公允价值计量准则在中国的适用性分析
——以投资性房地产为例

王海连

（东北财经大学会计学院，辽宁大连 116025）

公允价值计量准则在中国的适用性分析
——以投资性房地产为例

王海连

（东北财经大学会计学院，辽宁大连 116025）

2014年3月，财政部制定了叶企业会计准则第39号——公允价值计量曳（简称CAS 39）。CAS 39规范了公允价值定义，明确了公允价值的计量方法，并对公允价值计量相关信息的披露做出具体要求。公允价值计量准则的发布实施，对保持我国企业会计准则与国际财务报告准则持续趋同、促进我国资本市场规范发展和深化经济改革具有重要意义。然而，公允价值是一把双刃剑，一直处于备受争议的地位。尤其在2008年全球金融危机爆发之后，更有人认为公允价值是罪魁祸首。文章以投资性房地产为例，综合2007年至2014年的上市公司年报数据，分析公允价值计量模式在投资性房地产中的运用情况以及对公司产生的影响，由此进行公允价值计量模式在中国的适用性分析。

公允价值；投资性房地产；适用性

1 公允价值计量在中国的发展运用历程

公允价值作为适应现代经济发展及市场模式的计量属性，越来越受到国际的广泛关注，越来越多的国家开始采用公允价值计量模式。为顺应国际发展趋势，保持与国际会计准则的趋同性，1998年6月，公允价值概念首次在我国出现。随着经济全球化发展以及经济发展趋势的不断变化，我国在参考国际会计准则公允价值计量模式发展、保持与国际接轨的同时，结合我国实际具体国情，以较为谨慎客观的态度，不断发展并正在完善适应我国市场环境的公允价值计量体系。在我国，公允价值至今为止，先后经历引入、回避、重新采用、持续趋同四个阶段。

1.1 引入阶段（1998-2000年）

在1998-2000年间，财政部开始大力提倡使用公允价值，共颁布10项具体会计准则，明确树立了公允价值的正确目标，但同时明确规定了暂时不采用现值。1998年6月，财政部发布《企业会计准则——债务重组》，公允价值的概念首次引入我国。提倡公允价值的原因，可归纳为两点。

1.1.1 更符合相关性要求

经实证研究表明，相比而言公允价值比历史成本更具相关性。公允价值能够真实反映资产给企业带来的经济利益或企业在清偿债务时需要转移的价值。

1.1.2 与国际会计惯例接轨

越来越多的国家的会计准则采用公允价值，国际准则也已将公允价值作为一项重要的计量属性在各项准则中应用。将公允价值计量模式引入我国会计准则中，在我国会计准则适应市场环境、与国际会计协调趋同方面起到推动作用。

1.2 回避阶段（2001-2005年）

自我国会计准则采用公允价值后，由于我国要素市场不够成熟，缺乏活跃的市场，公允价值往往难以获得，导致企业在运用准则时存在一定随意性，开始出现人为操纵利润的现象。针对此类现象，财政部发布和修订了11个具体准则，强调真实性及谨慎性，明确回避了公允价值计量模式。

1.3 重新采用阶段（2006-2009年）

然而，从国际会计准则和美国财务会计准则对公允价值的应用情况来看，不使用公允价值显然与国际潮流相悖。清楚认识到这一点之后，财政部于2006年2月16日颁布了新会计准则体系，参照国际财务报告准则，同时充分结合我国现阶段国情，主要在金融工具、投资性房地产、债务重组和非货币性交易等方面谨慎采用公允价值计量。准则明确以历史成本为各会计要素的计量基础，在能够取得公允价值且公允价值能够可靠计量的情况下，则采用公允价值计量。

1.4 持续趋同阶段（2010年至今）

2010年4月2日，财政部发布了《中国企业会计准则与国际会计报告准则持续趋同路线图》，在总结我国多年会计改革的成功经验基础上，结合国际国内发展需要，进一步深化会计改革，推动我国会计准则建设及持续国际趋同，意义重大，影响深远。

