浅谈房地产招投标阶段和签订合同阶段的工程造价控制

■邢桂英 ■重庆金科房地产开发有限公司，重庆市 400000

房地产的发展是推动国民经济发展的一个重要方面，近年来，我国房地产市场的动荡对国民经济的影响力明显增大，国家通过调控房地产市场调节市场经济的举措也越来越多。同时，随着城市化发展和人民生活观念的变化，民众对住房的需求量逐渐攀升，这些都促进了我国各地房产项目的建设发展。房地产工程项目在建设过程中如何更有效地控制成本，是房地产企业面对的重要问题。在招投标阶段，通过对投标公司的要求和投标公司自身对工程造价的控制，可以有效控制工程成本。同时，合同订立阶段，对合同规章和协议的明确和对工程问题、预算的清晰规定，可以保障工程施工阶段的造价和建设成本。

1 招投标及合同签订的意义

招标和投标是商品经济运行过程中的一种择优成交方式。在房地产工程建设中，通过事先公布建设要求和工程规模，对投标企业进行经济、技术等全面的评定审核，最终选择能够保障工程质量，有效降低建设成本的企业。在此过程中，招投标双方根据双方的要求和能力，完成了优化组合，投资方对成本控制的要求和承建单位对成本的合理控制措施得到了有效的结合，从而从整体上达到了工程造价的合理控制。

合同的订立是房地产建设过程中，投资方和承建单位对工程建设过程中的具体技术要求、造价控制、责任和义务的协商过程。在具体的合作条款的磋商和订立过程中，对具体的材料使用、建设规格、预算和成本的控制等，都有明确的条文规定，这样一来，在工程建设阶段承建单位对工程建设中的成本控制都有了明确规定，双方的财务关系得到确立，工程建设中的具体资金预算就被纳入到一个可控的范围和规定中。

2 招投标和合同签订过程中的问题

2.1 工作过程不规范

房地产工程建设涉及金额大，工程项目种类多、工期长。在招投标过程中，不当操作甚至是违法行为屡有发生。我国《招标投标法》明确规定，任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。但是在具体操作中，部分房地产投资商为了直接选定承建单位，不进行公开的招标，或者已经提前选定中标单位。在对投标公司提供的材料进行审核检查时，没有进行科学的论证，对某些项目的成本和材料价格认识不清，这就导致投资单位对工程造价没有明确的认知，从而无法达到工程造价的合理控制。

合同签订过程中，合作条款的规定模糊不明确，对工程建设过程中的材料、工程进度、人工成本等不能做到全面科学的规定。有些投资单位为了最大限度控制成本，在合同签订过程中，不能遵循自愿平等的原则，在合同中加入一些苛刻的条款，导致承建部门在建设过程中无法正常施工。同时，承建单位对合同条款的隐瞒欺骗行为也屡有发生，最终会导致房地产项目不合格或者成本预算的超额。

2.2 招标文件与施工合同的不一致

招投标文件是签订施工合同的主要依据，但有些业主存在着买方市场优势地位，或者要求附加条款，使最终签订的施工合同与招标文件及投标书出现较大的背离，在工程成本上与招标文件的要求和投标资料的说明有很大的出入，从而为施工合同的签订带来很大困难，致使双方因合同有关条款纠缠不清而延误了工程的工期。在涉及到具体成本、赔偿等金额时，合同签订过程中没有做出明确的规定，比如，有些合同在涉及到材料多少和成本控制范围时，规定过于模糊，如“100 万元左右”，“10%到15%之间”，这样的规定对于一个涉及资金多，工程复杂的房地产项目来说，是不严谨的，很小的疏漏造成的成本的增加都是巨大的。

3 招投标阶段和签订合同阶段控制工程造价的措施

3.1 加强对招投标要求和合同条款的说明分析

投资方要根据工程要求和房地产开发规划，在招标过程中对工程项目进行说明。投标单位在投标之前，必须要对招标文件进行详细的分析，明确工期、质量、资金和技术要求，对工程造价有着清晰的认识，对工程建设中可能遇到的问题要有充分的估计。签订合同过程中，对合同条款中不明确的地方或者问题涉及复杂的地方要详细解释说明，或者增加附加条款和说明文件。合同条款要请专业技术和工程人员进行复核，对工程涉及的各个方面做到全面、清晰的说明、规定和协议。

3.2 提高招投标和合同签订的规范性

招投标过程要严格遵循我国《招标投标法》和《合同法》的相关规定，对所有的投标单位都要做到透明、公平。对投标文件中的具体条款要科学论证，对投标企业的资金情况、运营管理情况、建设能力等，要有科学的评估。要充分发挥行业的自我监督和自觉性，减少和杜绝违规现象的出现。在合同订立过程中，合同内容要跟投标文件相一致，对工期、资金、质量、责任的要求和规定要明确、清晰，对工程重点和难点及成本的规定要详尽。

3.3 合同签订过程中的成本控制

合同签订时，要组织生产安全、材料设备、技术基建、财务预算的相关人员，将本工程的中标方式、清单组价的依据、利润降点系数等有关工程造价控制方面的信息及时准确地传达，对工程中的重难点要组织专业的技术人员进行专业讲解说明，让签订双方对工程成本都有科学把握。双方对合同中的分歧要及时沟通解决，对成本的预算、施工建设方案的选择，都要进行反复讨论磋商，确保合同条款的科学性和全面性。

4 结语

工程造价控制是我国房地产事业发展的客观要求，也是房地产企业节省成本、增加效益的有效方式。工程造价的控制，跟工程质量、进度、材料和人力等因素密切相关，而且工程建设由于受到周期较长、涉及面较广、客观条件变化等诸多因素的影响，控制难度大。这就需要在招投标和合同签订阶段，对后期的建设有一个合理的规划和成本预算的控制。对招投标和合同签订工作的规范化、科学化，是在此阶段对工程造价进行合理控制的有效手段，也是我国房地产产业健康发展的必然要求。

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