浅谈房地产建设项目工程造价的全过程控制

谢丽花

摘 要：文章分别就投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工实施阶段及竣工结算阶段的工程造价控制进行了论述。

关键词：建筑工程；工程造价；控制

中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）17-0150-02

建设工程造价控制分为五个阶段：投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工实施阶段及竣工结算阶段。在建设项目工程整个施工过程当中，工程造价贯穿于全过程当中，所以在工程造价管理中推行全过程控制，其目的是合理确定和控制资金的运作，帮助建设单位节省更多的投入，优化项目的结构，合理分配造价的比例。所以，如何有效地控制工程造价，是工程建设管理非常重要的组成部份。下面，我们分别来论述一下各阶段造价控制的重要性和控制方法。

1 投资决策阶段的工程造价控制

根据有关资料的分析，投资决策阶段对整个项目造价的影响力为75%～95%，是整个项目造价控制的重点。

建设项目投资决策阶段主要是提出项目建议书，进行可行性研究报告，确定投资估算，最终编制设计任务书。投资估算是确定可行性研究阶段工程总投资的限额。所以，投资决策阶段，对整个工程的造价是影响很大的。那么，在这个阶段我们该如何做到良好的控制作用呢？

首先，合理选择建设地区及建设规划。场地的选择，关系到投资的基础成本，开发商对项目建设地点的选择则需在综合考虑土地费用、建筑成本、项目定位、城市规划、交通、配套、环境、地块、社会经济条件、当地消费能力、消费习惯等因素的基础上对不同地段优劣性作出判断决策。如果在城区中心地区，定位高档楼盘，那所用的设计、设备，营销方案都按高档楼盘来经营；如果在郊区，定位成高档楼盘，当地消费水平跟不上，配套设备又不齐全，有相当消费水平的人群自然不会选择这一楼盘，而有刚需的人，又没有能力购买这一楼盘，后果就是造成楼盘销售不理想，资金回笼速度慢。而本该设计成刚需盘的地段，却设计成了高档楼盘，附近的居住人群没有相应的购买能力，只能通过外地的购买力消化需求，广告、交通、营销、运输都成了楼盘的附加投入，加大了楼盘的投入成本。所以，如何定位，是影响销售的重中之重。选择一个前景看好，费用较低的建设用地，将直接影响房地产楼盘日后的升值空间。

在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。

2 设计阶段的工程造价控制

工程设计是工程建设的灵魂，设计费虽然只占不到工程全部费用的1%，但它对工程造价的影响程度可达到75%以上，因此，设计的好坏对工程效益至关重要。但据笔者的工作经验及相关了解，很多房地产企业对工程造价的控制目前还只是停留在施工阶段及预、结算的审核上，并不了解设计阶段的造价控制的重要性。对于设计费是能省则省，不找专业的设计单位，小工程甚至只是找私人设计处理完事。孰不知，这是捡了芝麻，丢了西瓜的行为。下面我们来分析一下设计阶段工程造价的控制方法。

开发商在确定了项目的选址后，就要开始考虑设计事宜。很多开发商只注重施工单位、材料的招投标，却忽视了设计单位的招投标。目前很多开发商的做法是，选用经常合作的设计院，然后就让设计院直接负责到底，直到施工阶段出现问题才来与设计沟通，却不知为时已晚，只能由增加设计变更和现场签证。所以选择一个高素质的设计团队，虽然设计费比一般的普通设计院高些，但能在总投资限额上把空间、造型、适用性等各方面的设计发挥到最优秀。

通过招投标多方选择最优秀的设计单位后，对项目功能定位、总平面设计、施工工艺设备水平以及建筑结构选型和装饰标准等的确定与设计方多加研讨。在开发商内部应成立一个设计阶段的沟通小组，联合设计中标单位进行沟通。房地产商应将项目造价按专业分解，每个专业成立一个研讨小组，小组成员至少应包括现场施工管理工程师、造价工程师、设计工程师三个方面的专业人才，小组成员在仔细审核初步设计后，根据以往项目及工程师的实际工作经验，找出设计院中的不足和欠缺考虑的部份，提出疑问，以免进入施工阶段才来进行修改和签证，增加各种不必要的费用。

设计方在听取意见后，结合设计规范把建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面在分配的投资额度内最大限度地满足和提高使用功能。

最后，把经上述方法调整后的设计工程造价，与设计初期的工程造价对比，可以发现调整后的工程造价不仅降低，还优化了大部份的设计效果。

所以说，优秀设计可以节省大量的投资。每个工程都可以有不同的设计，而不同的设计又会产生不同的造价，因此进行方案优化，可以在优化设计结果同时降低工程造价。

3 招投标阶段的工程造价控制

实行建筑工程招标投标是我国建筑市场趋向规范化、完善化的重要举措，对于择优选择承包单位、全面降低工程造价具有十分重要的作用。招标分为公开招标与邀请招标，无论哪种方式，都必须保证其公平、公开、公正，证实信用的原则。

