明称他“进攻和防守的基因都有”,具体的体现就是凯龙瑞是人民币地产私募基金的先驱之一。

“零风险投资基本是不可能的,投资是在有限的风险下获得最佳的回报。”他表示,其中一项重要的投资手段是做敏感度分析,假如资产价格跌5%会发生什么,跌10%又会怎样,如果地产租金不如上涨预期会如何等,他会评估哪一方面的问题更大来预判风险并采取防范措施。

第三法则是诚信。“管人”和“管事”是两个不同的管理活动,作为基金管理人要对投资者负责,所以郑喜明坚持“管人在先”的理念。“整个团队的个人素质很重要,我们的买卖交易都涉及几亿资金,但我们的团队经受住了诱惑,没有发生因为对方给了好处就高价买楼或者低价卖楼的事情。”他认可“宁愿丢掉客户,也不愿丢掉客户的钱”的极致受托人理念,10年来他一直秉承的理念就是找一些志同道合的人,做事情有诚信,看长远,“不会因为在任何一个项目上违反了规则便把以前积累起来的诚信和品牌全部毁掉”。

第四是大方向上不能摇摆。市场中普遍认可的投资之道是无论投资策略还是投资计划,一旦执行就必须严格遵守,因为一旦置身场内就失去了理性上的客观判断,容易导致在投资策略和计划上的摇摆。郑喜明强调,投资的大方向不要轻易改变,在小方向上可以通过微调以规避风险。

行业潜流

凯龙瑞至今已投资管理了23个项目,总投资超过人民币82亿元,虽然历经金融风暴和市场起伏,但到目前为止所有的项目都有良好的投资收益,目前12个项目已成功退出,加权平均起来年回报率达到22.3%(行业平均水平基本在15%到20%左右),最高的甚至达到50%。当然,也有项目的年回报率只有10%多一点。

人民币地产基金从最初的“百家争鸣”发展到2014年,经历了从无到有的快速发展,目前已经出现放缓的新态势。市场上真正纯股权投资的基金比较少,和大多数做债权或明股实债的基金不同,凯龙瑞的人民币基金是市场上少数纯股权投资基金之一。在郑喜明看来,债权基金风险并不小,“现在很多银行内部政策不太支持,债权基金的渠道在减少,因此业务量也随之下滑很多”。他表示,当初凯龙瑞为了适应市场需求,前几个股权投资基金产品也采用了结构化设计,在产品中优先级与劣后级的份额比为3:1,优先受益人分享相对固定的收益率,承担较小的风险,而劣后资金(劣后受益人)则承担高风险,并获得相对较高的收益。

对于劣后投资者而言,由于借助杠杆作用,市场的波动,会被数倍放大,当行情好时他们会获得高额收益,而行情低迷时他们要承担更多风险。一般而言,个人投资者通常会认购优先份额,而结构化产品的劣后级投资人则大都为投资经验丰富的资深投资者。对此,郑喜明表示,凯龙瑞基金的劣后份额大多是由他的团队和以前有过合作的伙伴认购,在市场中募集相对比较少。“我们承担风险最大的部分。”他称。

谈及人民币地产基金未来的发展,郑喜明表达了他对行业的一些展望。他认为:第一,国内目前是个人投资者占主体,每份投资金额一般是几百万到几千万人民币,而国外都是机构投资者,投资规模一般从几千万到几个亿美金,“存在10倍以上的差距要追赶”。第二,国内投资人专业性不够,“通常是闭着眼睛投资的,对风险评估不重视,对合同的契约精神认识不足,一旦出现问题,他会来和你吵”。第三,投资年限较短,一般都是两到三年,如果做债权投资的甚至是18个月,风险很高。“18个月作为一个周期,很难有余地去操作,因为一个物业很难在这个时间区间释放出它的增值空间”。

面对这种困境,郑喜明也在寻找新的机构投资者,比如保险公司。不过这个思路也有难度,“保险公司都希望自己组建团队来做,很少愿意支付费用给第三方专业管理机构去管理。”市场还需要时间来进一步培育。