2 公允价值计量在投资性房地产行业中的运用概况

2.1 总体应用现状分析

据统计（见表1），2014年沪深A股2 605家上市公司中，1 148家公司拥有投资性房地产，其中，有1 100家公司采用成本模式计量投资性房地产，占比95.8%，仅48家上市公司采用公允价值计量模式作为投资性房地产后续计量模式，占比仅4.2%。从2007-2014年数据可看出，我国上市公司总数以及其中拥有投资性房地产的企业数量在逐年稳定增加，而采用公允价值模式的企业数量却增加缓慢，截止至2014年，企业数量甚至不再增长。可见，公允价值在投资性房地产的计量中并未被广泛使用。

表1 上市公司投资性房地产公允价值计量模式的应用情况表计量单位：家

2.2 公允价值确定方法及行业分布分析

由2007-2014年上市公司年报及相关公告显示，我国上市公司主要采用评估价格、参考同类或类似房地产价格、以及第三方调查报告三种方法作为投资性房地产公允价值的确定方法，当然也存在一些上市公司并未披露所采用的公允价值确定方法的现象。

据调查数据显示，上市公司所采用的确定方法中应用最多的便是评估价格，一般有上市公司自行聘请资产评估机构对资产价值进行评估并出具报告。由于资产评估机构相对具有独立性和专业性，这种方法下确定的公允价值可靠性相对较高。其次是市场类比法，即参考同类或类似房地产价格，极少数企业采用第三方调查报告这种方式。

从行业分布来看，采用投资性房地产公允价值计量模式的企业主要涵盖以下行业：制造类15家、房地产类11家、金融保险5家、批发零售类5家，以及其他类上市公司7家。

2.3 公允价值计量模式对企业财务状况的影响

2.3.1 对资产负债表的影响

（1）反映资产的真实价值。近年来，随着房地产行业的迅速升温，投资性房地产的市场价值已远超过其历史成本，原有的成本模式已不再适用，相比之下，更具有相关性的公允价值计量模式则能够更加真实地反映出投资性房地产资产的价值，保证其资产不被低估，使信息使用者了解企业的真实财务状况，作为其投资决策的重要依据。

本文以上海斯米克控股股份有限公司（002162）为例。该公司以2012年1月1日为会计政策变更基准日，将原有的成本模式转变为公允价值计量模式，作为投资性房地产的后续计量模式。由表2可知，斯米克投资性房地产在变更时账面价值总值为107 456 671.41元，而其公允价值总值则为245 795 500.00，元，远远超出账面价值，增值率高达128.74%。据此可见，相比历史成本，公允价值能够更加准确反映出资产的真实价值，并更具有相关性。

表2 斯米克投资性房地产公允价值明细表计量单位：元

（2）改变企业资产负债结构。由于近几年房地产行业的迅猛发展，成本模式下，大多数投资性房地产企业的账面净值相对市场价值已明显低估，而公允价值计量模式下，企业账面净值随着市场价值的变动而变动。因此，在变更计量模式的当期，企业的资产价值会大幅度增加，资产负债率随之下降，降低了企业财务风险，提高企业偿债能力，为融资提供便利。如表2所示，斯米克公司所拥有的投资性房地产在变更日时，其公允价值大幅度超出其账面价值，成本模式下计量的资产被严重低估，变更投资性房地产后续计量模式，使资产价值增加138 338 828.59元，大幅度增加资产价值，降低资产负债率，改变企业资产负债结构。

（3）对所有者权益的影响。投资性房地产后续计量模式的变更属于会计政策变更，应该采用追溯调整法，公允价值与账面价值之间的差额计入期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。由于投资性房地产行业火热发展的现状，公允价值通常远大于变更前的账面价值，因此期初留存收益将大幅度增加，所有者权益随之大幅增加。

