浅析商品房建设过程中的质量通病问题

■刘 艳 ■滕州市房地产管理局，山东 滕州 277500

随着我国国民经济的发展和科学技术的不断进步，我国的商住宅产业建设达到了一个前所未有的高度。但在建筑工程中，一些质量通病还是时有发生，如何解决这些质量通病的发生，满足人民对居住生活条件的要求，已广泛引起了人们对工程质量问题的关切，充分认识到防治建筑工程质量通病的重要性。本文拟对常见的工程质量通病及防治措施进行探究。

1 什么是质量通病

在房屋建筑工程中，对于存在普遍性的质量问题，我们称为“质量通病”。这些质量通病，在不同程度地影响工程结构的安全、正常使用功能及外部观感。实践证明，质量通病的危害直接受害者是用户，只有认真地去预防和治理，才能从根本上消除或基本消除工程质量通病的危害性。

2 质量通病的种类

商品房质量通病主要存在四大类，既土建工程、门窗工程、给排水工程、装修工程主要表现形式有:(1)土建工程:如房屋渗漏、房屋裂缝、天花板钢筋外露、生锈。天花板、墙面、地面抹灰层空鼓、开裂、脱落、首层地面下沉，地下车库地面起沙，花园台阶裂缝。毛坯房地面预留装修高度不够等。(2)门窗工程:如门窗不正、油漆脱落、内门翘曲，门板开裂、门窗五金附件生锈、拉手、开关断裂、纱网破。(3)给排水工程:如脱节、渗漏破裂、堵塞、给排水管弯曲变形、水表空转、管道生锈、无空调排水管或位置不合理。(4)装修工程:如面砖不规则、地角线脱落、石膏线脱落。木装饰部分接口处开裂。卫生洁具连接件滴、渗水，下水不通畅，卫生间渗漏、露台渗漏等。

3 产生质量通病的原因

(1)工程设计原因，商品房的设计能力属于防控工程中控制质量通病的关键环节。在房屋设计时，因设计单位缺乏完善的质保体系，设计人员缺乏足够的责任感等原因，导致工程设计埋下了质量安全隐患。由于设计构造不科学，未结合具体情况，对建筑构配件进行科学选用，导致工程质量问题频发。

(2)工程质量管理原因，开发及施工企业的精细化管理水平决定了项目标准化水平，当前建筑工程施工多以手工作业方式为主，施工中会同时开展多项专业工程操作，所采用的材料种类繁多、构配件规格繁杂;各工种之间的配合、施工人员业务能力与责任意识;工程质管制度完善与否、是否全面落实各项技术规范与要求、是否依据工程施工质量验收标准进行程序、方法及责任验收;开发商、建筑商是否一一味追求进度与效益、是否存在低于成本价承包工程或肢解工程等情况，均为工程质量通病的影响因素。

(3)环境因素，所在地区自然环境及及地层差异决定了部分质量通病问题，房屋建筑地基的地质差异大，建筑物的质量还受到周边环境和大气环境的影响(如雨、雪、风、湿度)。由于上述原因，房屋工程不可避免的会出现一些质量通病。

4 施工防渗漏技术分析

4.1 外墙

4.1.1 外墙体头缝

(1)针对砖、砌块隔夜进行浇水，对表面尘土进行清理。

(2)砌筑过程中，切忌“装头缝”，确保满刮缝砂浆，就砌块头缝而言，应先洒水浸湿后，再用砂浆、细石进行捣实。且就东山墙砌块而言，其外侧头缝采用1:2 水泥砂浆，厚度5mm。

(3)严禁存在瞎头缝。一旦发现存在瞎眼头缝，应开凿开宽超过5mm，80mm 深的头缝，对缝中的尘土进行清理，采用石棉水泥进行嵌实。

4.1.2 窗盘角及窗盘下窗下帽头拼缝处

(1)窗盘镶砖面、帽头之间的距离为50mm 左右，对窗盘面的尘土、疏松物质进行清理，下帽头、窗盘角需进行洒水浸湿，在利用200#细石进行砼嵌，特别对于嵌实下帽头与窗盘面而言，要求表面必须平顺、压实，下帽头外侧的细石砼较下帽头外侧面应凹10mm。

(2)每隔3 -5d，于窗盘角细石砼、下帽头底15mm 宽处，进行851防水涂料涂刷，厚度在1 -1.5mm 内。

(3)分两层对内、外窗盘进行粉刷，要求两层的间隔时间超过12h。底层、水面层分别采用1:2、1:1.5 的水泥砂浆，其中砂采用中砂，操作之前需要认真进行洒水浸湿。园档高度为30mm，较下帽头外侧面而言，凹出2mm。