相比之下,美元基金就不同。“美元基金投资者都是一些境外保险公司,退休基金或国家主权基金,他们比较专业,规模一般从几千万到几个亿美金。”郑喜明表示凯龙瑞的美元基金只专注做房地产投资。

当前因国家政策的支持,国内很多资金都希望对外进行投资,凯龙瑞也开始投资境外项目。最近一笔是收购位于伦敦金融城(the City of London)的一栋办公楼,未来将把它改建成服务式办公楼。“伦敦楼市最近的租金回报率(yield)大概在4%到5%,而我们找到的这个机会的预测租金回报率可以达到12%,这也是我们善于发现价值的一个体现。”郑喜明称,这是凯龙瑞海外投资的第一站,“选择伦敦是因为它所有商业投资有70%来自国外投资者,30%是本地资金,而美国刚好相反,70%本地,30%国外,同时伦敦的税收环境也比较对投资者有利。”

第5支人民币基金的到来

凯龙瑞的第5支人民币基金即将发行,目前正在积累项目阶段,预计2015年上半年完成5亿010亿的募资,“因为人民币的个人投资者倾向于安全收益,所以我们的投资方向还会是有现金流保障的商业地产。”

事实上,和曾经在1个月内连续募集2支地产基金这样密集的投资速度相比,现在随着地产行业发展的态势,一些投资人在做资产配置上已经开始回避房地产项目,这也使得绝大多数的地产基金都开始思考如何在未来相机而动。那么,未来是会坚持凯龙瑞在地产投资领域的专长和专注,还是谋求转型,同样是摆在凯龙瑞面前的一大课题。郑喜明的看法与大多数人不同,他认为“未来18个月是一个很好的机会,很多相对便宜的地产项目都可以买得到。”同时,从长远来看,就算中国的GDP增速跌到6%也是不低的,“而且投资者的预期回报率也发生了变化,相比以往的20%以上的年回报预期,现在15%到18%就已经很满意了,这也是比较理性的要求。”

“我们还没有发现退出渠道过窄的情况,只要项目好同时价格又合理,那么退出渠道并不会少。”他称凯龙瑞回报最好的一个项目就是卖给了中银投资有限公司。“当然我希望未来的渠道可以更宽,比如可以启动REITs(房地产信托投资基金),保险公司也可以参与进来。”郑喜明称,关键一点是“要把税收的问题解决好”。

性格的改变

创业让郑喜明的性格改变了很多,主要原因在于当老板和做打工者的心态完全不同。现在他希望他的员工也跟他一样,“以一个老板的视野和心态做事情”,但他也深知做到这一点,并不容易,他希望团队中能有几个人做到,他们就是未来企业的接班人。

创业者自有难以对外言说的压力和焦虑,郑喜明并不例外。他说在金融风暴突然降临时,因为投资者要提前卖掉他们管理的一个项目,他不得不被动裁员,任务是把130人的团队缩减到40人,“那段时间压力很大”。不过,他强调,他的信念一直都很堅定,“一直都是比较顺利,而且我是属于乐天派。”

“有压力的时候,下班就会约一帮朋友去喝酒排解。”他说,不过他最近的爱好变成了跑步和爬山。“今年的上海国际马拉松,为了庆祝公司成立10周年,我报名参加了10公里跑,这是我第一次跑,我也鼓动我的员工一起参加,员工每跑一公里我就捐出100块钱到凯龙瑞公益基金。凯龙瑞公益基金是我们在2011年成立的,宗旨是‘凝聚力量 回馈社会,通过凯龙瑞公司的投入、凯龙瑞员工及朋友的爱心捐款等方式自筹资金,专注于助学、助幼以及可持续扶贫项目等公益活动。我们这几年开展的公益项目包括了广东、贵州、云南和河南的山区助学、与上海宋庆龄基金会合作参与资助农民创业接力棒公益项目、支持资助港大上海校友会在上海的儿童艺术中心项目以及其他一些捐助及志愿者活动等。”

“这个过程很开心”,郑喜明说,“做事情需要专注,我已经准备好2015年1月份去厦门跑半马了。还计划去梅里雪山转山,转山一共要连续十天时间。希望到时候也能为凯龙瑞公益基金募集更多的善款。