2.3.2 对利润表的影响

（1）增加净利润，改善经营业绩。准则规定，不对采用公允价值计量模式的投资性房地产计提折旧和摊销，由于房地产的价值通常较高，减少的折旧和摊销费用就相应较高，费用的减少相当于增加利润。同时，企业需要在报告日根据投资性房地产的公允价值调整确认为账面价值，并将其与原账面价值的差额确认为当期损益，计入利润表。以中海发展（600026）公允价值变动带来的净收益为例（见图1），可看出，目前我国房地产行业仍高位运行，采用公允价值计量模式将在一定程度上提高企业利润水平。

图1 中海发展（600026）利润表原加院公允价值变动净收益

（2）利润变动导致的风险。在成本模式下，投资性房地产的价值随着折旧摊销的计提逐步下降，且下降幅度相对稳定。而在公允价值计量模式下，投资性房地产的公允价值会随着市场的变动而变动，可能出现大幅度增加或减少，从而引起净利润大幅度变动。目前来看，房地产发展迅猛，短时间内公允价值计量模式使企业利润大幅增加。但近几年来，我国政府已出台许多措施以控制房地产价格上涨过快的趋势，房地产价格持续飞涨的可能性很小。从图1中也可看出，公允价值受市场环境、政策导向等因素影响很大，市场性的固有波动性决定了企业如果采用公允价值计量模式，可能会导致企业利润大幅度波动，导致企业先赢后亏或者利润率下降，从而一定程度上增加了企业的经营风险和财务风险。

3 投资性房地产公允价值运用存在的问题

3.1 应用公允价值的企业数量少

从上述分析中可以看出，公允价值能够反映真实的资产价值，并且能够在一定程度上改变企业资产负债结构，改善财务状况，增加企业利润改善经营成果，但在实际情况中，采用公允价值计量模式的房地产企业则少之又少，限制企业采用公允价值计量的原因主要有两点：

3.1.1 缺乏活跃的市场

历史原因及发展历程，导致我国现有市场环境尚不完善，市场活跃度低，在非活跃市场下，公允价值的获得以及市场同类或类似房地产相关信息的获得成为企业一大难题，在二手房市场上尤为严重。在这样的市场环境下，即使企业能够取得公允价值，其公允价值是否可靠计量，仍值得怀疑。

3.1.2 应用条件过于严格

由于我国市场环境不够完善，缺乏活跃的市场，公允价值的获得以及可靠计量方面仍有难度，因而对于公允价值计量模式的运用，我国监管部门一直采取客观谨慎的态度，规定投资性房地产通常采用历史成本，只有满足特定条件才可采用公允价值计量，以此来避免企业通过公允价值的运用操纵利润。同时，由于准则规定选定计量模式后企业不得随意变更，在企业选择公允价值计量模式后，并不允许其从公允价值计量模式向成本模式变更，导致企业一旦选择采用公允价值模式之后，便再没有变更成本模式的可能性，这意味着无论市场怎样变化，公允价值随之发生怎样的变动，对利润带来怎样的影响，企业都没有后悔的余地。然而房地产市场固有的波动性，以及政府为控制房地产过热而出台的限制政策，更使企业对公允价值模式望而却步。市场的变幻莫测，准则的硬性规定，使企业对公允价值的采用更加谨慎小心。

3.2 相关准则体系不够完善

金融危机以来，公允价值一直处于备受争议的地位，我国也一直采取谨慎的态度对待公允价值的运用，较为严格地限制公允价值的运用。企业会计准则对投资性房地产运用公允价值计量模式规定了严格的限制性使用条件，其中规定如果企业要采用公允价值，企业必须有确凿的证据表明其可以获得同类或类似房地产的活跃市场的价格信息。这一条件中，有三处不够明确不够完善的地方：

3.2.1 准则中对“确凿的证据”这一概念没有明确定义

准则中并没有明确定义如何判断证据是否确凿，缺少对证据可信赖程度的划分，因而“确凿的证据”这一概念模糊不清，如何判断证据确凿与否，是一个仁者见仁智者见智的问题，不同的企业可能有不同的理解。对证据确凿性概念的不同理解、不同判断，将可能导致不同企业对公允价值的运用差异。