首先，在编制招投标文件以前，就必须先确定标底。标底的编制应客观、公正地反映建设工程的预期价格，也是招标单位掌握工程造价的重要依据。因此，标底编制的合理性、准确性将直接影响工程造价。标底的工程量确定需要造价工程师根据图纸认真核算，在核算过程发现图纸有错、漏、重复的情况应总结出来，及时与设计单位沟通确定。标底的主要材料价格水平应详细地进行大量市场行情调查，调查的途径要多而广，可利用询价网站进行人工询价，或是直接从网上联系厂家，让厂家报价，或是直接到当地材料城寻找对应品牌供应商，让其报价。经多方面报价后，做出表格对比并分析，确定最适合的同类型产品的底价。

其次，在标底完成后，根据招投标管理办法认真编制和分析工程项目招标文件，招标文件的每个组成内容都要依据管理办法严格执行。招标内容表述得越详细，投标单位编制投标报价越准确，资料准备也越顺利，同时也可减少在招标答疑中的时间，促进招标工作的顺利进行。如果招投标文件出现大量的数据错误，漏项，疑问，引起投标单位的疑问，不仅耽误双方的招标投标时间，还会引起投标单位对招标单位的不满和打击投标信心。另外，日后或许还会引起投标单位利用招标文件中的空隙，作为投标单位追加工程款的突破口，招标单位在施工过程中就会变得十分被动，最后引起竣工结算时的分歧和争议。工程量清单作为投标计价的依据，是整个项目造价控制的核心内容。工程量清单中的工程名称要符合定额规定，在项目特征中，必须把《建设工程工程量清单计价规范》中对材料的型号、规格、安装方式等有关参数表述清楚，工程量的编制非常关键，应做到按图算量，不能多算，也不能少算，更不能漏项，绝对不留给施工方作为追加工程款的理由，措施费和是否有暂列金额的要求要表述清楚，以防止日后追加工程造价。

4 施工实施阶段的工程造价控制

工程建设的最重要阶段是施工阶段，但在这一阶段，对整个工程项目造价的影响却只有5%～35%，因为这是把图纸上的东西变成实物的阶段，要投入大量的资金、人力、物力，所以，在此阶段，节约造价的可能性很小，不仅如此，在这个阶段却很容易产生浪费，因而还是要对工程造价的控制给予足够的重视。

必须合理确定材料设备价格，严格控制预算外费用支出。对于由甲供材料的部份，把甲供材料、设备进行网上和市场调查询价，把询价材料列出清单，里面详细列出材料的规格、型号、材质、单价等信息，多家对比材料价格，以降低工程整体建设成本。细化施工管理，控制预算外费用支出。控制材料用量，合理确定材料价格。

在开工前，要求现场各专业工程师熟悉建筑设计图纸和设计要求，根据经验和图纸要求，把可能出现的工程费用变化大的部分和环节作为重点工程造价控制对象。造价工程师对项目实施过程进行全面跟踪，在问题发生前及时通知施工单位停工，通知设计、监理到现场讨论研究问题的解决方法，尽量把问题的处理放在施工前，以免发生完工后再拆除重新修改的情况发生。严格审核工程变更，签证，减少变更内容，控制变更数量，核实变更图纸是否按图施工。

在进度款支付上给予严格把控，要求做到按图施工，否则按实际施工情况给予支付，很多施工单位为了节省成本，在隐蔽工程内偷工减料，偷龙转凤。这就要求建设单位的审核部门多去现场核实，严格把控。

要对违反合同协议、未按图施工、故意停工拖延工程的单位进行索赔管理。

5 竣工结算阶段的工程造价控制

竣工结算是工程造价管理的最后一个环节。在这一阶段，根据资料分析，其所能控制的造价是整个项目最低的，大约只有0～5%。但根据笔者多年的经验，如果认真把招投标预算、图纸与现场完工比较，仍可避免发生以下不少问题：

①合同内的清单没有施工，但施工单位仍上报。这种情况不时发生，具体表现为已经进行了设计变更，但结算时不仅把设计变更单独报价，设计中修改不做的项目仍按旧图工程量上报。这就需要审核人员留意合同结算方式，认真核查清单内所列项目是否有按图施工。

②所用材料设备偷龙转凤，没有按合同内所列品牌购买安装，很多时候造价审核部门只要见设备有安装，没有核查品牌，施工方为了节省造价，用了更便宜的品牌代替，没有按合同当时确定的品牌施工，从而损害了开发商的利益。

③注意核查设计变更和签证是否有按照要求施工，因为有时候设计变更仅限于甲方要求或是现场情况变更，而实际中是否有施工，需要有现场工程的签证。

④合同外的增加清单项目主材单价是否符合市场价格。

6 结 语

控制工程造价它贯穿于投资决策、项目设计、招标投标和建设施工各阶段，因此为了有效地控制建设工程造价，我们就要把造价控制重点前移到建设前期阶段，使投资决策、设计、招标、合同签订、施工过程、竣工结算和后评价等各阶段都渗透入工程造价控制工作。加强对工程造价的主动控制，重视前期的造价管理控制，这样才能保证工程造价的合理性和经济性。

参考文献：

[1] 陈毓鑫.探讨土建工程造价的管理及控制[J].经营管理者，2012，（7）.

[2] 江迅.浅析房地产公司施工阶段的造价控制[J].科技资讯，2009，（15）.