4.2 屋面

4.2.1 泛水处

如图4～图6所示，系统中存在的牛鞭效应虽然不能完全消除，但是随着时间的推移，滚动优化方法和反馈校正使得系统性能不断优化，控制效果逐渐被改善，牛鞭效应逐渐被抑制，即使系统面临的是不确定的客户需求，整个系统也可以做出快速调整，在保持整个系统的稳定性同时，满足客户的实时需求。由此可以看出，整个系统的鲁棒性得到了大幅度提升。

就屋面泛水外而言，要求直接将防水层涂至女儿墙压顶之下，就收头而言，采用防水涂料进行多次涂刷，以确保封严。

4.2.2 落水斗处

就女儿墙的里侧面而言，弹出+500mm 的水平标高线，用作落水斗。落水口的标高较防水层窝而言应低10 -15mm。找坡过程中，先做塌饼，以便对屋面泛水进行控制。

(1)由专人进行负责。(2)将洞四壁的松动物进行凿除，将尘土清除，将底模支好，全面洒水将其浸湿，进行107 胶水浆涂刷。(3)先将厚度为10 -20mm 的水泥砂浆鼓捣，在采用200#细石砼捣实，细石砼面较洞口而言，应低20mm，对表面进行刮平、打毛。(4)窝洞之后24h 内切忌碰动。(5)隔1 -2d 之后，涂刷厚度为1 -1.5mm 的851 防水涂料。(6)采用1:2 水泥砂浆将洞口嵌平，对表面进行夯实、锉毛。(7)涂刷防水层时，应从屋面落水口开始进行。

4.3 穿楼地面管

(1)委派专人进行补洞。

(2)将预留洞四壁存在的松动物进行凿除，将尘土清理干净，底模支好之后进行洒水浸湿。管外壁、预留洞壁进行107 胶水泥浆涂刷，并进行补洞。

(3)先做厚度在10 -20mm 的水泥砂浆，采用200#细石砼进行捣实，较洞口应低20mm，将表面进行压实、抹平、打毛处理，窝洞后24h 内切忌碰动。

(4)隔12d 之后，进行1 -1.5mm 厚度的851 防水涂料的涂刷。

(6)楼地面做好之后，于管洞四周采用水泥砂浆制作“小馒头”。

4.4 厕所间地坪倒泛水

(1)厕所四壁弹出+200mm 墨线，借助于透明水管平尺，结合四壁水平墨线，结合厕所0.5%泛水，进行塌饼制作。

(2)在厕所细石砼楼地面浇注过程中，先结合塌饼做出竖头，再结合竖头从门口由远至近摊铺细石砼。

(3)就门口脚印处应进行细石砼的填补，确保其符合泛水要求。

4.5 地面、墙相接处渗漏水

就阳台、厕所地面阴角处将尘土垃圾进行清理，洒水浸湿，涂刷107胶水泥浆，分两皮一条三角带，两次涂刷的间隔时间超过12h。

4.6 废水管道、污水管道与雨水管道落水口及立管出现堵塞

(1)就立管上口而言，堵塞采用铁板进行封盖，根据立管的高度增加，逐步向上移盖。

(2)落水口可采用木塞将其塞住。

5 其它防治措施

(1)要求外窗盘与门窗套保持进出统一，由左到右形成一条直线。

(2)雨蓬受力钢筋下部位，需要进行钢筋支架的设置，在浇筑之前，应逐个进行验收，并记录于验收单内。拆模过程中必须具有试块强度报告，确保其满足设计强度，再进行拆除，若存在临时荷载，在拆除至后还应添加临时支撑。

(3)女儿墙必须借助于实心砖进行砌筑，在压顶过程中应采用钢筋砼，并做成向内的排水坡，坡度应不低于1.5%。

(4)若设计图中未对建筑物沉降、伸缩缝外表面做法加以明确，应在施工图会审过程中提出，结合设计者相关意见，切忌擅自决定其做法。

(5)就已完成工程而言，若需进行修补时，应委派专业人员来做，并进行详细交底，还应明确四周色泽的一致性，加强产品保护。

6 结论

上述存在的的商品房质量通病，仅是日常施工过程中存在的常见现象，还有很多质量通病在施工过程中时有发生，如何控制好质量通病，提升商品房质量等级，需要广大施工技术人员精心设计、精密施工、严格管理、强化质量，一定能够减少和杜绝质量通病的发生。

［1］《建筑工程质量通病防治手册》彭圣洁编.