3.2.2 准则中对“同类或类似房地产”的判断不明确

是否为同类或类似房地产，以什么考察参照要素进行类比判断，如何判断，准则中没有给予明确的规定。房地产商品自身具有复杂性，涉及要素众多。以建筑物为例，就涉及所处地理位置及环境、房屋的性质结构、新旧程度、楼层、物业管理、小区环境、周边交通的便利程度等等可考察的主要要素，而准则中并没有明确规定应考察哪些要素，怎样考察，因此企业在判断“同类或类似房地产”时存在较大的随意性。

3.2.3 准则中对“活跃的市场”界定不明确

在我国现有市场条件下，市场环境不够完善，市场活跃度低，此时应该如何判断投资性房地产所处市场是否活跃，企业应该从哪些方面对市场的活跃性进行判断，准则中未给予明确界定方法。缺乏对市场活跃度足够的判断依据，在一定程度上增加了公允价值计量模式下企业实务操作的难度。

3.3 会计处理过程复杂

投资性房地产公允价值计量模式涉及的会计科目繁多，会计处理过程复杂。针对会计处理方面，这里主要以公允价值与账面价值的调整确认、税务处理等三方面进行简述：

3.3.1 账面价值及差额的调整

准则中规定，企业选定公允价值计量模式之后，需在转换日根据投资性房地产的公允价值调整确认其账面价值，将公允价值与原账面价值之间的差额计入期初资本公积，转换后期间内发生的公允价值变动差额在会计期末计入公允价值变动损益。

3.3.2 税务处理

按照税法规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额，而用于出租的商铺、写字楼，属于为出租而持有的使用价值超过一年的房屋、建筑物，在税法上属于固定资产，所得税汇算清缴时可以扣除其折旧，因此，投资性房地产采用公允价值计量模式后，资产的账面价值与计税基础会产生暂时性差异，财会人员计算企业所得税时需要根据会计上的利润总额调整应纳税所得额，同时确认递延所得税负债或递延所得税资产。

3.3.3 出售或改变资产用途

投资性房地产出售或改变资产用途时，需要将投资性房地产公允价值计量模式核算期间涉及的所有科目予以转回，包括公允价值变动损益、资本公积和递延所得税负债，增加了会计核算的复杂性。

3.4 信息披露不充分

从上文对信息披露情况的统计分析中可以看出，我国上市公司投资性房地产公允价值的信息披露现状仍然不够完善，披露信息不充分不及时依然是常态。准则规定，企业采用公允价值计量模式必须披露公允价值的确定方法、评估报告以及对企业的影响等信息。但根据对上市公司年度财务报表以及相关公告分析可看出，一些上市公司在变更投资性房地产后续计量模式之后，并未披露或未及时披露其确定公允价值的方法，也未在年报附注中披露相关信息。而披露公允价值确定方法的企业中，又存在一些企业并未披露确定公允价值时所应用的假设及具体参数等相关信息，公允价值的公允性受到质疑。另外，一些上市公司并未披露投资性房地产具体的项目，所在位置等信息，这些信息的缺失，致使投资者无法正确判断投资性房地产的真实性，影响其投资决策。

3.5 市场价格体系不完善

自1998年我国实行住房商品化改革以来，房地产行业发展迅猛，价格持续上涨，在此市场条件下，投资性房地产公允价值已远大于其账面价值。由于中国人对住房的传统观念，对购买住房的强烈需求，且住房对于绝大多数公民而言是不可或缺的生活必需品，因此若房地产价格上涨过快达到一定水平时，我国政府必然会采取措施控制房地产价格的上涨趋势，不断完善房地产市场价格体系，以满足公民购房需求，避免因购房问题可能导致的社会动荡，保证社会安宁稳定。当前，在政府不断加强对房地产价格的宏观调控的情况下，房地产市场价格是融入了人工干预的价格反映，已经不能真实反映我国市场自我调节机制下的投资性房地产的价格信息及走向。

3.6 降低会计信息可比性

我国会计准则规定，企业可以根据其所拥有的投资性房地产的特点进行后续计量模式的选择。如果企业拥有了足够的自主选择投资性房地产计量模式的空间，企业间就会因为选择了不同的计量模式，进而降低行业内会计信息的可比性。

同时，由于房地产行业的高位上行发展趋势，投资性房地产的公允价值通常远超其账面价值。并且准则规定采用公允价值计量模式的投资性房地产可以不进行折旧和摊销的计提，而成本模式下的投资性房地产则需每年计提折旧和摊销，由于投资性房地产自身价值的数额通常较大，其每年度计提的折旧摊销数额也相应较大。因此，行业市场的火热以及对折旧摊销费用的不同处理方式，导致公允价值和历史成本两种计量模式下的差别很大，采用两种不同计量模式的企业之间的会计信息可比性也随之降低。

4 完善投资性房地产公允价值计量的设想

鉴于房地产行业固有的波动性以及市场变化幅度较大的特点，相比历史成本模式而言，公允价值能够更准确地反映投资性房地产的真实价值，并更符合会计信息质量对相关性的要求。

4.1 调整准则导向，鼓励企业采用公允价值

自金融危机以来，公允价值的备受争议与两面性，加上为避免企业借此计量模式操纵利润，致使我国在公允价值的运用方面一直采取较为保守谨慎的态度，即使我国会计准则允许企业采用公允价值计量模式进行投资性房地产的后续计量，但仍对公允价值的运用条件实行相对较为严格的限制，并且不允许企业在选定公允价值计量模式后再变更为成本模式。

政府政策对公允价值使用的导向，很大程度上决定了企业在面对公允价值计量模式时的态度，现行的准则对公允价值使用限制过严，并不利于公允价值计量模式的广泛运用及推广。因此，为改善现状，出台相应政策调整公允价值计量模式运用导向，是首先要做的事情。

国际会计准则以及中国香港、澳大利亚等地的会计准则都是首选公允价值计量模式。从行业发展情况和计量属性来看，公允价值更适用于计量受市场波动影响较大的投资性房地产的价值，更符合会计信息质量对相关性的要求，我国应适当放宽对公允价值的使用条件，引导并鼓励企业采用公允价值计量模式作为投资性房地产的后续计量模式，保持与国际会计惯例的接轨，实现与国际发展潮流的进一步持续趋同。

4.2 完善现有准则体系，放宽计量模式变更限制

虽然准则中已对公允价值的使用条件以及相应的确定方法进行了规定，但正如上文分析时所述，准则在公允价值一些具体的运用方面，仍有尚不明确的地方，有待进一步补充完善，以增强准则的指导作用，降低企业运用公允价值计量模式时的实务操作难度。

4.2.1 对于公允价值模式使用条件的完善

关于准则对投资性房地产公允价值计量模式使用条件的规定，上文已简述其不够明确，有待完善之处。对于一些界定性概念，准则应给予明确的判断依据以及程度划分，例如对“同类及类似房地产”的判断，应明确指出判断时需要考察的相关因素以及考察方法，笔者认为，由于涉及要素较多且繁杂，可以依据所涉及要素对投资性房地产的影响程度，将要素划分为主要考察要素以及次要考察要素，在考察时可以实行打分制，并在主要与次要的要素间进行加权，最后综合各要素的评定情况以及汇总，作为是否为“同类或类似房地产”的判断依据。再比如，对于“活跃的市场”的界定，在我国市场活跃度较低的现有国情下，应如何判断市场活跃度是否满足要求，准则应给予明确的判断依据，且应规定在非活跃市场下公允价值的确定方法。

4.2.2 允许后续计量模式的变更

为避免企业利用计量模式的变更操纵利润，准则中规定，企业选定公允价值计量模式作为后续计量模式之后，不允许再转为成本模式。但在实际情况中，企业可以通过将公允价值计量模式下的投资性房地产转为自用的房地产，再将其转为历史成本计量的投资性房地产的这种转换资产的方式实现计量模式的转变，所以准则中对后续计量模式变更的限制并没有实际作用。当前，我国已出台政策控制房地产行业的过快发展，投资性房地产价格的上涨将受到限制，市场波动不可预测，若选定公允价值模式后，此时不允许变更计量模式，仍须按公允价值计量投资性房地产的价值，可能反而不能反映投资性房地产的真实价值。

因此，笔者认为，准则可完善变更计量模式的先决条件，允许特定条件下公允价值计量模式向成本模式的变更，例如，企业在取得确凿的证据表明该企业已不在活跃的房地产交易市场条件下，允许其将后续计量模式从公允价值计量转为历史成本计量模式。

4.3 完善投资性房地产价值评估体系

我国现行会计准则对公允价值估值技术没有明确而具体的规定，比较宽泛，缺乏实务操作性。按照公允价值理论，在第一和第二层级房地产市场数据不可得到的情况下，公允价值的获得将转向第三层级，即运用估值技术进行投资性房地产公允价值的确定。此时，资产评估人员所采用的估值技术合理恰当与否将直接影响投资性房地产公允价值的准确性。相关部门如资产评估协会等，应制定严格的资产评估体系，对资产评估的相关制度进行明确且详细的规定。同时，应引入第三方房地产评估机构，并对该类机构的设立及运营进行严格有效的监管，制定全面的准入制度，以确保其独立性，使之提供的评估信息更加真实可靠。但目前我国资产评估人才匮乏，应加大资产评估人员的队伍建设，开展培训等教育活动，提高资产评估人员的专业技能及素质。4.4规范信息披露制度，强制披露必要信息

与国际会计准则对比可发现，我国会计准则关于投资性房地产信息披露的规定显得过于宽泛简单，不够严谨，导致上市公司在披露投资性房地产相关信息时存在较大随意性和不规范的弊端，有些企业甚至未披露或未及时披露公允价值的确定方法及所采取的假设和相关参数。这种随意性和不规范性，导致信息使用者获得的会计信息不够完整，信息质量无法得到保障，投资者无法取得投资决策所需的有效信息，相关监管部门缺少可监管的证据。保证信息披露的公开透明是防止企业利用公允价值计量进行利润操纵的有效方法。因此，我国相关部门须制定进一步加强关于投资性房地产公允价值信息披露制度的建设，强制要求采用公允价值计量模式的企业必须准确且全面披露相关信息，如公允价值的确定方法、采取的假设、相关参数、证据来源，评估机构、评估方法等，以助于公允价值计量模式下的信息披露，保障信息使用者能够取得真实可靠的信息，并利于投资者进行相关投资决策。

4.5 积极构建活跃市场，便于公允价值的取得

市场的活跃程度决定着公允价值取得的难易程度以及公允价值是否能够可靠计量，只有在完全竞争的市场条件下，才能取得真实可靠的公允价值，因此构建有效市场，提高市场活跃度是非常必要且关键的。目前我国市场环境尚且不够完善，政府应积极培育并发展健康并有效的市场机制，利用信息技术，建立房地产交易系统平台和相应数据库，建设监管机构，并制定全面严格的监管制度，提高效率及透明度。另外，房地产管理部门应定期公开透明地公布本地区房地产的交易相关信息参数，为企业提供评估公允价值的参考依据，便于公允价值的取得，推动活跃市场的构建。

［1］王海连.国际视角下的公允价值计量研究［D］.大连：东北财经大学，2012.

［2］韩金灿.投资性房地产公允价值计量相关问题探讨［J］.商业会计，2014（8）.

［3］邹燕，王雪，吴小雅.公允价值计量在投资性房地产中的运用研究——以津滨发展及同行业同地区公司为例［J］.会计研究，2013（9）.

10.3969/j.issn.1673-0194.2015.19.001

F230

A

1673-0194（2015）19-0004-05

2015-08-13

王海连（1976-），女，浙江绍兴人，东北财经大学会计学院副教授，管理学博士，主要研究方向：会计准则，财务与会计。